상가 관리단 대표 자격 논란 및 결의 무효 확인 판결

상가 구분소유자들로 구성된 관리단에서 새로운 대표 선임 결의가 이루어지자, 이전 대표였던 원고가 해당 결의가 무효라고 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 관리단 대표가 되기 위해서는 관리규약상 구분소유자여야 하거나 적어도 대표 임면에 관여할 법률상 이해관계가 있어야 하는데, 원고는 해당 요건을 충족하지 못하므로 소송을 제기할 자격이 없다고 판단하여 원고의 소를 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 북구 B 상가 D호실 소유자 E의 아버지이자, 피고 관리단의 이전 대표였습니다.
• 피고 B단체: 부산 북구 B 상가의 구분소유자들이 모여 구성한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 따른 관리단입니다.
• C: 원고 A 해임 후 피고 관리단의 대표로 선출된 인물입니다.

분쟁 상황

부산의 한 상가 관리단에서 2019년 11월에 원고 A가 관리단 대표로 선임되고 관리규약이 제정되었습니다. 이후 2020년 11월 26일, 관리단은 A가 3개월 이상 관리비를 체납하여 대표 자격이 없다는 이유로 A를 해임하고 C를 새로운 대표로 선임하는 결의(제1결의)를 했습니다. 2021년 5월 24일부터 25일까지는 코로나19 상황을 고려하여 서면으로 C를 대표로 선임하는 재차 결의(제2결의)를 진행했습니다. 이에 A는 이 두 결의가 집합건물법 및 관리규약을 위반하여 무효라고 주장하며 법원에 소송을 제기했습니다. A는 관리단 대표가 구분소유자의 직계존속도 될 수 있다고 주장한 반면, 관리단은 A가 구분소유자가 아니며 관리비 체납 등으로 자격이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

1. 피고 관리단의 대표 선임 결의가 집합건물법 및 관리규약을 위반하여 무효인지 여부
2. 원고 A가 관리단 대표의 선임 결의의 무효를 주장할 수 있는 당사자 적격 또는 법률상 확인의 이익이 있는지 여부
3. 관리단 대표(관리인)와 관리운영위원회 회장의 관계, 그리고 그 자격 요건은 무엇인지

법원의 판단

1. 청구취지 특정 여부: 원고의 청구취지는 내용과 범위가 명확하므로 불특정하다고 볼 수 없어 피고의 주장을 기각했습니다.
2. 관리단 대표와 관리운영위원회 회장의 관계: 피고 관리규약 해석상 관리운영위원회 회장이 관리단의 대표(관리인)를 겸임한다고 보았으며, 따라서 대표가 되기 위해서는 관리운영위원의 자격 요건을 갖춰야 한다고 판단했습니다. 이는 집합건물법 제24조 제1항과 제26조의4 제2항에 근거합니다.
3. 제1차 대표 선임 결의(원고 해임 및 C 선임)의 무효 확인에 대한 판단: 후임 대표(C)를 선임한 제2차 서면결의가 적법하다면, 이전 대표(원고) 해임 결의의 무효 확인을 구하는 것은 법률상 이익이 없다고 보았습니다. 법원은 제2차 서면결의가 집합건물법 제41조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상 서면 합의로 이루어져 적법하다고 판단했습니다. 따라서 제1차 결의의 무효 확인 청구 부분은 부적법하다고 보았습니다.
4. 제2차 대표 선임 결의(C 서면 선임)의 무효 확인에 대한 판단 및 원고 적격: 관리단 임원 임면에 관여할 수 있는 단체법상의 권리를 가진 구성원만이 임원 지위의 존부를 다툴 수 있다고 보았습니다. 원고는 구분소유자가 아니며, 관리규약상 구분소유자의 직계존속에게 의결권을 부여하지도 않았습니다. 또한 집합건물법 제26조의4 제1항에 따라 관리운영위원은 구분소유자 중에서 선출되어야 하므로, 구분소유자가 아닌 원고는 위원이 될 수 없고 따라서 대표도 될 수 없다고 판단했습니다. 집합건물법 제24조 제2항의 '관리인은 구분소유자일 필요가 없다'는 규정은 규약에 제한이 없을 경우에 해당하며, 관리인의 자격을 구분소유자로 제한하는 규약이 강행규정을 위반하는 것은 아니라고 해석했습니다. 결론적으로 원고는 대표의 임면에 관여하거나 임명될 수 있는 법률상 이해관계가 없어 당사자 적격이 없으므로, 제2차 결의 무효 확인 청구 부분도 부적법하다고 보았습니다.

