부산 기장군 토지 개별공시지가 인상 요구 기각 판결

원고는 자신이 소유한 부산 기장군 토지들의 2024년 개별공시지가가 너무 낮게 책정되었다며, 피고인 부산 기장군수에게 개별공시지가 결정 처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 피고는 원고의 이의신청에 따라 공시지가를 1㎡당 786,400원에서 925,100원으로 상향 조정했으나, 원고는 이 금액 역시 불합리하다고 주장했습니다. 법원은 피고의 공시지가 결정 과정에 절차적 하자가 없고, 비교표준지 선정이나 가격 산정이 현저히 불합리하다고 볼 수 없으며, 토지의 지구단위계획 지정으로 인한 용도 변경이 가격 하락의 주된 원인이었다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 기장군에 토지를 소유하고 개별공시지가 상향 조정을 요구한 토지 소유자
• 피고 부산광역시 기장군수: 개별공시지가를 결정하고 공시하는 행정기관

분쟁 상황

원고는 부산 기장군 B 대 532㎡ 및 C 잡종지 480㎡(이하 '이 사건 토지들')의 소유자로서, 피고가 결정한 이 사건 토지들의 2024년 1월 1일 기준 개별공시지가 1㎡당 786,400원에 대해 이의신청을 했습니다. 피고는 이의신청 심의 결과에 따라 개별공시지가를 1㎡당 925,100원으로 상향 조정 통보 및 공고(2024. 6. 27.)했습니다. 그러나 원고는 이 가격 역시 여전히 너무 낮게 산정되었다고 판단하여, 피고가 2024. 6. 27.에 내린 1㎡당 925,100원 결정 처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.

원고는 이 사건 처분이 위법한 이유로 다음과 같이 주장했습니다.

1. 피고가 부동산 가격공시에 관한 법률(부동산공시법)에 따른 부동산가격공시위원회 심의 및 감정평가법인 등의 검증에 관한 자료를 제출하지 않아 절차적 하자가 있다.
2. 피고가 표준지로 삼은 G 대 126㎡(이하 '이 사건 표준지')는 이 사건 토지들과 멀리 떨어져 있고, 동일 용도지역 내 유사가격권의 동일한 이용상황을 가진 토지에 해당하지 않아 비교표준지로서 적절하지 않다.
3. 이 사건 토지들의 2024년 개별공시지가가 토지 특성 변동이 없었음에도 2023년 개별공시지가(1㎡당 1,278,000원)에 비하여 너무 낮고, 인접한 원고 소유 E 토지의 2024년 공시지가가 소폭 상승한 것과도 대비되어 너무 낮게 산정되었다.

핵심 쟁점

이 사건 개별공시지가 결정 처분이 절차적 하자가 있는지, 비교표준지 선정이 적절했는지, 최종 결정된 개별공시지가가 2023년 공시지가나 인접 토지의 공시지가에 비해 현저히 불합리하게 낮게 산정된 것인지가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 개별공시지가 결정 취소 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

부동산 가격공시에 관한 법률 (부동산공시법) 제10조 (개별공시지가의 결정·공시 등)​ 이 법률은 시장·군수·구청장이 매년 1월 1일 기준 개별공시지가를 결정·공시하고, 토지 소유자 등은 이에 이의를 신청할 수 있도록 규정합니다. 이 사건에서 피고는 이 법에 따라 개별공시지가를 결정하고 원고의 이의신청에 따라 공시지가를 상향 조정했습니다. 법원은 피고가 이 법에 따른 부동산가격공시위원회 심의 및 감정평가법인 등의 검증 등 제반 절차를 거쳤으므로, 절차적 하자가 없다고 판단했습니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)​ 이 법률은 토지의 용도지역 지정 및 지구단위계획 수립에 관한 기본적인 사항을 정하고 있습니다. 이 사건 토지들은 국토계획법상 자연녹지지역에 해당하며, 특히 지구단위계획에 따라 '수변공원 부지'로 지정된 것이 중요하게 작용했습니다. 법원은 이러한 토지 이용 계획의 변경이 2023년에 비해 2024년 개별공시지가가 1㎡당 1,278,000원에서 925,100원으로 낮아진 가장 큰 이유라고 보았으며, 이에 따라 이 사건 표준지와의 배율을 0.6으로 책정한 것이 지나치게 낮다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

개별토지가격 결정의 위법 여부 판단 법리 (대법원 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결, 대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 등 참조)​ 법원은 개별공시지가 결정 과정에서 주요 절차를 위반한 하자, 비교표준지 선정 또는 토지 특성 비교 오류, 가격조정률 적용 오류, 계산 또는 기재 오류 등으로 명백한 잘못이 있는 경우 위법하다고 다툴 수 있다고 봅니다. 또한, 처분청이 심의를 거쳐 가감 조정한 결과 결정된 개별공시지가가 현저하게 불합리한 경우에도 위법성을 다툴 수 있습니다. 이때 개별공시지가가 현저하게 불합리한지 여부는 가격 결정 경위, 인근 토지와의 비교, 지가상승률, 해당 토지의 기준 연도를 전후한 가격 증감 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정관청에 있으나, 결정된 개별공시지가가 인근 토지 등에 비하여 현저히 불합리하다는 점은 이를 다투는 원고에게 입증책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고가 관련 절차와 기준에 따라 공시지가를 결정했음을 입증했으며, 원고는 공시지가가 현저히 불합리하다는 점을 입증하지 못했다고 판단했습니다.

참고 사항

개별공시지가는 재산세, 종합부동산세 등 각종 세금 및 부담금 산정의 기준이 되므로, 자신의 토지에 대한 개별공시지가 결정이 불합리하다고 생각될 경우 적극적으로 이의를 제기할 수 있습니다.

개별공시지가에 이의가 있는 경우, 먼저 결정·공시된 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청 결과에 불복하는 경우, 행정심판이나 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다.

개별공시지가 결정의 적법성을 다툴 때에는 다음과 같은 점을 주로 고려합니다.

1. 절차 준수 여부: 부동산 가격공시위원회 심의, 감정평가법인 등의 검증 등 관련 법령에서 정한 절차를 제대로 거쳤는지 확인해야 합니다.
2. 비교표준지 선정의 적절성: 조사대상 토지와 비교표준지가 동일 용도지역 내 유사가격권에 있고 토지이용상황이 동일 또는 유사한지, 지리적으로 근접한지 등을 확인해야 합니다.
3. 가격 산정의 합리성: 표준지와 해당 토지의 토지 특성(지목, 면적, 용도지역, 도로 조건, 지형지세 등)을 비교하여 가격조정률을 적용하는 것이 적절했는지, 산정된 개별공시지가가 인근 토지나 과거 연도 공시지가와 비교하여 현저히 불합리하지 않은지 등을 입증해야 합니다. 이 사건처럼 토지 이용 계획(예: 지구단위계획 지정)의 변경으로 토지의 용도가 제한되는 경우 공시지가가 하락할 수 있습니다. 특히 개별공시지가가 현저히 불합리하다는 점은 이를 다투는 토지 소유자 측이 입증해야 할 책임이 있습니다.