아파트 입주 지연으로 인한 계약 해지 의사표시의 효력 인정 판결

원고는 피고로부터 아파트를 분양받았으나, 피고가 입주예정일인 2011년 3월 31일까지 아파트를 준공하지 못했습니다. 이후 원고의 아들이 원고 명의로 입주예정기간을 2011년 11월 1일부터 2011년 12월 31일까지로 변경하고 입주 지연에 따른 이의를 제기하지 않겠다는 내용의 합의서를 작성했습니다. 원고는 아들에게 대리권이 없었고 합의가 유효하지 않다고 주장하며, 2011년 6월경 아파트 분양사무실에 근무하던 시공사 직원에게 분양계약 해제를 요구했습니다. 하급심은 원고의 아들이 작성한 합의서가 무효라고 판단했으나, 원고가 피고의 직원이 아닌 시공사 직원에게 해제를 요구한 것만으로는 적법한 계약 해제 의사표시가 아니라고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 시공사의 분양업무 대리권 범위에 수분양자의 계약 해제 의사표시를 수령할 권한이 포함된다고 보아, 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

관련 당사자

• 원고 (상고인): 아파트를 분양받은 사람으로, 입주 지연에 따라 분양계약 해제를 주장하고 분양대금 반환을 청구함
• 피고 (피상고인): 아파트를 분양한 부동산 신탁회사로, 원고의 계약 해제 의사표시가 부적법하다고 주장함
• 소외 1 (원고의 아들): 원고 명의로 입주 지연 관련 개별 합의서를 작성했으나, 원고는 대리권이 없다고 주장함
• 시공사: 아파트 건설 및 분양 업무를 피고로부터 위임받아 수행한 회사 (분양사무실 운영)
• 소외 2 (시공사 직원): 원고가 분양계약 해제 의사를 표시한 시공사 분양사무실 직원

분쟁 상황

원고는 피고로부터 아파트를 분양받았으나, 피고는 입주예정일인 2011년 3월 31일을 지키지 못했습니다. 이에 원고의 아들이 원고 명의로 입주 지연에 대한 이의를 제기하지 않고 입주예정일을 변경하는 내용의 합의서를 시공사 직원과 작성했습니다. 원고는 아들에게 합의서 작성 대리권이 없었다고 주장하며, 아파트 시공사 분양사무실을 찾아가 직원에게 분양계약 해제를 요구했습니다. 그러나 피고는 원고의 아들과의 합의를 근거로 소송을 각하해야 한다고 주장했고, 원고의 해제 의사표시가 피고의 정식 직원이 아닌 시공사 직원에게 이루어졌으므로 효력이 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

아파트 분양계약에서 분양업무를 위임받은 시공사 직원에 대한 계약 해제 의사표시가 본인인 분양회사에 대하여 효력이 있는지 여부, 즉 시공사의 대리권 범위에 수분양자의 계약 해제 의사표시를 수령할 권한이 포함되는지 여부

법원의 판단

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

결론

대법원은 임의대리권이 통상적으로 상대방의 의사표시를 수령하는 수령대리권을 포함한다고 보았으며, 아파트 분양업무는 개별 계약 체결에 그치지 않고 취소, 해제 및 재분양 등 순차적이고 계속적인 거래 행위를 수반하므로, 분양계약을 대리하여 체결한 대리인(시공사)이 수분양자의 해제 의사표시를 수령할 권한도 가진다고 판단했습니다. 따라서 원고가 시공사의 분양사무실 직원에게 한 해제 의사표시는 본인인 피고에게 효력이 미친다고 보아, 이와 달리 판단한 원심판결에 법리 오해가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 민법 제128조(대리권의 소멸) 및 임의대리권의 범위와 수령대리권에 대한 법리가 주로 다루어졌습니다.

• 민법 제128조 (임의대리인의 대리권 소멸)​: 법률행위에 의하여 수여된 대리권은 원인된 법률관계의 종료에 의하여 소멸합니다. 즉, 대리권을 준 원래의 관계가 끝나면 대리권도 사라진다는 의미입니다. 하지만 본 판례에서는 아파트 분양업무와 같이 여러 단계의 연속적인 행위를 포함하는 경우에는 단순히 계약 체결만으로 대리권이 소멸하지 않고, 해제 등 후속 조치에 대한 대리권도 유지될 수 있다고 해석했습니다.

• 임의대리권의 범위 및 수령대리권: 일반적으로 어떤 행위를 할 수 있도록 대리권을 받은 사람(임의대리인)은 그 행위에 필요한 범위 내에서 상대방의 의사표시를 받을 수 있는 권한(수령대리권)도 함께 가진다고 봅니다. 아파트 분양과 같이 거래가 복잡하고 여러 단계로 이루어지는 경우, 단순히 계약을 맺는 권한만 주고 해제나 취소에 대한 권한은 없다고 단정하기 어렵다는 것이 대법원의 입장입니다. 특히 분양업무가 개별 계약 체결에 그치지 않고, 상황에 따라 계약 취소나 해제, 재분양 등 연속적인 거래 행위를 필요로 할 경우, 일반 거래 상대방의 보호를 위해 이러한 모든 행위가 대리인의 업무 범위에 속한다고 해석해야 한다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

아파트 분양 등과 같이 복잡한 계약 관계에서는 누가 계약 체결뿐만 아니라 해제 등 중요한 의사표시를 수령할 권한을 가지고 있는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 분양업무가 시공사나 위탁사 등에게 위임된 경우, 계약 해지 등 중요한 의사표시는 반드시 계약서에 명시된 절차나 권한을 가진 사람에게 전달해야 합니다. 다만, 본 판례와 같이 분양 업무가 순차적이고 계속적으로 이루어지는 경우에는, 계약 체결 대리인에게 계약 해제 등 후속 업무에 대한 수령 대리권이 있다고 인정될 수도 있습니다. 계약서에 명시된 내용과 실제 업무 위임의 범위, 그리고 일반적인 거래 관행을 종합적으로 고려하여 의사표시의 효력을 판단해야 합니다. 의사표시를 전달할 때는 내용증명 우편 등 기록이 남는 방법을 사용하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.