공공주택사업에 편입된 토지 보상금 둘러싼 건축물 불법 여부 다툼

서울 중랑구 일대 공공주택사업으로 토지를 수용당한 원고 A와 B가 한국토지주택공사를 상대로 보상금 증액 소송을 제기했습니다. 원고들은 자신들의 토지에 공장, 야외수영장, 단독주택, 창고 등이 적법하게 건축되거나 조성되었으므로 해당 용도에 맞게 보상금을 더 받아야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대부분의 건축물이 개발제한구역 법규 위반, 공공주택지구 지정 고시 전 착공 미비로 인한 허가 효력 상실, 허가 내용과 다른 용도 사용 등으로 인해 적법한 건축물로 볼 수 없다고 판단했습니다. 결과적으로 원고 A에게는 약 1억 7백만원의 추가 보상금과 지연이자를 인정했으나, 대부분의 증액 청구는 기각되었으며, 원고 B의 청구는 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공공주택사업에 토지가 수용된 토지 소유주로, 공장, 야외수영장, 단독주택 부지로 평가해 더 많은 보상금을 요구했습니다.
• 원고 B: 공공주택사업에 토지가 수용된 토지 소유주로, 창고 부지로 평가해 더 많은 보상금을 요구했습니다.
• 한국토지주택공사: C지구 공공주택사업의 사업시행자로, 원고들의 건축물 대부분이 불법이거나 허가 효력을 잃었다며 보상금 감액을 주장했습니다.

분쟁 상황

한국토지주택공사가 서울 중랑구 일대 C지구 공공주택사업을 추진하면서 원고 A와 B 소유 토지를 수용하게 되었습니다. 원고들은 자신들의 토지에 있는 공장, 야외수영장, 단독주택, 창고 등이 적법한 허가를 받아 건축되거나 조성되었으므로, 더 높은 보상금(공장용지, 체육용지, 대지 등으로 평가)을 받아야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 그러나 한국토지주택공사는 원고들의 건축물 대부분이 법률적 요건을 충족하지 못했거나, 허가받은 내용과 다르게 사용되었으므로 불법이거나 허가 효력을 잃었다고 주장하며, 보상금을 감액해야 한다고 맞섰습니다. 이 과정에서 개발제한구역 내 건축, 공공주택지구 지정 전후의 행위 허가 효력, 이축권 인정 여부 등 다양한 법적 쟁점이 다루어졌습니다.

핵심 쟁점

1. 공공주택사업 지구 지정 전후 건축된 건축물들의 건축 허가가 유효한지 여부.
2. 개발제한구역 내 건축물에 대한 이축권(다른 곳으로 옮겨 지을 권리) 적용 여부.
3. 건축허가 내용과 실제 건축물이 크게 다르거나, 착공이 이루어지지 않은 경우 토지보상 시 무허가 건축물로 볼 것인지 여부.
4. 이에 따른 토지의 정당한 손실보상금액 산정 방법.

법원의 판단

1. 제1심판결 중 피고 한국토지주택공사가 원고 A에게 107,526,350원 및 이에 대한 지연이자를 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 A의 청구를 기각한다.
2. 원고들의 항소와 피고 한국토지주택공사의 원고 A에 대한 나머지 항소를 각 기각한다.
3. 원고 A와 피고 한국토지주택공사 사이의 소송 총비용 중 90%는 원고 A가, 나머지는 피고 한국토지주택공사가 각 부담하고, 원고 B과 피고 한국토지주택공사 사이의 항소비용은 원고 B이 부담한다. (피고는 원고 A에게 107,526,350원 및 이에 대하여 2016년 12월 7일부터 2023년 8월 30일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있습니다.)

결론

법원은 원고 A의 일부 청구만을 받아들여 약 1억 7백만원의 추가 보상금을 인정했지만, 공장, 야외수영장, 단독주택 부지 평가와 관련된 대부분의 주장은 기각했습니다. 원고 B의 창고 부지 평가 주장은 모두 기각되었습니다. 이는 공익사업으로 인한 토지 수용 시 건축물의 적법성과 실제 이용 현황이 보상금 산정에 매우 중요하며, 관련 법규 준수 여부가 엄격하게 판단됨을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

