지역주택조합 사업 땅 매입 업무 수수료 요구 사건

원고 A는 지역주택조합의 사업부지 매입 업무(지주작업)를 수행하고 피고 회사에 용역수수료 1,286,000,000원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 원고는 자신이 기존에 확보한 토지 매매계약서 등을 피고에게 제공하고 조합원 모집 및 지구단위계획 수립에 협조하는 것으로 의무를 다했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고와 피고 사이의 용역계약 내용을 해석한 결과 원고의 의무에는 새로운 조합(이 사건 신 조합)을 위해 토지 매매계약을 다시 체결하거나 기존 계약의 매수인 지위 승계에 대한 토지 소유자들의 동의를 받아내는 작업이 포함된다고 보았습니다. 원고가 이러한 의무를 이행했음을 증명하지 못했으므로 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 기존 지역주택조합의 조합장이자 피고와 부동산 용역계약을 체결하여 지주작업을 수행한 당사자입니다.
• 피고 주식회사 B: 지역주택조합의 업무대행사로서 원고와 부동산 용역계약을 체결한 회사입니다.
• (가칭)C지역주택조합 추진위원회(이후 이 사건 구 조합): 원고 A가 조합장이었던 초기 지역주택조합으로, 피고와 업무대행용역계약을 체결했습니다.
• (가칭)M지역주택조합 추진위원회(이후 이 사건 신 조합): 피고가 업무대행사로 참여하여 새로 설립된 지역주택조합입니다.
• Y: 피고 B의 전 대표이사로, 원고 A를 사기 혐의로 고소했다가 무고 혐의로 기소되어 유죄 판결을 받았습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2013년경 (가칭)C지역주택조합 추진위원회(이하 이 사건 구 조합)의 지주작업을 수행했습니다. 이 사건 구 조합은 설립인가를 취하한 후 2017년 8월경 피고 주식회사 B와 업무대행용역계약을 체결했고, 원고는 기존 지주작업 결과물(매매계약서 등)을 피고에게 교부했습니다. 2018년 3월 12일 원고 A와 피고 B는 이 사건 사업부지 매입 지주작업에 대한 부동산 용역계약을 체결했는데, 용역수수료는 총 1,800,000,000원이었고 원고는 이 중 514,000,000원을 기수령했습니다. 이 시기에 (가칭)M지역주택조합 추진위원회(이하 이 사건 신 조합)가 구성되었고, 피고는 이 사건 신 조합의 업무대행사가 되었습니다. 2018년 7월 5일 이 사건 구 조합과 이 사건 신 조합, 피고는 이 사건 구 조합이 체결한 토지 매매계약의 매수인 지위를 이 사건 신 조합이 승계하기로 합의했으나, 일부 토지 소유자들은 이 승계를 명시적으로 거부했습니다. 이후 이 사건 신 조합은 다른 용역업체인 T 주식회사와 2차 용역계약을 체결하여 지주작업을 완료했습니다. 피고는 원고가 지주작업을 제대로 수행할 의사가 없었다며 사기 혐의로 고소했으나, 검찰은 원고에 대해 증거불충분으로 불기소 처분했고, 오히려 피고의 대표이사는 원고를 무고한 혐의로 기소되어 유죄 판결을 받고 현재 상고심에 계류 중입니다. 원고 A는 피고 B에게 미지급된 용역수수료 1,286,000,000원과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고 A와 피고 B 간 체결된 부동산 용역계약에서 원고의 '지주작업' 의무 범위에 이 사건 신 조합을 위한 토지 매매계약 재체결 또는 매수인 지위 승계에 대한 토지 소유자들의 동의 확보가 포함되는지 여부, 그리고 원고가 이러한 의무를 이행했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 피고 B에 대한 용역수수료 지급 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 피고 간 용역계약의 문언, 계약의 배경, 당사자들의 진술 등을 종합적으로 고려하여 원고의 지주작업 의무가 이 사건 신 조합을 위한 계약 재체결 또는 매도인 동의 확보까지 포함하는 것으로 판단했습니다. 원고가 이러한 의무 이행을 증명하지 못했으므로 용역수수료를 지급할 의무가 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 피고 대표이사의 무고죄 유죄 판결은 원고가 계약 당시 기망한 사실이 없다는 점만을 인정하는 것으로, 원고의 용역계약 이행 여부와는 직접적인 관련이 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 해석 원칙: 계약의 내용은 당사자가 그 표시 행위에 부여한 객관적인 의미를 합리적으로 해석해야 합니다. 문언의 의미가 명확하지 않을 때는 계약의 목적, 당사자가 의도하는 경제적 이익, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 해석합니다. 이 사건에서 법원은 용역계약의 명칭인 '사업부지 매입 작업'과 피고가 이 사건 신 조합 설립을 전제로 사업을 추진하려 했던 정황 등을 종합하여 원고의 지주작업 의무가 이 사건 신 조합을 위한 계약 재체결 또는 지위 승계 동의 확보를 포함한다고 보았습니다.
