건축 중단된 건물 토지에 대한 재산세 부과처분 불복 사건

A 주식회사가 2012년 매수한 토지에는 2010년부터 공사가 중단된 미완성 건물이 있었습니다. 천안시 서북구청장은 2018년 이 토지를 종합합산과세대상으로 분류하여 A 주식회사에 재산세 및 지방교육세 총 77,984,340원을 부과했습니다. A 주식회사는 이 토지가 '건축물 부속토지'이므로 별도합산과세대상에 해당하며, '건축 중인 건축물'로 보더라도 공사 중단에 정당한 사유가 있어 별도합산 대상에 포함되어야 한다고 주장하며 부과 처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 A 주식회사의 주장을 모두 기각하고, 천안시 서북구청장의 재산세 부과 처분이 정당하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 2012년 이 사건 토지를 매수하여 소유권을 이전받았으며, 토지 위에 공사가 중단된 건물이 있어 재산세 및 지방교육세 부과 처분을 받은 당사자입니다.
• 피고 천안시 서북구청장: A 주식회사가 소유한 토지에 대해 2018년 종합합산과세대상으로 분류하여 재산세 및 지방교육세를 부과한 지방자치단체입니다.
• 초기 건축주 (D 주식회사 및 F): 원고 이전에 이 사건 토지를 소유하며 건물을 신축하다가 2010년경부터 공사를 중단한 당사자들입니다.
• 토지 신탁회사 (B 주식회사): D 주식회사로부터 이 사건 토지를 신탁받아 관리했으며, 이후 원고 A 주식회사에게 토지를 매도한 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2012년 천안시 서북구의 한 토지를 매수했습니다. 그러나 이 토지 위에는 원고가 매수하기 전인 2007년에 건축허가를 받아 공사를 시작했으나 2010년경부터 중단된 미완성 건물이 있었습니다. A 주식회사는 이 토지를 취득한 후에도 건물 공사는 진행되지 않고 장기간 방치된 상태였습니다. 2018년 피고 천안시 서북구청장은 해당 토지 중 가설건축물 면적의 3배를 제외한 나머지 부분을 재산세 종합합산과세대상으로 분류하여 A 주식회사에게 재산세와 지방교육세를 부과했습니다. A 주식회사는 이 부과 처분이 부당하다고 주장하며 조세심판 청구를 거쳐 최종적으로 법원에 부과 처분 취소 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

1. 이 사건 토지 위에 있는 미완성 건물이 지방세법상 '건축물'에 해당하여 재산세 별도합산과세대상으로 볼 수 있는지 여부입니다.
2. 미완성 건물을 '건축 중인 건축물'로 본다 하더라도, 6개월 이상 공사가 중단된 것에 '정당한 사유'가 있어 재산세 별도합산과세대상에 포함되어야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A 주식회사의 청구를 기각했습니다. 이는 피고 천안시 서북구청장이 A 주식회사에게 부과한 2018년 귀속 재산세 67,539,870원 및 지방교육세 10,444,470원, 합계 77,984,340원의 부과 처분이 정당하며, 이를 취소할 이유가 없다고 판단한 것입니다.

