재건축 아파트 상가 재산평가 불만 관리처분계획 취소 사건

F아파트 주택재건축정비사업조합의 조합원인 원고들은 자신들이 소유한 L상가 점포의 종전자산 평가액이 관계 법령을 위반하고 현저히 낮게 평가되어 조합원 간 형평성에 어긋난다며 피고 조합의 관리처분계획 중 개별 종전자산 평가금액 부분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 원고들은 감정평가 방식과 절차의 위법성, 특정 상가(주구쎈타 M동)에 유리한 감정평가, 대지지분당 단가의 현저한 차이 등을 주장했습니다. 그러나 법원은 관리처분계획의 적법성, 감정평가 방법의 합리성, 재건축 상가의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 원고들의 주장을 받아들이지 않고 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: B, C, D (F아파트 내 L상가 점포를 소유한 조합원들)
• 피고: F아파트 주택재건축정비사업조합 (서울 강남구 F아파트 단지 일대의 주택재건축정비사업을 시행하는 조합)

분쟁 상황

피고 조합은 서울 강남구 F아파트 단지 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 과정에서 2018년 4월 6일과 2020년 6월 12일에 걸쳐 관리처분계획을 인가받았습니다. 이 관리처분계획에는 사업구역 내 상가 점포인 L상가를 소유한 조합원들(원고들)의 종전자산 평가금액이 포함되어 있었습니다. 원고들은 피고 조합이 의뢰한 감정평가법인들의 감정평가 결과가 자신들의 L상가 점포를 지나치게 낮게 평가하여 조합원들 사이의 형평에 현저히 반한다고 주장하며, 해당 관리처분계획 중 자신들의 종전자산 평가액 부분 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다. 특히 원고들은 L상가와 핵심 상권인 주구쎈타 M동의 평가 차이가 부당하며, 감정평가 시 가치형성요인 산정 방식 및 외부·내부요인 반영 방식(상승식), 감정평가 업체의 선정 과정에서의 편향성 등을 문제 삼았습니다.

핵심 쟁점

재건축정비사업에서 수립된 관리처분계획 중 특정 상가 점포의 종전자산 평가액이 관계 법령에 따른 평가 방식을 위반했는지, 조합원 간 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당한지 여부입니다. 특히, 가치형성요인(외부요인, 규모요인, 기타요인)의 산정, 외부요인과 내부요인을 반영하는 방식('상승식' 대 '총화식' 또는 '산술평균'), 감정평가 절차의 위법성 및 부실 감정, 그리고 대지지분당 단가에 현저한 차이가 존재하는지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고들의 항소를 모두 기각하고 항소비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결과 동일한 결론으로, 법원은 피고 조합의 관리처분계획이 적법하다고 판단했습니다.

결론

법원은 재건축 상가 점포의 종전자산 평가가 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반했거나 조합원 간 형평성을 현저히 잃을 정도로 부당하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 상가 가치 형성 요인의 평가, 외부 및 내부 요인 반영 방식, 감정평가 절차의 적법성, 대지지분당 단가의 차이 등에 대한 원고들의 주장을 모두 배척하며, 관리처분계획의 재량권을 인정하고 해당 감정평가가 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어졌다고 보아 원고들의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 재건축정비사업의 관리처분계획과 종전자산 평가의 적법성, 그리고 감정평가의 합리성 판단 기준에 대한 중요한 법리를 담고 있습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법)​

   • 제74조 (관리처분계획의 수립 등)​: 관리처분계획은 정비사업으로 조성된 토지나 건축시설에 대한 권리를 조합원에게 배분하는 행정계획입니다. 법원은 관리처분계획이 토지 등 소유자에게 결정적인 영향을 미치지만, 사업의 특성상 모든 이해관계를 만족시키기는 어려우며, 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 상당한 범위의 '계획재량'이 인정된다고 봅니다. 즉, 다소 불균형이 초래되더라도 위법하다고 단정하기는 어렵습니다.
   • 제29조 제1항 (계약의 방법 등)​: 사업시행자는 계약을 체결할 때 원칙적으로 일반 경쟁에 부쳐야 합니다. 이 사건에서 감정평가업체 선정 과정의 적법성이 쟁점이 되었는데, 법원은 조합이 합의 이행과 법령 준수를 동시에 고려하려 한 경위를 참작하여 위법하다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

