아파트 건설 후 기반시설 기부채납 요구에 대한 취소 청구 사건

주식회사 A는 김천시 일대에 아파트를 건설하기 위해 도시관리계획 변경을 제안했습니다. 이 과정에서 김천시는 주변 지역을 포함한 종합적인 계획과 공공시설 비율 증가를 요구했습니다. 주식회사 A는 사업성 확보를 위해 일부 공원 및 주차장 부지를 사업지 밖으로 옮기고 아파트 부지를 확대해 달라고 요청했고, 김천시는 이를 수용했습니다. 이후 김천시는 주식회사 A에게 변경된 도시계획에 따라 도로, 공원, 주차장, 녹지 등 기반시설을 설치하여 무상으로 김천시에 기부채납하라는 처분을 내렸습니다. 주식회사 A는 이러한 처분들이 신뢰보호, 부당결부금지, 평등, 비례의 원칙에 위배된다며 취소를 구하는 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 김천시 B 지역에 C 아파트 및 단독주택을 건설하는 사업 시행 법인입니다.
• 김천시장: 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획 인가 권한을 가진 행정기관의 장입니다.
• 주식회사 I: 주식회사 A로부터 사업지를 위탁받아 공동으로 사업을 진행한 법인입니다.
• 주식회사 V: 이 사건 사업지 우측에서 별도의 주택건설사업을 추진하는 법인입니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 김천시 내 자연녹지지역을 주거지역으로 변경하여 아파트 건설 사업을 추진하고자 김천시에 도시관리계획 입안을 제안했습니다. 김천시는 체계적인 개발을 위해 주변 잔여 부지를 포함한 광범위한 마스터플랜을 요구했고, 도시계획위원회는 공공용지 비율 35% 이상 확보 등을 조건으로 계획을 조건부 가결했습니다. 원고는 사업성 확보를 위해 일부 기반시설(공원, 주차장)의 위치를 사업지 밖으로 변경하여 아파트 부지를 확대해 줄 것을 요청했고 김천시는 이를 받아들였습니다. 이후 김천시는 원고에게 도로, 공원, 주차장, 녹지 등 총면적 23,311㎡에 달하는 기반시설을 설치하여 시에 기부채납하도록 하는 각종 고시를 하였고, 원고는 이 과정에서 2단계 기반시설에 대해 총 3,671,252,000원의 토지보상비 및 공사비를 예치하고 준공하겠다는 이행확약까지 했습니다. 하지만 원고는 김천시의 이러한 기반시설 기부채납 요구가 부당하다며 관련 처분들의 무효 확인 및 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 김천시가 아파트 건설사업자에게 특정 기반시설의 설치 및 기부채납을 요구한 행정처분이 법률에서 정한 원칙들(신뢰보호, 부당결부금지, 평등, 비례의 원칙 등)을 위반하여 위법한지 여부였습니다. 구체적으로, 원고는 김천시가 잔여 부지에 대한 개발을 약속했음에도 지키지 않았고, 기반시설 위치 변경으로 발생한 추가 비용을 원고에게 전가했으며, 다른 사업자도 혜택을 보는 시설의 비용을 원고에게만 부담시키는 것은 부당하다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 모든 청구를 기각하고, 김천시의 기반시설 기부채납 요구 처분이 적법하다고 판결했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 첫째, 신뢰보호 원칙과 부당결부금지 원칙 위반 주장에 대해, 법원은 김천시가 원고에게 잔여 부지에서 주택건설사업을 하게 해주거나 기반시설 설치 비용을 부담시키지 않겠다고 공적으로 표명한 사실이 없다고 보았습니다. 오히려 공원 및 주차장 부지 변경은 아파트 부지를 확대하려는 원고의 요청에 따른 것이며, 해당 기반시설은 아파트 입주자 등 지구단위계획구역 주민들의 편의를 위한 것이므로 아파트 건설사업과 실질적인 관련이 있다고 판단했습니다. 둘째, 평등의 원칙과 형평의 원칙 위반 주장에 대해, 법원은 이 사건 기반시설이 원고의 사업과 직접 관련이 있고, 위치 변경도 원고의 요청에 따른 것이므로 설치 비용을 원고가 부담하는 것이 합당하다고 보았습니다. 아울러 원고가 시행하는 단독주택건설사업 부지 경계선까지만 시설을 설치하도록 되어 있어 과도한 부담이라고 볼 수 없으며, 이후 다른 사업자(V)가 이 기반시설의 혜택을 본다 해도 김천시가 V이 설치할 시설을 원고에게 요구한 것이라고 볼 수 없다고 판단했습니다. 셋째, 비례의 원칙과 과잉금지의 원칙 위반 주장에 대해, 법원은 사업지가 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로 변경되어 원고에게 유리하게 건축 규제가 완화된 점, 원래 기반시설이 거의 없던 지역이라 대규모 기반시설 설치가 필요했던 점을 지적했습니다. 또한 원고는 기반시설 설치 조건으로 국유지 2,220㎡를 무상으로 양수했고, 아파트 부지 확대로 분양 이익을 얻었으며, 스스로 기반시설의 단계적 설치 및 비용 예치 확약을 하는 등 여러 사정을 고려할 때, 기반시설 설치 범위가 사업 규모에 비해 과도하다고 단정하기 어렵다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리입니다. *
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법')​ * 제26조 제1항 (도시관리계획의 입안 제안): 주민이 도시관리계획의 입안을 제안할 수 있는 근거 조항입니다. 원고는 이 조항에 따라 자연녹지지역을 제2종일반주거지역으로 변경하고 지구단위계획구역을 지정하는 도시관리계획의 입안을 제안했습니다. * 제30조 (도시관리계획의 결정): 수립된 도시관리계획을 최종적으로 결정하고 고시하는 절차를 규정한 조항입니다. 경상북도지사와 김천시장이 이 조항에 따라 용도지역 변경 및 지구단위계획을 결정 및 고시했습니다. * 제88조 (실시계획의 작성 및 인가): 도시계획시설사업을 시행하기 위해 필요한 실시계획을 작성하고, 이에 대한 인가를 받는 절차를 규정한 조항입니다. 원고와 주식회사 I은 이 조항에 따라 기반시설사업의 시행자 지정 및 실시계획 인가를 신청했습니다.

