행정
E빌딩의 구분소유자들이 피고 E빌딩 관리단을 상대로, 기존 관리규약이 유효하게 성립되지 않아 관리단집회 결의가 무효라고 주장하며 관리단 대표자 선출 결의의 무효 확인을 구한 사건입니다. 법원은 관리규약 부존재 확인 청구는 각하하고, 관리규약이 적법하게 성립되지 않았다고 판단하여 집합건물법상 일반 규정에 따라 관리단 대표자 선출 결의가 무효임을 확인하였습니다.
E빌딩의 일부 구분소유자들은 피고 관리단이 2019년 2월 27일 개최한 관리단집회에서 선출된 회장 등 대표자들의 선임 결의가 무효라고 주장했습니다. 그 주장의 핵심은 E빌딩의 관리규약이 집합건물법에 따라 적법하게 제정되지 않았고, 그로 인해 해당 관리규약에 따른 대표자 선출 또한 법적 효력이 없다는 것이었습니다. 원고들은 특히 관리규약 제11조가 구분소유자의 수를 의결 요건에서 제외하여 지분이 적은 구분소유자의 의결권을 침해한다고 보았습니다. 이에 피고 관리단은 관리규약이 적법하게 제정되었고, 해당 규약에 따라 대표자 선출 요건을 충족했다고 맞섰습니다.
E빌딩 관리규약의 유효한 성립 여부, 관리단 대표자(회장, 부회장, 감사, 총무, 이사) 선출 결의의 유효성, 일반적 법규의 효력 유무 확인 소송의 적법성 (확인의 이익 존재 여부).
원고들이 청구한 관리규약 부존재 확인 부분은 소송 요건을 갖추지 못하여 각하되었습니다. 피고의 2019년 2월 27일자 관리단집회에서 이루어진 F를 회장, G을 부회장, H를 감사, I을 총무, J을 이사로 각각 선출한 결의는 무효임을 확인하였습니다. 소송 비용은 원고들이 1/3을, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
재판부는 이 사건 관리규약이 유효하게 성립되지 않았다고 판단하였습니다. 구분소유자들이 입주 당시 동의서에 서명하고 관리규약을 교부받았지만, 관리규약 내용에 대한 충분한 인식이 없었고 특히 집합건물법과 다른 의결 방법 규정 등에 대한 상세한 설명이 없었습니다. 또한 규약 설정에 필요한 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 5분의 4 이상의 서면 합의 여부를 확인할 자료가 부족했으며, 임차인이 서명한 경우도 있을 수 있고, 직후 관리규약 제정을 다시 안건으로 삼은 점 등이 그 근거로 작용했습니다. 따라서 유효한 관리규약이 없으므로 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 찬성이 필요했으나, 이 사건 결의는 구분소유자 총 84명 중 27명만이 찬성하여 구분소유자 과반수 요건을 충족하지 못했기에 무효라고 결론 내렸습니다.
이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 '집합건물법')의 규약 설정 및 관리단집회 결의 요건과 '확인의 소'의 법리에 따라 판단되었습니다.
1. 관리규약의 설정 및 변경 (집합건물법 제29조 제1항): "규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다." 이는 관리규약을 만들거나 바꿀 때 필요한 기본적인 동의 요건입니다.
2. 서면에 의한 합의 (집합건물법 제41조 제1항): "이 법 또는 규약에 의하여 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다." 이 조항은 관리단집회를 소집하지 않고 서면으로 합의할 경우의 특례를 규정하며, 일반 집회 결의보다 더 높은 동의 요건을 요구합니다. 판례는 서면에 의한 합의가 유효하려면 구분소유자들이 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 동의했음이 인정되어야 한다고 보았습니다.
3. 관리단집회의 의결 (집합건물법 제38조 제1항): "관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다." 이 조항은 관리규약이 없거나 규약이 유효하지 않은 경우, 관리단집회 의결의 일반적인 요건을 제시합니다. 즉, 구분소유자의 수와 의결권의 비율을 모두 충족해야 합니다.
4. 관리규약의 효력 (집합건물법 제28조): 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 등은 규약으로 정할 수 있으며, 이러한 규약은 자치법규로서 구분소유자는 물론 특별승계인이나 점유자에게도 구속력을 가집니다.
5. 확인의 소의 대상 (대법원 1995. 12. 22. 선고 93다61567 판결 등): 확인의 소는 구체적인 권리 또는 법률관계의 존부에 대한 것이어야 하며, 일반적이고 추상적인 법령이나 법규 자체의 효력 유무 확인을 구할 수는 없습니다. 이 사건에서 관리규약 부존재 확인 청구가 각하된 이유가 여기에 있습니다.
집합건물 관리규약의 제정이나 변경 시에는 구분소유자들에게 규약 내용을 명확하고 충분히 설명해야 합니다. 특히 집합건물법에서 정한 것과 다른 특별한 의결 방법이 포함될 경우, 해당 내용을 구분소유자들이 충분히 인지하고 동의했음을 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 관리규약 제정 시에는 법령에서 정한 구분소유자 및 의결권의 찬성 비율(서면 합의의 경우 5분의 4 이상)을 반드시 충족해야 하며, 이에 대한 증빙 자료(서면 합의서 등)를 철저히 보관해야 합니다. 규약이 적법하게 성립되지 않은 경우, 관리단집회의 의결은 집합건물법 제38조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 해야 하므로, 이 두 가지 요건을 모두 충족했는지 확인해야 합니다. 임차인이 아닌 구분소유자 본인의 동의 여부가 관리규약의 유효성 판단에 중요한 요소가 될 수 있으므로, 동의 주체를 명확히 파악하고 기록해야 합니다.
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