2. 감정평가 관련 법리 및 규칙

   • 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 감정평가에 관한 규칙 제28조: 이 법령들은 감정평가의 기준과 절차를 규정하며, '감정평가 실무기준' 등은 감정평가의 공정성과 신뢰성을 높이기 위한 지침으로 사용되지만, 일반 국민이나 법원을 직접 기속하는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, 실무기준을 따르지 않았다고 하여 무조건 위법이 되는 것은 아닙니다.

3. 종전자산 평가의 원칙 및 기준

   • 재건축사업의 종전자산 평가: 법원은 재개발·재건축사업에서 종전자산 평가가 조합원 간 '상대적인 출자 비율'을 정하기 위한 것이라고 보았습니다. 따라서 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 조합원 간 형평성을 잃게 할 정도로 '부당하게' 된 경우가 아니라면 위법하다고 보기 어렵습니다.
   • 감정인의 감정 결과의 존중: 법원은 감정인의 감정 결과가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 한다고 강조합니다. 여러 감정 중 하나를 채택하거나 일부를 참작하더라도 논리나 경험칙에 반하지 않으면 위법하지 않다는 입장입니다.
   • 상가 가치 평가의 특수성: 상가 건물은 아파트와 달리 건물의 위치, 규모, 주변 환경, 상권 형성, 임대료 수익 등 여러 요인에 따라 가치가 크게 달라집니다. 따라서 대지지분만을 기준으로 종전자산을 평가하는 것은 상가 고유의 특성을 반영하지 못해 오히려 부당한 결과를 초래할 수 있다고 보았습니다. 종전자산가치는 토지와 건물 가격을 함께 고려하여 평가되어야 합니다.

4. 감정평가 방식 (상승식 vs. 총화식)​

   • 이 사건에서 '외부요인'과 '내부요인' 같은 가치형성요인을 가격형성요인 격차율에 반영할 때, 이 사건 감정평가법인들이 적용한 '상승식'(곱셈 방식)이 원고들이 주장한 '총화식'(덧셈 방식)이나 '산술평균 방식'보다 상가의 실제 가치를 객관적이고 합리적으로 산정할 수 있는 방식이라고 법원은 판단했습니다. 이는 '외부요인'과 '내부요인'이 상가 가격 수준에 영향을 미치는 별개의 독립적인 조건이라는 인식에 기반합니다.

참고 사항

재건축·재개발 사업에서 상가 점포의 자산평가에 대한 이의가 있는 경우, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 종전자산 평가는 단순히 면적이나 개별공시지가가 아닌, 상가의 입지 여건, 접근성, 상권 형성도, 건물 관리 상태, 임대 수익 등 다양한 가치형성요인을 종합적으로 고려하여 이루어진다는 점을 이해해야 합니다. 둘째, 감정평가 시 외부요인과 내부요인을 결합하는 방식(예: 곱셈 방식인 '상승식')이 법원과 감정평가 업계에서 일반적으로 통용되는 합리적인 방식으로 인정될 수 있으므로, 단순 덧셈 방식이 반드시 유리하다고 주장하기 어려울 수 있습니다. 셋째, 감정평가 업체의 선정 과정에서 일부 절차적 불투명성이 있더라도, 감정평가의 내용 자체가 관계 법령에 위배되지 않고 객관적 근거에 기초하여 합리적으로 이루어졌다면 법원이 그 평가를 유효하다고 판단할 가능성이 있습니다. 넷째, 상가는 아파트와 달리 개별 점포의 특성(위치, 층수, 형태, 주변 환경 등)에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 다른 상가나 기준 점포와의 단순 비교보다는 개별 상가의 구체적인 특성이 평가에 충분히 반영되었는지 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.