행정
재개발 사업 공람공고일 이전에 해당 구역 내 주택에 3개월 이상 실제 거주했음을 주장하며 세입자가 조합을 상대로 주거이전비와 이사비를 청구한 사건입니다. 임대차 계약서상 명의 불일치와 전입신고 지연 등의 문제가 있었으나, 법원은 임대인과 공인중개사의 증언, 월세 영수증, 도시가스 요금 납부 내역 등 다양한 증거를 종합하여 세입자의 실제 거주 사실을 인정했습니다. 이에 따라 조합은 세입자에게 주거이전비와 이사비 총 6,122,193원을 지급하라는 판결을 받았습니다.
서울특별시 종로구청장이 2005년 8월 12일 재개발 정비구역 지정 공람공고를 한 후 피고 조합이 설립되어 사업을 진행했습니다. 피고 조합은 2012년 11월 세입자들에게 이주를 안내하며 2005년 8월 12일 이전에 3개월 이상 실제 거주한 세입자에게 주거이전비와 이사비를 지급한다고 통지했습니다. 원고 A는 2004년 4월경부터 해당 구역 건물에 거주했다고 주장하며 주거이전비와 이사비를 청구했으나 피고 조합은 원고의 임대차 계약서상 명의 불일치 및 전입신고 시점 등을 이유로 실제 거주 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 지급을 거부했습니다. 이에 원고 A는 피고 조합을 상대로 소송을 제기했습니다.
재개발 정비사업의 공람공고일 당시 주택에 3개월 이상 실제 거주한 세입자인지 여부 즉 실제 거주 여부가 불명확한 세입자가 주거이전비 및 이사비 보상 대상에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
원심판결 중 원고 패소 부분을 취소하고 피고는 원고에게 6,122,193원 및 이에 대한 이자(2013. 2. 15.부터 2014. 7. 1.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%)를 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며 소송 총비용은 원고가 1/20, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
재판부는 원고 A가 2004년 4월경부터 이 사건 건물을 임차하여 2005년 8월 12일 공람공고일 당시 3개월 이상 거주한 세입자에 해당한다고 판단했습니다. 비록 임대차 계약서상 임차인 이름이 다르게 기재되어 있고 전입신고가 늦었지만 임대차 계약 체결 과정, 임대인의 증언, 공인중개사의 사실 확인서, 월세 영수증, 도시가스 요금 납부 내역 등을 종합적으로 고려하여 실제 거주 사실이 인정된다고 보았습니다. 이에 따라 원고에게 주거이전비 5,585,732원과 이사비 536,461원을 합한 총 6,122,193원을 지급하라고 결론 내렸습니다.
본 판례는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(공익사업법)과 그 시행규칙을 적용하고 있습니다. 공익사업법 제78조 제5항은 주거용 건축물 세입자에게 주거이전비와 이사비 등 손실을 보상해야 한다고 규정합니다. 특히 공익사업법 시행규칙 제54조 제2항은 주거이전비 지급 대상자를 '사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 3개월 이상 거주한 세입자'로 명시하는데 여기서 '3개월 이상 거주'는 단순히 주민등록 등재 여부가 아닌 해당 건축물에 실제로 거주했는지 여부를 종합적으로 판단해야 한다는 법리를 따릅니다. 주거이전비는 통계법 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원 수별 월평균 가계지출비를 기준으로 4개월분을 산정하며 이사비는 같은 법 시행규칙 제55조 제2항 및 별표 4에 따라 주택 연면적 등을 기준으로 산정됩니다. 이 판례는 형식적인 서류상의 오류에도 불구하고 실제 거주 사실을 입증하는 객관적인 증거가 충분하다면 보상 대상이 될 수 있다는 점을 강조합니다.
재개발·재건축 등 공익사업으로 인한 이주 시 세입자는 사업인정고시일이나 공람공고일 등 관련 고시일로부터 3개월 이상 해당 주택에 실제 거주했음을 입증하면 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 이때 실제 거주 여부는 주민등록 등재 여부뿐만 아니라 임대차 계약서, 월세 영수증, 공과금 납부 내역(도시가스, 전기, 수도 요금), 주변 이웃이나 건물 관계인의 진술 등 다양한 증거를 통해 종합적으로 판단됩니다. 임대차 계약서에 명의가 다르거나 기재 오류가 있더라도 실제 임대차 관계와 거주 사실을 증명할 다른 객관적인 자료가 있다면 보상을 받을 가능성이 높으므로 관련 증거를 최대한 많이 확보하고 실제 거주 사실을 명확히 입증하는 것이 중요합니다.
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