행정
원고는 피고 지역주택조합의 조합원 가입 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부했습니다. 이후 원고의 아들이 피고의 사업 구역 내 부동산을 피고의 업무대행사에 매도하는 과정에서 문제가 발생했습니다. 피고는 이 부동산 매매 계약 이행이 원고의 가족에 의해 방해받았다며, 원고가 조합 사업 추진에 협조할 의무를 위반하고 공동 이익을 저해했다고 주장하며 원고의 조합원 가입 계약을 해지했습니다. 원고는 이 해지가 무효임을 주장하며 소송을 제기했고, 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고의 계약 해지는 무효라고 판결했습니다.
원고 A는 2020년 11월 19일 피고 지역주택조합에 가입하고 계약금 및 중도금을 납부했습니다. 그런데 2020년 8월 3일 원고의 아들 D이 피고의 업무대행사인 주식회사 F에게 피고 사업 구역 내의 부동산을 매도하는 계약을 체결했습니다. 이 매매 계약의 잔금 지급일인 2021년 4월 20일에 소유권 이전등기 서류 제공 및 잔금 수령 문제가 발생했고, 며칠 뒤인 2021년 4월 23일에는 원고의 모친 G이 해당 부동산에 가등기를 경료했습니다. 피고는 이러한 상황에서 원고가 아들 D의 대리인으로서 매매 계약 이행을 방해했다고 주장하며 2021년 5월 3일 원고의 조합원 가입 계약을 해지했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.
지역주택조합이 조합원의 가족이 관련된 별개의 부동산 매매 계약 문제를 이유로, 추상적인 조합원 협조 의무 위반을 들어 조합원 가입 계약을 해지하는 것이 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B지역주택조합이 원고 A에게 2021년 5월 3일자로 통보한 조합원 가입 계약 해지가 무효임을 확인했습니다. 이에 따라 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 주택조합 제도의 취지와 주택법이 정하는 조합원의 자격 요건을 고려할 때, 피고가 해지 사유로 내세운 원고의 행위들이 조합원 가입 계약을 해지할 만큼 중대한 사안으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히, 계약서상의 '성실 이행', '공동 이익 저해', '정당한 사유 없는 협조 불이행' 등 추상적인 의무 조항만으로는 계약 해지의 구체적인 사유가 될 수 없으며, 부동산 매매 계약 이행과 관련된 문제는 별도의 구제 절차를 통해 해결해야 할 사안이라고 보아 원고의 청구를 인용했습니다.
주택법은 소형 주택 소유자 및 무주택 서민의 주거 안정을 목적으로 지역주택조합 제도를 운영하며, 조합의 투명한 운영과 조합원 보호를 위해 조합 설립 및 운영, 조합원 자격 기준 등을 정하고 있습니다. 그러나 주택법은 조합원의 의무 위반으로 인한 계약 해지 사유에 대해서는 구체적으로 규정하고 있지 않으며, 조합원 자격은 설립 인가 신청일부터 입주 가능일까지 해당 지역 거주 무주택자 또는 소형 주택 소유자일 것 등 객관적인 요건을 요구합니다. 법원은 주택법의 취지에 따라 조합원 가입 계약을 해지하기 위해서는 해지 사유가 조합원 자격을 계속 유지하기 어려울 정도로 중대하고, 사업 수행에 반드시 필요하며, 계약 시점에 금지되는 행위를 구체적으로 예측할 수 있어야 한다고 보았습니다. 따라서 '성실 이행', '공동 이익 저해', '정당한 사유 없는 협조 불이행'과 같이 지나치게 추상적이고 일반적인 계약 조항은 계약 해지 사유로 인정되기 어렵습니다. 또한, 조합 사업 부지 취득과 관련된 문제는 조합원 가입 계약과는 별개의 매매 계약상 문제이므로, 조합원 계약 해지를 통해 해결할 수 없고 별도의 계약 이행 청구 등 구제 절차를 거쳐야 한다고 판단했습니다.
지역주택조합 가입자는 계약 해지 사유가 명확하고 구체적인지 확인해야 합니다. 추상적인 문구(예: '성실히 이행', '공동 이익 저해', '정당한 사유 없는 협조 불이행' 등)만으로는 조합원 자격을 박탈하기 어렵습니다. 조합의 사업 부지 확보와 관련된 분쟁(예: 부동산 매매 계약 불이행)은 조합원 계약 해지가 아닌, 별도의 매매 계약 관련 법적 절차(예: 계약 이행 청구, 손해배상 청구)를 통해 해결해야 할 문제입니다. 주택법은 조합원의 자격 요건을 객관적으로 규정할 뿐, 조합원의 구체적인 의무 위반을 사유로 한 계약 해지에 대해서는 명시적인 규정을 두고 있지 않으므로, 조합원 계약 해지는 매우 제한적으로만 인정될 수 있습니다. 조합원 가입 계약 시 해지 사유에 대한 조항이 구체적이고 명확하게 명시되어 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
