부동산 권리금 지급 약정 불인정 사건

원고 A은 자신이 소유했던 부동산을 피고 주식회사 C에게 매각하였고, 원고 B은 이 부동산 내 상가의 임차인이었습니다. 원고들은 피고의 대리인이라고 주장하는 L과 권리금 지급 약정을 체결했으니 피고가 원고 A에게 3억 원, 원고 B에게 3억 8천만 원의 권리금을 지급해야 한다고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 이 사건 권리금 계약서에 날인된 피고의 인감이 위조되었고, L에게 피고를 대리하여 권리금 계약을 체결할 권한이 없었다고 판단했습니다. 또한 원고들이 L에게 권한이 있다고 믿은 데에 정당한 이유가 없다고 보아, 피고의 표현대리 책임도 인정하지 않고 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주상복합 신축사업 부지 내 토지 및 건물의 전 소유자
• 원고 B: 원고 A의 건물 내 상가 'I 커피숍'의 임차인
• 피고 주식회사 C: 순천시 주상복합 신축사업을 추진하고 원고 A의 부동산을 매수한 법인
• L: 피고로부터 용역계약을 받아 사업 관련 업무를 수행했으며, 피고를 대리하여 권리금계약서를 작성한 자

분쟁 상황

피고 주식회사 C는 순천시에서 주상복합 신축사업을 추진하며 원고 A 소유의 부동산을 매입하게 되었습니다. 이 과정에서 피고는 L에게 부동산 매입 및 인도 관련 용역 업무를 맡겼습니다. L은 피고의 사업에 필요한 부동산을 원고 A으로부터 매수하는 과정에서, 원고 A의 남편인 AA와 공모하여 피고가 원고 B 등 상가 임차인들에게 총 10억 원의 권리금을 지급하는 내용의 '권리금계약서'를 작성했습니다. 이 계약서에는 L이 임의로 위조한 피고의 인감이 날인되어 있었습니다. 이후 피고가 원고 A의 부동산을 최종 매수하고 소유권 이전등기를 마친 뒤, AA가 부동산 인도에 필요한 추가 비용을 요구하며 이 사건 사업 진행에 반대하는 현수막을 게시하자, 피고 대표는 AA에게 3억 2천만 원을 지급했습니다. 피고는 이를 L에게 빌려준 돈으로 처리했으나, 원고들은 이 권리금 계약에 따라 남은 권리금의 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 한편 L은 이 사건 인감을 위조하고 이를 행사한 혐의 등으로 형사 재판에서 유죄 판결을 받았습니다.

핵심 쟁점

피고의 대리인으로 주장된 L이 권리금 계약을 체결할 권한이 있었는지와 이 계약서에 날인된 피고의 인감이 진정한 것인지 여부입니다. 또한 L에게 계약 체결 권한이 없었더라도, 원고들이 L에게 그러한 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지, 즉 민법 제126조의 표현대리 요건이 성립하는지 여부입니다.

법원의 판단

원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담한다.

결론

재판부는 이 사건 권리금 계약서에 날인된 인감이 피고의 진정한 인감이 아니며 L이 피고의 허락 없이 임의로 만든 위조 인감임을 명확히 했습니다. 또한 L이 체결한 용역계약상의 권한은 부동산 매매 및 인허가 관련 서류에 한정될 뿐, 10억 원에 달하는 권리금 지급 약정을 체결할 권한은 없었다고 판단했습니다. 이 권리금 계약 자체가 실제 임차인에게 권리금을 지급할 목적이 아니라, 원고 A의 남편(AA)과 L이 원고 A에게 추가적인 부동산 인도 비용을 보전받게 하기 위해 형식적으로 작성된 것으로 보았습니다. 더 나아가, L에게 부동산 매매계약 체결 업무를 위임한 사실이 있으므로 기본대리권은 인정되나, 원고 A의 남편(AA)이 L의 대리권을 충분히 확인하지 않았고, 피고에게 불리하고 원고 A에게 이례적으로 유리한 권리금 계약의 내용, 그리고 L이 원고와 피고 쌍방으로부터 금전을 받으려 했던 정황 등을 종합하여 원고들이 L에게 권한이 있다고 믿은 데에 '정당한 이유'가 없다고 보아 표현대리 주장도 배척했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 두 가지 주요 법리가 적용되었습니다.

