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이 사건은 부동산 개발업체인 피고가 재건축 사업 추진을 위해 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰하였으나 용역비 지급을 거부하자 원고가 소송을 제기한 사건입니다. 원고는 재건축 동의서 징구, 사업자등록 절차 독려, 반대하는 입주민 설득 및 가격 절충, 투자자 유치 등 다양한 업무를 수행했다고 주장하며 약정된 용역비 2억 5천만 원을 청구했습니다. 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에 따른 중개행위에 해당하므로 무효이거나, 용역비가 과다하다고 주장했습니다. 법원은 원고의 업무가 중개행위가 아닌 일반 컨설팅 업무이며 약정된 용역비가 정당하다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용했습니다.
피고는 J 재건축 사업을 추진하며 사업시행인가를 받기 위해 전 세대의 동의, 사업자등록, 이주 완료가 필요한 상황이었습니다. 그러나 재건축에 동의하지 않거나 이주에 반대하는 입주민들이 있어 어려움을 겪었습니다. 이에 피고는 입주민들과 유대 관계가 있던 재건축관리위원회 총무 B이 설립한 원고에게 컨설팅 용역을 의뢰했습니다. 원고는 2020년 1월경부터 조합원으로부터 재건축 동의서를 징구하고 개인별 사업자등록 절차 이행을 독촉했으며, 이주에 반대하는 현금청산자 소유 아파트 및 상가의 매도를 설득하고 가격 절충에 도움을 주는 등 적극적으로 업무를 수행했습니다. 그 결과 전 세대 100% 동의 및 이주 완료라는 사업 승인 요건이 충족되어 피고는 금융기관으로부터 대출을 받고 건축 허가를 받을 수 있었습니다. 2021년 8월 1일, 원고와 피고는 컨설팅 용역 계약을 체결하고 용역비 2억 5천만 원을 약정했습니다. 그러나 피고는 원고가 용역비를 청구하자 원고의 업무가 공인중개사 자격 없이 수행된 중개행위이므로 계약이 무효이거나, 용역비가 지나치게 과다하다며 지급을 거부하였고, 이에 원고는 용역비 지급을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고가 피고에게 제공한 컨설팅 업무가 공인중개사법에서 규정하는 중개행위에 해당하는지 여부입니다. 만약 중개행위라면 원고가 공인중개사 자격이 없으므로 계약의 유효성이 문제됩니다. 둘째, 원고가 용역 계약에 따른 업무를 모두 완수했는지 여부입니다. 셋째, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 정당한지, 혹은 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다.
법원은 원고의 청구를 전부 인용하여 피고는 원고에게 2억 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로, 법원은 원고가 수행한 업무가 재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등이며, 이는 공인중개사법에서 정한 중개행위가 아닌 개발/자문/마케팅 용역에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 원고가 약정된 업무를 모두 완수했으며, 약정된 용역비 2억 5천만 원이 지나치게 과다하다고 볼 근거가 없다고 보아 피고의 주장을 모두 배척했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 2억 5천만 원과 함께 2022년 1월 1일부터 2023년 11월 10일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다.
법원은 원고의 주장을 모두 받아들여 피고는 원고에게 약정된 용역비 2억 5천만 원과 그에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판결했습니다. 이는 원고의 컨설팅 업무가 공인중개사법상의 중개행위로 볼 수 없으며, 계약 내용에 따라 업무가 성실히 이행되었고 약정된 보수가 타당하다고 인정된 결과입니다.
이 사건과 관련하여 공인중개사법 제2조가 주요하게 다루어졌습니다.
공인중개사법 제2조 (정의) 이 조항은 '중개', '중개업', '개업공인중개사', '소속공인중개사', '중개보조원' 등 공인중개사법에서 사용되는 용어의 정의를 규정합니다. 특히, 제1호는 '중개'를 '중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것'으로 정의하고, 제3호는 '중개업'을 '다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것'으로 정의합니다.
적용 법리: 이 사건에서 피고는 원고의 업무가 공인중개사법에서 정한 '중개행위'에 해당하므로 원고가 공인중개사 자격 없이 중개업을 한 것이어서 계약이 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 수행한 업무의 내용과 성격(재건축 동의서 징구, 사업자등록 독려, 현금청산자 설득, 투자자 유치 등)이 부동산의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 직접적으로 알선하는 행위가 아니라 사업 추진을 위한 개발/자문/마케팅 용역이라고 판단했습니다. 대법원 판례에 따라 중개행위에 해당하는지 여부는 객관적으로 보아 사회 통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 판단해야 하는데, 원고의 업무는 이에 해당하지 않아 공인중개사법의 규율 대상이 아니라고 본 것입니다.
계약의 유효성 및 보수 지급의무: 당사자 간에 적법하게 체결된 계약은 원칙적으로 유효하며, 계약 내용을 성실히 이행한 경우 상대방은 그에 따른 보수를 지급할 의무가 발생합니다. 법원은 원고가 계약에 따라 업무를 완수했다고 인정했고, 약정된 용역비가 특별히 과다하다고 볼 만한 사정이 없다고 판단하여 피고에게 용역비 지급 의무가 있다고 보았습니다.
지연손해금: 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 상법상 이율(연 6%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용되어 지연 기간에 따라 다른 이율이 계산되었습니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