결론

법원은 원고 A 주식회사가 소유한 토지 위에 있는 미완성 건축물이 지방세법상 재산세 별도합산과세대상에 해당한다는 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 특히, 건물의 공사 중단에 '정당한 사유'가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각하고 재산세 부과 처분이 정당하다고 확정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 지방세법 제106조 제1항 (재산세 과세대상 구분): 토지에 대한 재산세는 크게 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 나뉩니다.
   • 종합합산과세대상: 납세의무자가 소유한 토지 중 별도합산이나 분리과세 대상이 아닌 토지에 해당하며, 일반적으로 가장 높은 누진세율이 적용될 수 있습니다.
   • 별도합산과세대상: 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 특정 건축물의 부속토지를 말하며, 종합합산보다 낮은 누진세율이 적용되어 세금 부담을 줄여주는 제도입니다.
2. 지방세법 시행령 제101조 제1항 (건축물의 부속토지 정의): 별도합산과세대상에 해당하는 '건축물의 부속토지'를 정의하면서, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받지 않았거나 사용승인을 받지 않고 사용 중인 건축물의 부속토지는 이 대상에서 제외된다고 명시하고 있습니다.
   • 이 사건에서 법원은 이 사건 건물이 미완성 상태이고 사용승인이 이루어지지 않았으므로, 시행령 제101조 제1항에서 말하는 '건축물'에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
3. 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 (건축 중인 건축물의 범위 및 정당한 사유): 이 조항은 '건축 중인 건축물'도 건축물의 범위에 포함될 수 있다고 규정합니다.
   • 그러나 단서 조항으로 '과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우'는 건축 중인 건축물로 보지 않아 별도합산과세대상에서 제외합니다.
   • '정당한 사유'의 해석: 판례는 '정당한 사유'를 행정관청의 금지·제한 등 외부적인 요인이 있거나, 내부적으로 공사 진행을 위해 정상적인 노력을 다했음에도 부득이하게 공사를 진행하지 못한 경우로 매우 엄격하게 해석합니다.
   • 납세의무자 자신의 자금 사정 악화나 사업 수익성 문제 등으로 인해 공사를 중단하거나 방치한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 '정당한 사유'로 인정하지 않습니다.
4. 사건에의 적용: 법원은 이 사건 토지 위에 있는 건물이 지하 공사만 완료된 채 2010년경부터 공사가 중단된 미완성 상태임을 확인했습니다.
   • 건물은 아직 사용승인이 이루어지지 않았으므로 지방세법 시행령 제101조 제1항의 '건축물'에 해당하지 않는다고 보았습니다.
   • 또한, '건축 중인 건축물'로 보더라도, 원고가 2012년 토지를 취득한 이후 약 6년 동안 공사를 전혀 진행하지 않았고, 건물 철거를 위한 법적 분쟁 진행만으로는 공사 중단의 '정당한 사유'로 볼 수 없다고 판단했습니다.
   • 결과적으로 이 토지는 재산세 종합합산과세대상으로 분류된 것이 정당하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

참고 사항

1. 미완성 건물이 있는 토지에 대한 재산세는 건물의 실제 완성 여부, 공사 중단 사유 등에 따라 과세 유형이 달라질 수 있습니다.
2. 건축 중인 건물이라 하더라도 지방세법 시행령에서 정하는 '정당한 사유' 없이 6개월 이상 공사가 중단되면 별도합산과세대상에서 제외될 수 있습니다.
3. '정당한 사유'는 행정청의 금지 조치, 천재지변과 같은 외부적 사유 또는 공사 진행을 위해 정상적인 노력을 다했음에도 불가피하게 공사를 진행하지 못한 경우로 매우 제한적으로 인정됩니다.
4. 납세의무자의 자금 사정 악화나 사업 수익성 부족 등으로 인한 공사 중단은 특별한 사정이 없는 한 '정당한 사유'로 인정받기 어렵습니다.
5. 토지를 매수할 때 그 위에 미완성 건물이 있거나 공사가 중단된 상태라면, 매수 전 해당 건물의 건축주 명의, 공사 중단 경위, 향후 공사 재개 가능성 등을 면밀히 확인하고 지방세법상 재산세 부과 기준을 충분히 고려해야 합니다.
6. 매매 계약서에 이미 공사 중단 사실이 명시되어 있다면, 매수인이 해당 위험을 인지하고 토지를 취득했다고 판단될 수 있어 공사 중단에 대한 '정당한 사유'를 주장하기가 더욱 어려워질 수 있습니다.
7. 미완성 건물의 철거나 공사 재개를 위한 적극적인 노력이 입증되지 않는다면, 단순한 법적 분쟁 진행만으로는 공사 중단의 '정당한 사유'로 인정받기 어려울 수 있습니다.