사기 · 기타 형사사건
도시개발사업 시행대행사 대표인 피고인이 대출 담보로 제공되고 신탁사에 관리 위탁된 개발사업 체비지를 피해자에게 매도하면서 이러한 중요한 사실들을 고지하지 않고 계약금 10억 원을 편취한 혐의로 징역 3년이 선고되었습니다. 또한 다른 사기 혐의(채무 면제)에 대해서는 채무 면제가 확정적으로 이루어졌다고 볼 증거가 부족하여 무죄가 선고되었습니다.
피고인은 용인 D 도시개발사업의 시행대행사 대표로서, 사업 자금 520억 원을 대출받으며 사업시행권과 체비지양도청구권 등 일체의 권리를 대출기관에 근양도담보로 제공했습니다. 이후 체비지 전체를 신탁사 P㈜에 관리·처분신탁하여 소유권이 P㈜에 이전된 상태였습니다. 이러한 상황에서 피고인은 피해자 R에게 "내가 D 도시개발사업을 시행 중인 시행대행사 회장인데 내가 가지고 있는 체비지 안에 호텔을 지을 예정이고 이 체비지를 팔면 몇 천억 원이 된다. 그 중 체비지 일부를 넘겨줄 것이고, 그 체비지 시세가 50억 원 정도 하는데 37억 원에 계약을 해 주겠다. 환지처분인가만 나면 R사장의 권리를 체비지 대장에 바로 기재를 하고 소유권이전가등기를 하면 된다. 늦어도 3달 안에 환지처분인가가 난다. 체비지는 문제될 것이 전혀 없다."라고 거짓말하여, 2017. 6. 7.경부터 총 10억 원을 계약금 명목으로 받았습니다. 하지만 피고인은 체비지에 근양도담보가 설정되어 대출기관에 양도된 사실과 P㈜에 신탁되어 처분 시 P㈜의 동의가 필요한 사실을 R에게 전혀 알리지 않았습니다. 또한 체비지 처분은 조합 총회 또는 대의원회 의결을 거쳐야 했으나, 피고인이 피해자와 계약할 당시 조합 내부 분쟁으로 의결이 불가능한 상황이었습니다. 이로 인해 R은 체비지 소유권을 취득하지 못하게 되자, 피고인을 사기 혐의로 고소하게 되었습니다.
피고인이 체비지 매매 당시 근양도담보 설정 및 관리·처분신탁 사실을 피해자에게 고지하지 않은 것이 사기죄의 기망 행위(부작위에 의한 기망)에 해당하는지, 매매 당시 피고인에게 체비지 소유권을 유효하게 이전해 줄 의사나 능력이 없었음에도 계약금을 받은 것이 사기죄의 편취 범의로 인정되는지, 그리고 또 다른 공소사실에서 채무 면제가 사기죄의 재산상 처분행위로 인정될 만큼 확정적으로 이루어졌는지 여부
피고인에게 징역 3년을 선고하고, 이 사건 공소사실 중 2012. 2. 15.경 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)의 점은 무죄로 판단한다.
피고인은 D 도시개발사업 관련 체비지가 대출 담보로 제공되고 신탁사에 관리 위탁된 사실을 숨기고 피해자 R에게 매도하여 계약금 10억 원을 편취한 혐의에 대해 유죄 판결을 받고 징역 3년을 선고받았습니다. 이는 피고인이 체비지의 유효한 처분 권한이나 능력이 없었음에도 피해자를 속여 재산상 이득을 취했다고 판단되었기 때문입니다. 반면, 또 다른 피해자 X에게 체비지를 매도하고 Y의 채무 32억 원을 면제받게 했다는 사기 혐의는, X이 Y의 채무를 확정적으로 면제해주었다고 보기 어렵고 제3자를 위한 계약이나 채무 면제의 의사표시가 명확하지 않다는 이유로 무죄가 선고되었습니다.
특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항은 5억 원 이상의 재산상 이득을 취한 사기죄를 가중 처벌하며, 형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상 이익을 취득한 자를 처벌합니다. 이때 기망 행위는 적극적인 거짓말뿐만 아니라 중요한 사실을 알리지 않는 소극적인 행위(부작위에 의한 기망)도 포함됩니다. 이 사건에서는 피고인이 체비지의 근양도담보 및 신탁 사실을 고지하지 않은 것이 기망 행위로 인정되었습니다. 도시개발법 제44조 제1항은 사업시행자가 체비지를 조합의 규약, 정관 등에 따라 합리적으로 처분하거나 관리해야 한다고 규정하며, 체비지 처분에는 조합 총회 또는 대의원회 의결이 필요합니다. 민법 제352조는 질권설정자가 질권자의 동의 없이 질권 목적 권리를 소멸시키거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없도록 규정하는데, 이는 근양도담보에도 유추 적용됩니다. 민법 제539조 제2항은 제3자를 위한 계약에서 제3자가 채무자에게 수익의 의사표시를 한 때에 권리가 생긴다고 명시하며, 이 조항이 두 번째 무죄 부분 공소사실에서 채무 면제가 확정되지 않았다고 판단하는 근거가 되었습니다. 형사소송법 제325조 후단에 따라 범죄 사실의 증명이 없는 경우 무죄가 선고됩니다. 사기죄 성립을 위한 '재산상 이익'에는 채무 면제와 같은 소극적 이익도 포함되지만, 이는 채권자가 채무를 확정적으로 소멸 내지 면제시키는 처분행위가 있을 때에만 인정됩니다.
개발 사업 부지 내 체비지 등 특수 부동산을 매매할 때는 등기부등본 확인을 넘어, 해당 사업의 진행 상황, 사업시행자의 권리 범위, 조합 정관, 신탁 계약 여부, 담보 설정 여부 등 복잡한 권리관계를 반드시 직접 확인해야 합니다. 판매자가 부동산의 중요한 하자나 권리 제한 사항(예: 담보 설정, 신탁 계약, 처분 제한)을 고지하지 않는 경우, 이는 사기죄의 기망 행위가 될 수 있으므로, 매수자는 계약 전 이러한 사항을 명확히 질문하고 문서화하여 답변받는 것이 중요합니다. 부동산을 판매하는 사람이 해당 부동산의 유효한 처분 권한을 가지고 있는지, 또는 처분에 필요한 모든 절차(조합 결의, 신탁사 동의 등)를 거쳤는지 확인해야 합니다. 특히 개발사업의 경우, 사업시행자가 단독으로 처분할 수 없는 경우가 많으므로 주의가 필요합니다. 계약서 작성 시 환지처분 예정 시기, 권리 이전 방식, 잔금 지급 조건 등을 매우 구체적으로 명시하고, 약속된 기간 내에 이행되지 않을 경우의 책임 소재 및 계약 해제 조건을 명확히 해야 합니다. 개발사업의 특성상 복잡한 자금 대출 및 담보 설정이 얽혀 있을 수 있으므로, 해당 사업의 재정 상태나 대출 내역 등을 가능한 범위 내에서 확인하여 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.