결론

법원은 원고가 관리단 대표 선임 결의의 무효를 주장할 법률상 자격(당사자 적격 및 확인의 이익)이 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각하고 소를 각하했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물법 제24조 제1항 (관리인의 선임): 구분소유자가 10인 이상일 때 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임해야 합니다. 이는 관리인 선임의 의무를 명시합니다.
2. 집합건물법 제24조 제2항 (관리인의 자격): 관리인은 구분소유자일 필요는 없으나, 이 규정은 관리규약에서 관리인의 자격 요건을 제한하지 않은 경우에 해당하며, 규약으로 구분소유자로 자격을 제한하는 것은 허용될 수 있습니다.
3. 집합건물법 제26조의4 제1항 (관리위원회의 위원 자격): 관리위원회의 위원은 원칙적으로 구분소유자 중에서 선출되어야 합니다. 규약으로 달리 정할 수 있는 부분은 선출 방법에 관한 것이지, 위원이 구분소유자여야 한다는 기본 원칙을 변경할 수는 없습니다.
4. 집합건물법 제37조 (의결권): 구분소유자의 의결권은 원칙적으로 각 구분소유자에게 있습니다. 이 사건에서는 관리규약도 하나의 구분소유권이 하나의 의결권을 갖는다고 정했습니다.
5. 집합건물법 제41조 제1항 (서면 또는 전자적 방법에 의한 결의): 관리단 집회에서 결의할 사항에 대해 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면으로 합의한 경우, 관리단 집회의 결의가 있는 것으로 봅니다. 이는 집회를 소집하지 않고도 적법하게 결의할 수 있는 방법입니다.
6. 권리보호요건 및 확인의 이익의 법리: 소송을 통해 특정 법률관계의 확인을 구하려면, 현재의 법률관계에 대한 다툼이 있어야 하고, 그 확인이 원고의 법률상 지위에 현존하는 불안이나 위험을 제거하는 데 가장 유효하고 적절한 수단이어야 합니다. 후임 임원이 적법하게 선임되었다면, 이전 임원 해임 결의의 무효 확인은 법률상 이익이 없다고 판단될 수 있습니다.
7. 당사자 적격의 법리: 소송을 제기할 수 있는 적법한 자격입니다. 단체 임원의 임면과 관련된 소송에서는 해당 임원의 지위에 직접적으로 영향을 미치거나 임면에 관여할 수 있는 법률상 이해관계가 있는 사람에게만 원고 적격이 인정됩니다. 단순히 단체의 구성원이라는 이유만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.

참고 사항

1. 집합건물 관리단의 대표(관리인)나 관리운영위원 선임 시에는 해당 건물의 구분소유자만 자격이 있는 것이 원칙입니다. 관리규약에서 달리 정하더라도 구분소유자만 위원이 될 수 있다는 집합건물법의 강행규정에 반하면 해당 규약은 효력이 없습니다.
2. 관리단 규약에서 관리운영위원회 회장이 관리단 대표(관리인)를 겸임하도록 정하는 경우, 관리단 대표가 되기 위해서는 관리운영위원회 회장 자격 요건을 충족해야 합니다.
3. 관리단 대표 해임 후 새로운 대표 선임 결의가 적법하게 이루어졌다면, 이전 해임 결의의 무효를 다투는 것은 법률상 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 후임 대표의 선임이 유효하다면, 이전 대표의 해임 여부는 더 이상 실질적인 의미가 없기 때문입니다.
4. 코로나19 등 부득이한 사정으로 관리단 집회를 소집하기 어려울 때는 집합건물법에 따라 서면으로 결의를 진행할 수 있습니다. 이때는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회 결의가 있는 것으로 봅니다.
5. 관리단 집회 결의의 무효를 주장하려면, 해당 결의에 대한 법률상 직접적인 이해관계가 있는 사람만이 소송을 제기할 수 있습니다. 단순히 관리단의 일원이었다는 것만으로는 충분하지 않을 수 있으며, 임원의 임면에 직접 관여할 수 있는 지위에 있어야 합니다.