기타 금전문제
서울 강남구 소재 상가건물의 재건축 조합이 분양신청 기간 내에 신청하지 않은 구분소유자를 상대로 부동산 인도를 청구하고, 구분소유자는 이에 대한 현금청산금 지급을 요구한 사건입니다. 법원은 분양신청 기간 종료일 다음 날인 2022년 12월 7일에 현금청산 대상자가 되어 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고로부터 1억 3,200만원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하라고 판결했습니다.
서울 강남구의 한 상가건물 재건축을 추진하는 조합(원고)이 2020년 10월 15일 재건축 결의를 하고, 2022년 10월 24일부터 2022년 12월 6일까지를 분양신청 기간으로 정하여 공고했습니다. 조합은 이 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 되어 매도청구소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고는 2021년 2월 1일경 원고에게 자신의 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 위 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도를 청구하는 본소를 제기했고, 피고는 이에 맞서 현금청산금 1억 3,200만원 및 이에 대한 지연손해금 지급을 청구하는 반소를 제기했습니다. 피고는 또한 본인(피고)이 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않으며, 원고가 이미 열쇠를 받아 점유 중이므로 원고의 인도 청구가 부당하다고 주장하며 다투었습니다.
재건축조합이 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자에 대하여 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는지, 성립된다면 매매대금은 어떻게 산정하며 그 액수는 얼마인지, 그리고 부동산 인도 의무와 매매대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)로부터 1억 3,200만원을 지급받는 동시에 별지 목록 기재 부동산을 원고에게 인도하고, 원고는 피고로부터 위 부동산을 인도받는 동시에 피고에게 1억 3,200만원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 각각 기각되었으며, 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 양측이 50%씩 부담하도록 했습니다. 제1, 2항의 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
재건축 조합이 정한 분양신청 공고에도 불구하고 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자는 현금청산 대상자가 되어 조합과 해당 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 이 경우 부동산 인도의무와 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있어, 조합은 정당한 시가에 해당하는 매매대금을 지급해야 하고 구분소유자는 부동산을 인도해야 합니다. 분양신청 미신청에 따른 지연손해금은 동시이행 관계의 원칙에 따라 인정되지 않았습니다.
재건축 사업에서 매도청구권 및 현금청산은 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 따라 중요한 권리 행사입니다. 재건축조합은 재건축 결의에 찬성하지 않거나 분양신청을 하지 않은 구분소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 매도청구권이 행사되면, 조합과 해당 구분소유자 사이에 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 의제되며, 이 경우 구분소유자는 현금청산 대상자가 됩니다. 청산금 지급 의무 발생 시기 및 가액 평가 기준 시점에 대해 법원은 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무 발생 시기와 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점, 그리고 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날을 모두 사업시행자가 정한 '분양신청 기간의 종료일 다음 날'로 보아야 한다고 판시합니다(대법원 2008다37780, 2013다16127 판결 등 참조). 본 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양신청 종료일이므로, 2022년 12월 7일이 그 기준일이 됩니다. 매매대금의 산정은 '분양신청 기간 종료일 다음 날'을 기준으로 해당 부동산의 시가로 산정됩니다. 이 사건에서는 감정평가를 통해 1억 3,200만원이 적절한 시가로 인정되었는데, 법원은 감정인의 감정 결과가 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중합니다. 동시이행의 관계는 재건축조합의 매매대금 지급 의무와 현금청산 대상자의 부동산 인도 의무가 특별한 사정이 없는 한 서로 동시에 이행되어야 하는 관계임을 의미합니다(민법 제536조). 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면서 상대방에게만 이행을 요구할 수 없습니다. 본 사건에서 피고가 부동산 인도 의무의 이행 제공을 하지 않았다고 판단되었으므로, 원고의 매매대금 지급 의무가 이행 지체에 빠졌다고 할 수 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다. 점유의 판단에 있어서, 피고가 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않더라도, 임차인이 완전히 점유를 종료하고 원고에게 열쇠를 전달하는 등 명확한 인도 행위가 없었다면 피고가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 보아 인도 의무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다.
재건축 사업이 진행될 경우, 해당 조합의 조합원 총회 결의 내용과 정관 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 분양신청 공고 기간과 조건, 현금청산 대상이 되는 요건 등을 면밀히 파악하고, 기간 내에 필요한 조치를 취해야 합니다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 되어 소유권을 강제로 잃을 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다. 현금청산 대상자가 될 경우, 조합과 부동산의 매매계약이 성립된 것으로 보며, 청산금은 분양신청 기간 종료일 다음 날을 기준으로 평가된 시가가 됩니다. 만약 청산금액에 이의가 있다면 감정평가 결과의 적정성을 꼼꼼히 검토하고 적극적으로 이의를 제기할 수 있습니다. 부동산 인도 의무와 청산금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 청산금을 받기 전까지는 부동산을 인도할 의무가 없다는 점을 기억해야 합니다. 지연손해금을 청구하려면 자신의 의무(부동산 인도)를 먼저 이행하거나 이행을 제공했음을 증명할 수 있어야 합니다. 자신이 소유한 부동산을 임대하고 있는 경우에도 재건축으로 인한 매도청구 시 소유자가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 임차인과의 계약 해지 및 명도 등 관계 정리에 각별히 유의해야 합니다.
