세금 · 행정
원고는 아파트를 양도하며 1세대 1주택으로 보고 양도소득세를 신고했습니다. 그러나 피고는 원고가 소유한 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되었음을 확인하고 원고를 1세대 3주택자로 보아 약 3억 4천만 원의 양도소득세를 부과했습니다. 원고는 오피스텔이 업무용으로 임대되었으며 임차인의 주거용 사용에 대한 책임이 없다고 주장했으나, 법원은 해당 오피스텔이 양도 당시 실제 주거용으로 사용되었다고 판단하여 피고의 세금 부과 처분이 적법하다고 판결했습니다.
원고는 2018년 천안시 서북구의 아파트를 취득하여 소유하다가 2021년 4월 9억 5천만 원에 양도했습니다. 원고는 이 아파트를 1세대 1주택 비과세 대상인 고가주택으로 보고 9억 원 초과분에 대한 양도소득세 2,615,230원을 신고 납부했습니다. 하지만 피고는 원고가 이 사건 아파트 양도 당시 아산시의 다른 아파트와 더불어 인천 연수구의 오피스텔도 보유하고 있었으며 이 오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고가 1세대 3주택자에 해당한다고 보고 2021년 11월 1일 원고에게 가산세를 포함한 양도소득세 341,740,550원을 부과 처분했습니다. 원고는 이 오피스텔이 업무용으로 임대되었고 임차인이 임의로 주거용으로 사용한 것에 대한 책임이 없다고 주장하며 세금 부과 처분의 취소를 요구하며 소송을 제기했습니다.
공부상 업무시설인 오피스텔이 양도소득세 산정 시 '주택'에 해당하는지 여부, 즉 실제 주거용으로 사용되었는지의 판단 기준과 입증 책임은 누구에게 있는지입니다.
원고의 청구를 기각하고, 원고가 부담한 양도소득세 부과 처분은 적법하다고 판단했습니다.
법원은 오피스텔의 공식적인 용도보다는 양도 당시의 실제 사용 목적이 중요하다고 보았습니다. 이 사건 오피스텔의 내부 구조, 임대차 계약의 실제 내용, 임차인 및 실제 거주자의 진술, 체류지 변경 신고 등의 종합적인 증거를 바탕으로 오피스텔이 주거용으로 사용되었다고 판단하여 원고를 1세대 3주택자로 간주한 피고의 양도소득세 부과 처분이 정당하다고 결론 내렸습니다. 결과적으로 원고는 당초 신고한 금액보다 훨씬 높은 약 3억 4천만 원의 양도소득세를 납부하게 되었습니다.
이 사건에서는 소득세법과 주택임대차보호법의 해석이 중요하게 다루어졌습니다.
1. 소득세법 제88조 제7호 (주택의 정의)
이 조항은 '주택'을 허가 여부나 공부상 용도 구분에 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 말한다고 정의합니다. 이는 오피스텔처럼 공부상 업무시설이라 하더라도 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 간주될 수 있다는 법률적 근거가 됩니다. 다만, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있습니다.
2. 입증 책임의 원칙
일반적으로 1세대 1주택 비과세 요건 충족 사실에 대한 입증 책임은 납세의무자에게 있습니다. 그러나 이 사건처럼 공부상 용도가 주택이 아닌 건물이 사실상 주거용으로 사용되었다는 점에 대한 입증 책임은 과세관청(피고)에게 있다고 판시했습니다.
3. 주택 판단의 기준
법원은 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부를 판단할 때 여러 가지 요소를 종합적으로 고려해야 한다고 보았습니다.
4. 주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력)
주택임대차의 대항력 취득 요건인 주민등록과 관련하여, 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따른 체류지 변경 신고도 이와 동일한 법적 효과가 인정된다는 대법원 판례(2016. 10. 13. 선고 2015다14136 판결)가 이 사건에 인용되었습니다.
오피스텔을 소유하고 있다면 세법상 주택 수에 포함될 수 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 공부상의 용도가 업무용이라 할지라도 실제 주거용으로 사용되면 주택으로 간주될 수 있습니다. 특히, 임대차 계약 시 임차인의 실제 사용 용도를 명확히 계약서에 명시하고 필요하다면 그 이행 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 임차인이 전입신고(외국인의 경우 체류지 변경 신고)를 하거나 오피스텔의 내부 구조, 시설 등이 주거용에 적합한 경우 주택으로 판단될 가능성이 높습니다. 양도 시점을 기준으로 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되었는지 여부가 판단되므로 다주택자 양도소득세 중과를 피하기 위해서는 오피스텔의 실제 사용 현황을 지속적으로 관리해야 합니다. 세금 신고 전에 소유한 모든 부동산의 실제 용도를 정확히 파악하여 예상치 못한 세금 폭탄을 피하도록 주의해야 합니다.
