부동산 확인설명서 서명 누락에 따른 업무정지 유지 판결

개업공인중개사인 원고는 중개대상물 확인·설명서 세 건에 공인중개사의 서명 또는 날인이 누락된 사실이 적발되어 구미시장으로부터 1개월 15일의 업무정지 처분을 받았습니다. 원고는 처분사유가 없거나 재량권 남용에 해당한다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 1심 법원은 원고의 주장을 받아들여 처분을 취소하였으나 항소심 법원은 이를 뒤집었습니다. 항소심 법원은 원고가 본인이 보관하던 확인·설명서에 서명을 누락한 행위는 공인중개사법 위반이라고 판단했습니다. 그러나 공동중개인의 서명이나 날인 누락에 대한 책임은 원고에게 없다고 보았습니다. 그럼에도 불구하고 법원은 원고 본인의 서명 누락이라는 하나의 위반행위만으로도 1개월 15일의 업무정지 처분은 관련 법규에서 정한 기준 범위 내이며 원고의 이전 위반 전력을 고려할 때 재량권 일탈·남용이 아니라고 최종 판단하며 업무정지 처분을 유지했습니다.

관련 당사자

• 원고: 구미시에서 '○○○ 공인중개사'라는 상호로 중개사무소를 운영하는 개업공인중개사입니다.
• 피고: 원고에게 업무정지 1개월 15일의 처분을 내린 구미시장입니다.

분쟁 상황

개업공인중개사인 원고는 구미시에서 '○○○ 공인중개사'를 운영하던 중 2021년 4월 15일 구미시장의 현장 지도·점검에서 중개대상물 확인·설명서 세 건에 공인중개사의 서명 또는 날인이 누락된 사실이 적발되었습니다. 이에 구미시장은 2021년 5월 26일 원고에게 공인중개사법 제25조 제4항 위반을 이유로 1개월 15일의 업무정지 처분을 내렸고 원고는 이 처분이 부당하다고 주장하며 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

개업공인중개사가 본인이 보관하는 중개대상물 확인·설명서에도 서명 및 날인 의무가 있는지 여부와 공동중개 시 다른 중개인의 서명 또는 날인 누락에 대한 책임이 본인에게도 있는지 여부입니다. 또한 공인중개사법 위반에 따른 업무정지 처분이 재량권을 일탈·남용한 것인지가 주된 쟁점이었습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 피고(구미시장)가 원고에게 내린 업무정지 1개월 15일 처분이 정당하므로 취소될 수 없다는 판결입니다.

결론

항소심 법원은 원고가 자신이 보관하던 중개대상물 확인·설명서에 본인의 서명을 누락한 행위는 공인중개사법 제25조 제4항을 위반한 것이라고 인정했습니다. 다만 공동중개 시 다른 중개인의 서명 또는 날인 누락에 대한 법적 책임은 원고에게 없다고 보았습니다. 하지만 인정된 하나의 위반행위만으로도 업무정지 처분은 정당하다고 판단했습니다. 구 공인중개사법 시행규칙상 확인·설명서 서명·날인 누락의 업무정지 기준은 3개월인데 원고에게 내려진 1개월 15일의 처분은 감경된 최하한 기간에 해당하며 원고에게 과거에도 공인중개사법 위반으로 과태료 및 업무정지 처분을 받은 전력이 있는 점 등이 고려되었습니다. 결론적으로 이 사건 처분이 공정한 중개행위를 담보하려는 공익적 목적에 부합하며 재량권의 한계를 벗어나지 않았다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 공인중개사법 및 관련 시행규칙의 적용과 행정청의 재량권 행사에 관한 법리가 다루어졌습니다.

공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인·설명 의무)​: 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개의뢰인에게 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 확인하여 설명해야 합니다.

공인중개사법 제25조 제3항 (확인·설명서 작성 및 교부)​: 중개가 완성되면 개업공인중개사는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존해야 합니다.

공인중개사법 제25조 제4항 (서명 및 날인 의무)​: 거래계약서 및 확인·설명서에는 개업공인중개사가 서명 및 날인해야 하며 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인해야 합니다. 여기서 '서명 및 날인'은 서명과 날인 모두를 해야 한다는 의미이며 둘 중 어느 하나라도 누락되면 위반에 해당합니다 (대법원 2009. 2. 12. 선고 2008두16698 판결). 이 규정의 취지는 거래 당사자 간의 분쟁을 예방하고 개업공인중개사 등의 공정한 중개행위를 담보하며 중개업무 수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 것입니다 (대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결).

공인중개사법 제26조 제1항, 제2항 (거래계약서 작성 등)​: 중개가 완성되면 거래계약서를 작성하여 당사자에게 교부하고 일정 기간 보존해야 하며 거래계약서에도 개업공인중개사 등이 서명 및 날인해야 합니다.

공인중개사법 제39조 제1항 제7호 (업무정지)​: 등록관청은 개업공인중개사가 공인중개사법 제25조 제4항을 위반하여 확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 6개월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있습니다.

구 공인중개사법 시행규칙 제25조 제1항 [별표 2] 제8항 (업무정지 기준)​: 확인·설명서 서명·날인 누락의 경우 '업무정지 3개월'을 기본 기준으로 합니다. 다만 위반행위의 동기, 결과 및 횟수 등을 참작하여 업무정지 기간의 2분의 1 범위에서 가중 또는 감경할 수 있습니다.

침익적 행정처분 해석의 원칙: 업무정지와 같은 불이익한 행정처분의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석·적용해야 하며 그 의미가 불명확한 경우 처분 상대방에게 불리한 방향으로 해석해서는 안 됩니다 (대법원 2019. 2. 21. 선고 2014두12697 전원합의체 판결). 이 원칙에 따라 법원은 공동중개인의 서명 누락에 대한 책임을 원고에게 지울 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

공인중개사는 중개대상물 확인·설명서 작성 시 거래 당사자에게 교부하는 서류와 본인이 보관하는 서류 모두에 본인의 서명과 날인을 철저히 해야 합니다. 서명 또는 날인 중 하나라도 누락되면 공인중개사법 위반으로 업무정지 등 행정처분을 받을 수 있습니다. 공동중개의 경우 본인의 서명 및 날인은 반드시 확인해야 하지만 다른 공동중개인의 서명이나 날인 누락에 대한 법적 책임은 본인에게 직접적으로 전가되지 않을 수 있습니다. 그러나 전반적인 법규 준수를 위해 공동중개인들 간 상호 확인하는 노력이 필요합니다. 과거 공인중개사법 위반으로 제재를 받은 이력이 있는 경우 새로운 위반 행위가 발생하면 가중 처벌의 근거가 될 수 있으므로 더욱 법규 준수에 신경 써야 합니다. 업무정지 처분은 위반 동기, 결과, 횟수 등을 참작하여 가중 또는 감경될 수 있으므로 관련 법규인 공인중개사법 시행규칙의 제재 기준을 사전에 인지하고 있는 것이 중요합니다.