행정
E건물 관리단의 관리인으로 선임된 D씨의 선임 결의가 여러 절차적 하자로 인해 무효일 가능성이 높다고 판단되어, 법원은 본안 소송 결과가 확정될 때까지 D씨의 관리인 직무 집행을 정지하라는 결정을 내렸습니다.
E건물은 상가 750개와 아파트 60개로 구성된 G관과 상가 648개와 아파트 28개로 구성된 I관으로 이루어진 주상복합건물입니다. 이 건물의 관리를 위해 구분소유자 전원으로 구성된 E건물관리단이 설립되었습니다. 2022년 12월 1일 개최된 임시관리단 집회에서 채무자 D씨가 관리인으로 선임되었는데, 채권자 A, B와 보조참가인 C는 이 선임 결의에 소집 통지 절차, 위임장 효력, 투표 행위, 의사록 작성 등 여러 중대한 하자가 있다고 주장하며 D씨의 관리인 직무 집행을 정지해달라는 가처분 신청을 제기했습니다.
E건물 관리단 집회의 관리인 선임 결의에 중대한 절차적 하자가 있어 그 효력이 무효인지 여부와, 이에 따라 채무자 D의 관리인 직무를 정지할 필요성이 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 채권자들의 주장을 받아들여, 채무자 D는 E건물관리단의 관리인 직무를 본안 판결이 확정될 때까지 집행해서는 안 된다고 결정했습니다. 또한 소송 비용은 채무자가 부담하도록 했습니다.
법원은 E건물 관리인 선임 결의에 소집 통지, 위임장 효력, 투표 행위, 의사록 작성 등 여러 중대한 절차적 하자가 있다고 판단했습니다. 이러한 하자들이 결의의 무효를 초래할 정도로 심각하다고 보아, 본안 소송에서 관리인 지위 부존재가 확인될 때까지 채무자 D의 관리인 직무 집행을 임시로 정지해야 한다고 결정했습니다. 이는 관리단 운영의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 조치입니다.
본 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 여러 조항이 적용되었습니다.
1. 집합건물법 제23조 제1항 (관리단의 설립): 이 조항에 따라 집합건물 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립되며, 본 사건의 E건물관리단도 이 법률에 의거하여 건물의 관리 사업을 수행할 목적으로 설립되었습니다.
2. 집합건물법 제34조 (관리단집회 소집 통지): 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 제출한 통지 장소나 그가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송해야 합니다. 규약으로 건물 내 게시로 갈음할 수 있는 예외도 있습니다. 법원은 본 사건에서 채무자가 소집 통지서가 적법하게 발송되었음을 입증하지 못하여 소집 통지 절차상 하자가 있다고 판단했습니다.
3. 집합건물법 제38조 제1항 (결의 방법) 및 제2항 (의결권 행사 방식): 관리단집회의 의사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결하는 것이 원칙입니다. 의결권은 서면, 전자적 방법 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있으며, 이 세 가지 방식은 구분됩니다. 서면결의는 그 자체로 의결권 행사 행위가 있지만, 위임장은 대리인에게 의결권을 위임한 것일 뿐 그 자체로 의결권 행사 행위가 있었다고 볼 수 없습니다. 법원은 채무자가 징구한 위임장 중 상당수가 효력이 없다고 보았고, 또한 현장에서 실제 투표 행위가 이루어지지 않은 점을 지적하며 의결권 행사 방식에 하자가 있다고 판단했습니다.
4. 집합건물법 시행령 제15조 제1항 (대리권 증명): 이 조항은 대리인이 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출해야 한다고 명시하여 위임장 제출 행위와 의결권 행사 행위가 구분됨을 전제로 합니다.
5. 집합건물법 제39조 (의사록 작성): 관리단집회의 의사에 관하여는 의사록을 작성해야 하며, 의사의 경과와 그 결과를 기록하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인해야 합니다. 본 사건에서는 채무자가 제출한 녹취서가 의장 및 구분소유자 2인 이상의 서명이 없어 적법한 의사록으로 인정되지 못했습니다.
집합건물 관리단집회 소집 시에는 법에서 정한 기간(보통 1주일 전) 내에 회의 목적사항을 구체적으로 명시하여 모든 구분소유자에게 통지해야 합니다. 통지 장소도 명확히 해야 하며, 규약에 특별한 규정이 없는 한 집합건물법 원칙을 따라야 합니다. 관리인 선임 등 중요한 결의를 위한 위임장은 집회 개최 사실, 안건, 후보자가 확정된 이후에 받는 것이 좋습니다. 집회 개최일로부터 지나치게 오래전에 받은 위임장은 그 위임 의사가 유지되는지 불분명하다고 판단될 수 있습니다. 의결권 행사 시에는 서면 결의나 대리인 위임에 따른 실제 투표 행위가 명확히 이루어져야 합니다. 단순히 위임장을 받았다는 사실만으로 투표가 완료되었다고 볼 수 없으며, 특히 대리인 위임의 경우 대리인의 투표 행위가 별도로 있어야 합니다. 관리단집회 후에는 반드시 집합건물법에 따라 의사록을 작성하고, 의장과 2인 이상의 구분소유자가 서명날인해야 합니다. 녹취록만으로는 법적 요건을 충족하는 의사록으로 보기 어려울 수 있습니다. 관리인 선임 절차는 모든 후보자에게 공정하고 균등한 기회를 보장해야 합니다. 특정 후보자가 미리 대량의 위임장을 확보하여 선거 절차의 공정성을 해치는 경우, 결의의 효력에 문제가 발생할 수 있습니다. 관리인의 직무를 정지하는 가처분은 본안 소송에서 다툴 '피보전권리'(예: 관리인 지위 부존재 확인 청구권)가 소명되고, 직무를 정지하지 않을 경우 회복하기 어려운 손해가 발생할 '보전의 필요성'이 있을 때 법원에서 받아들여집니다.
