압류/처분/집행
원고가 피고에게 신축 공사를 맡긴 건물에 중대한 하자가 발생하자 피고가 해결 방안으로 건물을 매수하고 매매대금을 지급하기로 약정했으나 이행하지 않아 발생한 분쟁입니다. 피고는 매매 계약 자체가 없었음을 주장했으나 법원은 피고가 원고에게 최종적으로 합의된 매매대금 잔금 1억 8천만 원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다.
원고 A는 2015년 토지를 매수하고 피고 B에게 건물 신축 공사를 맡겼습니다. 건물 완공 후 기울어짐 등 중대한 하자가 발생하자, 원고는 피고에게 하자 보수 또는 건물 매수를 요청했습니다. 이에 2017년 10월 원고가 피고 소유 아파트를 가압류했고, 2017년 12월 원고와 피고는 가압류 해제를 조건으로 하는 확약서를 작성했습니다. 2018년 1월 원고는 피고의 지인 E에게 건물을 매도하는 계약을 하고 2월에 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 같은 해 2월 원고와 피고는 매매대금과 관련된 약정서를 작성했고, 2019년 2월 피고는 원고에게 매매대금 등 약 2억 9천만 원을 지급하겠다는 차용증을 작성했습니다. 피고는 이후 2018년 11월부터 2019년 12월까지 매달 100만 원씩 송금했으며, 2021년에는 건물 4층을 임대하여 보증금 중 8천만 원을 원고에게 지급했습니다. 2022년 3월에는 매매금액을 6억 5천만 원으로 하는 합의를 했으며, 2023년 2월 최종 약정서를 통해 피고가 원고에게 매매대금 잔금 1억 8천만 원을 지급하기로 약정했습니다. 그러나 피고가 약정을 이행하지 않아 원고는 소송을 제기하게 되었습니다. 한편, 2024년 건물 4층 임차인이 E를 상대로 보증금 반환 소송에서 승소하여 강제경매를 신청했고, 2025년 5월 이 사건 토지 및 건물은 경매로 매각되었습니다.
원고와 피고 사이에 이 사건 토지 및 건물에 대한 실질적인 매매 계약이 체결되었는지 여부와, 그에 따라 피고가 최종적으로 약정한 매매대금 잔금 1억 8천만 원을 원고에게 지급할 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 피고가 원고에게 1억 8천만 원 및 이에 대해 2024년 1월 4일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 명령했습니다.
법원은 원고와 피고 사이의 일련의 사실관계, 즉 건물의 하자 발생, 가압류와 해제를 조건으로 한 확약서, 피고 지인 E 명의로의 소유권 이전등기, 그리고 피고가 작성한 여러 약정서와 차용증 등을 종합적으로 고려했습니다. 특히, E에게 소유권이 이전된 후에도 피고가 원고에게 매달 일정 금액을 송금하고 건물의 처분 권한을 실질적으로 행사(4층 임대 등)한 사실이 인정되었습니다. 이를 통해 법원은 원고와 피고 사이에 건물의 매매 계약이 체결되었고, 피고가 최종적으로 남은 매매대금 1억 8천만 원을 지급하기로 약정했다고 보아 원고의 청구를 인용했습니다. 피고의 '명의만 변경했을 뿐'이라는 주장은 매매대금을 받지 않고 세금까지 부담하며 명의를 이전할 이유가 없다는 점에서 배척되었고, 마지막 약정서의 문구 또한 피고가 책임지고 잔금을 지급하겠다는 의미로 해석되었습니다.
이 사건은 원고와 피고 사이에 건물의 매매 계약이 성립되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
민법 제563조 (매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. 이 사건에서 법원은 피고가 지인 명의로 소유권을 이전받았지만, 하자 해결을 위한 일련의 약정서 작성, 실제 대금 일부 지급, 건물의 임대 등 실질적인 처분 행사를 통해 매매 계약의 존재를 인정했습니다.
민사소송법 (처분문서의 증명력): 법률행위의 내용이 담긴 계약서나 약정서 등 처분문서는 그 성립이 진정한 것으로 인정되면, 특별히 그 내용을 부정할 만한 분명한 사유가 없는 한 기재된 내용대로 법률행위가 존재한다고 인정됩니다. 피고가 작성한 여러 확약서, 약정서, 차용증이 매매대금 지급 약정의 강력한 증거로 작용했습니다.
민법 제105조 (임의규정-법률행위의 해석): 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확히 하는 것입니다. 법원은 약정서의 문구('매매 안 될 시 피고가 매입해가기로 한다')를 단순히 매수자 주선 약정이 아니라, 피고가 책임지고 잔금을 지급하겠다는 의무를 부담하는 것으로 해석하여, 당사자들의 전반적인 합의 경위와 실제 행위를 바탕으로 법률행위의 의미를 파악했습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우, 지연손해금의 법정 이율은 특별한 약정이 없으면 이 법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 이에 따라 피고는 판결 선고 전 지연손해금을 연 12%로 지급해야 할 의무를 부담합니다.
건물 신축 후 하자가 발생하여 매매 등으로 문제를 해결하려는 경우, 모든 합의 사항을 반드시 서면으로 명확히 작성해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 매매 대금, 지급 방식, 이행 기한, 위약금 조항, 세금 부담 주체 등 모든 구체적인 조건을 약정서에 포함하는 것이 중요합니다. 특히 타인 명의로 소유권을 이전하더라도 실질적인 매매 의사와 처분 권한 행사가 있었다면 매매 계약이 인정될 수 있으므로, 명의 이전의 목적과 약정 내용을 명확히 해두어야 합니다. 관련하여 주고받은 모든 서류, 송금 내역 등은 중요한 증거가 될 수 있으므로 철저히 보관해야 합니다.