1. 문서의 진정성립 및 인영의 진정성립 (민사소송법 제358조 관련)​

   • 어떤 문서에 찍힌 인감(도장)이 그 명의인의 인감과 동일한 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인감이 명의인의 의사에 따라 찍힌 것이라고 추정됩니다. 이렇게 인감이 진정하게 날인된 것으로 추정되면, 그 문서 전체가 진정하게 성립된 것으로 추정됩니다.
   • 그러나 만약 명의인이 아닌 다른 사람이 인감을 찍은 것이 밝혀지면, 이러한 추정은 깨어집니다. 이 경우, 그 문서를 제출한 사람은 인감을 찍은 사람이 명의인으로부터 정당한 권한을 위임받아 날인했다는 사실까지 증명해야 합니다.
   • 이 사건에서 재판부는 이 사건 권리금 계약서에 찍힌 인감이 피고의 실제 인감과 다르다는 점을 육안으로 확인하고, L이 피고의 허락 없이 임의로 인감을 만들어 사용했다는 L의 형사 재판 결과를 근거로 인감의 진정성립 추정을 부정했습니다. 따라서 원고들은 L이 피고로부터 권리금 계약 체결 권한을 위임받았다는 것을 증명해야 했으나, 이를 증명하지 못했습니다.

2. 권한을 넘은 표현대리 (민법 제126조)​

   • 민법 제126조는 '대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다'고 규정하고 있습니다.
   • 이 조항이 적용되려면 ① 대리인이라고 주장하는 자에게 기본적인 대리권이 있어야 하고 ② 그 대리인이 자신의 기본 대리권을 넘어서는 법률행위를 했으며 ③ 상대방이 대리인에게 그러한 권한이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있어야 합니다. 여기서 '정당한 이유'는 대리 행위가 이루어질 당시 존재했던 모든 객관적인 사정들을 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
   • 이 사건에서 L은 피고로부터 부동산 매매계약 체결 업무를 위임받았으므로 '기본대리권'은 인정되었습니다. 그러나 L이 체결한 권리금 계약은 그 기본대리권의 범위를 넘어선 행위였습니다. 재판부는 원고 A의 남편(AA)이 L의 대리권을 제대로 확인하지 않았던 점, 피고에게 매우 불리하고 원고에게 유리한 계약 내용이었던 점, L이 원고와 피고 쌍방으로부터 이익을 취하려 한 정황 등을 종합하여 원고들이 L에게 권한이 있다고 믿은 데에 '정당한 이유'가 없다고 보아 표현대리의 성립을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

회사를 대리하여 계약을 체결하는 사람이 실제 권한을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 중요한 계약의 경우, 해당 회사의 위임장, 법인인감증명서 등 대리권 증명 서류를 요구하고 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 단순히 회사 명의의 인감(도장)이 찍혀 있다는 것만으로는 계약의 진정성이나 대리인의 권한이 보장되지 않을 수 있습니다. 육안으로도 인감이 위조된 것이 의심스럽거나, 계약 내용이 본인에게 지나치게 유리하거나 상대방에게 불리하여 통상적인 거래 관행과 다르다면 대리인의 권한 유무를 더욱 신중하게 확인해야 합니다. 법률상 '표현대리'가 인정되려면 대리인에게 기본 권한이 있었고, 상대방이 그 권한을 넘어선 행위에 대해 정당하게 믿을 만한 이유가 있어야 합니다. 단순히 대리인이 특정 회사와 관련된 업무를 했다는 것만으로는 정당한 이유가 인정되지 않을 수 있음을 유의해야 합니다.