2. 계약인수의 효력: 계약인수는 계약으로부터 발생하는 채권·채무 이전뿐만 아니라 해제권 등 포괄적 권리 의무의 양도를 포함합니다. 이러한 계약인수는 양도인(기존 조합), 양수인(신규 조합), 그리고 잔류 당사자(토지 매도인)의 합의에 의한 3면 계약으로 이루어지는 것이 일반적입니다. 2개 당사자의 합의가 먼저 이루어진 경우에도 나머지 당사자가 이를 동의하거나 승낙해야만 효력이 발생합니다(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009다88303 판결 등 참조). 따라서 이 사건 구 조합과 이 사건 신 조합 사이에 작성된 합의서 및 계약인수계약서만으로는 토지 매도인들의 동의 없이는 이 사건 신 조합이 매수인 지위를 승계했다고 볼 수 없습니다.
3. 채무불이행과 용역비 지급 의무: 용역계약에서 용역수수료 지급은 용역의 완성을 전제로 합니다. 원고가 주장하는 용역업무가 법원에서 해석된 의무 범위에 미치지 못했거나 그 이행을 증명하지 못했으므로, 피고의 용역비 지급 의무가 발생하지 않았다고 판단했습니다.
4. 무고죄(형법 제156조): 타인에게 형사처분 등을 받게 할 목적으로 허위 사실을 신고하는 범죄입니다. 이 사건에서 피고의 전 대표이사가 원고를 사기로 고소했다가 무고죄로 유죄 판결을 받았으나, 법원은 이는 원고가 피고를 기망한 사실이 없다는 점만을 인정하는 것으로 원고의 용역계약상 의무 이행 여부와는 별개라고 보았습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 관련된 용역계약을 체결할 때는 다음 사항을 유의해야 합니다.

1. 계약의 목적과 범위: 용역계약의 목적, 수행해야 할 업무의 구체적인 내용, 완료 시점, 수수료 지급 조건 등을 명확하게 문서화해야 합니다. 특히 사업 주체가 변경될 가능성이 있는 경우, 기존 계약의 승계와 관련한 업무 처리 방식을 상세히 규정해야 합니다.
2. 지주작업의 범위: 토지 매입이나 지위 승계 동의와 같이 제3자(토지 소유주)의 협조가 필요한 업무의 경우, 해당 업무의 완료 기준과 책임 소재를 명확히 해야 합니다.
3. 계약 당사자 변경 시 합의: 지역주택조합과 같이 사업 주체가 변경될 수 있는 상황에서는 기존 계약의 지위를 새로운 주체가 승계할 경우, 관련된 모든 당사자(기존 조합, 신규 조합, 토지 소유자 등)의 명시적인 동의가 필요하다는 점을 인지해야 합니다. 2개 당사자 간의 합의만으로는 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.
4. 증빙 자료 확보: 용역 업무의 이행 여부와 완료를 증명할 수 있는 모든 서류, 동의서, 계약서 등을 철저히 보관하고 관리해야 합니다. 이는 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 됩니다.
5. 리스크 관리: 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 사업 초기부터 발생 가능한 리스크(예: 자금 부족, 사업 계획 변경, 인허가 지연)를 예측하고 계약서에 이를 반영하여 손실을 최소화할 수 있도록 대비해야 합니다.