행정법의 일반원칙 *
신뢰보호의 원칙: 행정기관이 특정 개인에게 공적인 견해 표명을 하고, 개인이 이를 신뢰하여 어떤 행위를 한 경우, 행정기관은 정당한 사유 없이 그 신뢰에 반하는 행위를 해서는 안 된다는 원칙입니다. 법원은 이 사건에서 김천시가 원고에게 잔여 부지 개발권을 주거나 기반시설 설치 비용을 부담시키지 않겠다고 공적으로 표명한 사실이 없다고 보아 원고의 주장을 기각했습니다. *
부당결부금지의 원칙: 행정기관이 행정작용을 할 때, 그 작용과 실질적인 관련이 없는 의무를 상대방에게 부과하거나 그 이행을 강제해서는 안 된다는 원칙입니다. 법원은 이 사건 기반시설(도로, 공원, 주차장, 녹지 등)이 아파트 입주자 및 해당 지구단위계획구역 주민들의 생활 편의와 휴식을 위한 것이므로, 아파트 건설사업과 실질적인 관련이 있다고 보아 원고의 주장을 기각했습니다. *
평등의 원칙 및 형평의 원칙: 합리적인 이유 없이 특정인이나 특정 집단을 차별해서는 안 된다는 원칙입니다. 법원은 이 사건 기반시설이 원고의 사업과 직접 관련이 있고, 위치 변경도 원고의 요청에 따른 것이므로, 다른 사업자(V)도 혜택을 본다고 하여 원고에게만 과도한 부담을 지웠다고 보기 어렵다고 판단했습니다. *
비례의 원칙 및 과잉금지의 원칙: 행정작용이 추구하는 공익 달성을 위해 필요한 범위를 넘어서는 안 되며, 그로 인해 침해되는 사익이 과도해서는 안 된다는 원칙입니다. 법원은 원고가 용도지역 변경으로 큰 이익을 얻었고, 사업지가 원래 기반시설이 거의 없는 지역이었다는 점, 원고가 무상 국유지 양수 및 아파트 부지 확대로 이익을 얻은 점 등을 고려할 때, 기반시설 설치 부담이 비례의 원칙이나 과잉금지의 원칙에 위배되지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

도시계획 변경을 제안하거나 개발 사업을 추진하는 경우, 다음과 같은 점들을 유의해야 합니다.

• 사업 초기 행정기관의 요구 사항을 면밀히 검토하고, 도시계획위원회 심의 결과에 따른 조치 계획을 신중하게 수립해야 합니다.
• 기반시설의 위치 변경이나 규모 조정 요청은 단기적인 사업성 개선에 도움이 될 수 있지만, 그로 인해 발생할 수 있는 추가적인 비용 부담이나 의무를 철저히 파악해야 합니다.
• 행정기관과의 협의 과정에서 오고 간 구두상의 약속보다는 서면화된 공적인 견해 표명이나 문서 기록을 확보하는 것이 중요합니다. 특히 신뢰보호의 원칙을 주장하기 위해서는 행정청의 명확한 공적 견해 표명이 필수적입니다.
• 이행확약서 제출이나 보증금(보증서) 예치와 같은 행위는 추후 해당 의무 이행에 대한 동의로 간주되어, 해당 처분의 적법성을 다투기 어렵게 만들 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
• 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도 변경과 같이 개발이익이 크게 발생하는 경우, 그에 상응하는 공공기여(기반시설 설치 및 기부채납 등) 요구가 있을 수 있음을 인지하고 사업 계획에 반영해야 합니다.
• 기반시설 설치 의무가 자신의 사업과 직접적인 관련이 있는지 여부를 법률적, 사실적으로 판단해야 하며, 단순하게 다른 사업자도 혜택을 본다는 이유만으로 의무 이행을 거부하기는 어렵습니다.