1. 개발제한구역 내 건축 제한 (구 개발제한구역법 제12조 제1항): 개발제한구역에서는 원칙적으로 건축물 건축, 용도변경, 토지 형질변경 등이 금지됩니다. 예외적으로 허가를 받아 행위가 가능하나, 그 요건이 매우 엄격합니다. 본 사례에서는 공장 이축권이 취락지구 요건을 충족하지 못해 인정되지 않았습니다.
2. 보금자리주택지구 내 행위 제한 및 허가 효력 (구 보금자리주택법 제11조): 주택지구 지정 의견 청취 공고가 있는 지역 및 주택지구 내에서는 건축물 건축 등의 행위가 제한되며, 허가를 받아야 합니다. 특히 중요한 것은, 허가를 받았다 하더라도 주택지구 지정 고시 당시까지 공사에 착수하지 않았다면 그 허가 효력이 상실될 수 있다는 점입니다. 여기서 '착공'은 단순한 신고가 아니라 실질적인 건축 행위의 시작을 의미합니다. 원고 A의 제2공장, 야외수영장, 단독주택 건축 허가가 이에 해당하여 효력을 잃었습니다.
3. 공장설립 승인 취소와 건축허가 (구 산업집적법 제13조의5): 공장 설립 승인을 받은 후 그 부지나 건축물을 승인 내용과 다른 용도로 사용하면 승인이 취소될 수 있습니다. 공장설립 승인이 취소되면, 이를 기초로 한 공장 건축 허가 역시 그 기초를 상실하여 위법하게 됩니다. 원고 A의 공장 건축 허가가 이러한 이유로 위법하다고 판단되었습니다.
4. 농지전용허가 및 취소 (구 농지법 제34조, 제39조): 농지를 다른 용도로 전용하려면 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 합니다. 건축허가 시 농지전용허가가 의제되기도 하지만, 허가 목적이나 조건을 위반하면 취소될 수 있습니다. 비록 행정 절차상 취소 통지가 원고에게 도달하지 않아 취소 처분이 무효가 되었지만, 실제 용도 위반 사실이 존재했으므로 건물의 위법성을 가중하는 요소로 참작되었습니다.
5. 무허가 건축물 등의 보상 평가 (토지보상법 시행규칙 제24조): 건축 허가를 받지 않거나 신고 없이 건축된 건축물(무허가건축물 등)의 부지 또는 불법 형질 변경된 토지에 대해서는 무허가 건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질 변경될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가합니다. 단순히 건축 허가를 받았더라도 허가 내용을 크게 벗어나 건축했거나 사용 승인을 받지 않은 경우에도 실질적으로 무허가 건축물에 준하여 평가될 수 있습니다. 원고 A의 공장 및 야외수영장, 원고 B의 창고 및 주차장 부지 등이 이 규정에 따라 원래 지목(과수원, 전)으로 평가되었습니다.
6. 보상항목 유용의 원칙: 토지수용 보상금 소송에서 법원은 특정 보상 항목이 과다하게 평가되고 다른 항목이 과소하게 평가된 경우, 항목별 과다 부분과 과소 부분을 합산하여 전체 보상금액을 조정할 수 있습니다. 이는 정당한 보상을 실현하기 위한 원칙입니다.
7. 기판력의 효력: 이미 다른 소송에서 특정 보상금 항목에 대해 법원의 확정판결이 있다면, 그 판결의 기판력은 동일한 쟁점에 대해 후속 소송에서 다시 다툴 수 없도록 합니다.

참고 사항

1. 공익사업 예정지 내 건축 행위 신중: 보금자리주택지구 등 공익사업 예정지에 토지가 편입될 경우, 사업 지구 지정 및 고시 전후의 건축 행위나 토지 형질 변경은 관련 법령(구 보금자리주택법, 구 개발제한구역법 등)에 따라 엄격한 제한을 받습니다. 허가 없이 진행하거나 허가받은 내용과 다르게 사용할 경우 보상금 산정 시 불리하게 작용할 수 있습니다.
2. 건축허가 효력 유의: 건축허가를 받았더라도, 공익사업 지구 지정 고시 전까지 실제로 공사에 착수하지 않으면 허가 효력이 상실될 수 있습니다. 단순한 착공 신고만으로는 부족하고, 건물의 굴착이나 축조와 같은 실질적인 공사 개시가 중요합니다.
3. 이축권 요건 확인 철저: 개발제한구역 내 기존 건축물에 대한 이축권은 법에서 정한 취락지구 지정 요건이나 인접성 요건을 엄격히 충족해야만 인정될 수 있습니다. 막연히 이축권이 있다고 주장하기보다는 구체적인 법적 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.
4. 허가 내용과 실제 이용 일치: 건축물의 허가 용도와 실제 사용 용도가 다를 경우, 이는 무단 용도 변경이나 불법 건축물로 간주되어 토지 보상금 산정 시 불리하게 평가될 수 있습니다. 공장 허가를 받아놓고 창고로 사용하는 등의 행위는 주의해야 합니다.
5. 보상금 산정의 기준: 보상금은 일반적으로 불법 건축물이나 불법 형질 변경 이전의 토지 이용 상황을 기준으로 평가됩니다. 적법하게 조성되지 않은 시설물에 대해서는 그 가치를 제대로 인정받기 어렵습니다.
6. 과거 판결의 기판력: 동일한 토지 및 보상금 항목에 대해 이미 법원 판결이 확정된 경우, 그 판결의 효력이 후속 소송에도 미쳐 새로운 판단을 받기 어렵습니다. 관련 소송 진행 시 이 점을 고려해야 합니다.