아파트 매매계약 해제와 계약금 반환 및 손해배상 판결

원고 A는 피고 C 소유의 아파트를 E를 통해 1억 5백만 원에 매수하기로 하는 계약서를 작성하고, 피고의 계좌로 계약금 6천만 원 중 5천만 원을 송금했습니다. 그러나 피고는 E에게 어떠한 매매 권한도 위임한 적이 없다고 주장하며 계약 체결 사실을 부인했습니다. 법원은 피고가 원고로부터 받은 계약금 5천만 원을 E 측에 다시 송금하면서 매매 관련 내용을 기재한 점 등을 들어 E의 무권대리 행위를 피고가 묵시적으로 추인했다고 판단했습니다. 이후 아파트에 근저당권 및 압류등기가 설정되자 원고는 이를 문제 삼아 계약 해제를 통보했고, 피고는 이에 대해 계약 사실 자체를 부인하며 이행 거절 의사를 밝혔습니다. 법원은 피고의 이행 거절을 이유로 매매계약이 해제되었다고 보았으나, 원고가 아파트에서 거주하며 얻은 사용이익(임료 상당액)을 반환해야 한다고 판단했습니다. 결과적으로 피고는 원고에게 계약금 반환액과 손해배상액을 지급하되, 원고의 사용이익은 피고가 반환할 계약금에서 공제되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 매수인이자 계약금을 지급한 사람.
• 피고 C: 아파트 소유자이자 매도인으로 지목된 사람.
• E (E의 배우자 F 포함): 피고의 대리인 자격으로 매매계약서를 작성하고 계약금 일부를 받은 사람.

분쟁 상황

원고 A는 E를 통해 피고 C 소유의 아파트를 매수하는 계약을 체결하고 피고 계좌로 계약금 일부를 보냈습니다. 하지만 피고는 E에게 매매에 대한 권한을 위임한 적이 없다며 계약 자체를 부인했습니다. 계약 이후 아파트에 근저당권 및 압류등기가 설정되자 원고는 피고에게 이를 말소해달라고 요구했으나, 피고는 오히려 계약 체결 사실을 부인하며 아무런 의무가 없다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행 및 이행거절을 이유로 계약 해제와 계약금 반환 및 손해배상을 청구했고, 피고는 원고가 아파트를 사용한 이익을 반환해야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

피고와 원고 사이에 아파트 매매계약이 유효하게 체결되었는지 여부 E의 매매계약 체결 행위에 대해 피고가 묵시적으로 추인했는지 여부 피고의 근저당권 말소 의무와 원고의 잔금 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 피고가 매매계약 이행을 거절함으로써 계약이 해제되었는지 여부 계약 해제에 따른 원상회복(계약금 반환) 및 손해배상액 산정 범위 손해배상 예정액이 부당하게 과다하여 감액할 수 있는지 여부 원고가 아파트를 사용하며 얻은 이익(임료 상당액)을 피고에게 반환해야 하는지 여부 및 상계 처리.

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 67,397,062원 및 그중 47,397,062원에 대하여 2025년 3월 1일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
3. 소송비용은 원고가 1/2, 피고가 1/2을 각 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 E의 무권대리 행위를 묵시적으로 추인함으로써 원고와 피고 사이에 아파트 매매계약이 유효하게 성립되었다고 인정했습니다. 그러나 피고가 계약 이행을 명시적으로 거절했으므로 매매계약은 해제되었고, 피고는 원상회복 의무로 계약금 중 6천만 원과 이에 대한 이자를 반환해야 하며, 손해배상액은 6천만 원의 예정액에서 2천만 원으로 감액되었습니다. 동시에 원고도 아파트를 사용함으로써 얻은 이익 32,115,266원을 피고에게 반환해야 한다고 보아, 피고가 원고에게 지급해야 할 계약금 등에서 해당 금액을 공제했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 원상회복으로 남은 계약금 47,397,062원과 손해배상액 20,000,000원을 합한 총 67,397,062원을 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제130조 (무권대리) 및 제133조 (추인의 효과)​: 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인의 추인이 있어야 효력이 발생합니다. 본인이 무권대리 행위를 알면서도 매매대금의 일부를 수령하고 이의를 제기하지 않았다면 묵시적으로 추인한 것으로 볼 수 있습니다.
2. 민법 제544조 (이행지체와 해제) 및 제546조 (이행불능과 해제)​: 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시(이행거절)하면, 상대방은 최고(이행을 독촉하는 행위) 없이도 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 동시이행 관계에 있는 자신의 채무를 이행하거나 이행을 제공할 필요가 없습니다.
3. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 것과 같은 상태로 돌려놓을 원상회복의무를 부담합니다. 이때 받은 돈에는 받은 날로부터 이자를 가산하여 돌려줘야 합니다. 또한, 부동산을 사용했다면 그 사용이익(임료 상당액)도 부당이득 반환으로서 돌려줘야 합니다.
4. 민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정)​: 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이때는 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 채무자가 계약을 위반한 경위 등 여러 사정을 종합적으로 고려합니다.
5. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행하거나 이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 계약 해제 시 원상회복 의무(예: 계약금 반환 의무와 부동산 사용이익 반환 및 부동산 인도 의무)도 동시이행 관계에 있습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 채무자가 금전 채무의 이행을 지체한 경우 적용되는 지연손해금 이율에 관한 특별 규정입니다. 다만, 동시이행 항변권이 인정되는 경우와 같이 채무자가 지체 책임이 없는 경우에는 이 법률에서 정한 높은 이율이 적용되지 않을 수 있습니다.

참고 사항

1. 부동산 계약 시 대리인을 통한 계약이라면, 대리인의 위임 여부와 위임 범위가 명확한 위임장 및 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.
2. 매매대금을 송금할 때는 실제 부동산 소유주 명의의 계좌인지 확인하고, 계약 내용과 송금 목적을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
3. 부동산 매매 계약 후에는 잔금 지급기일까지 주기적으로 부동산 등기사항전부증명서를 확인하여 근저당권 설정, 압류 등 새로운 권리 변동이 없는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
4. 매도인이 계약 이행을 명백히 거부하거나 이행할 의사가 없음을 표시한다면, 내용증명우편 등을 통해 계약 해제 의사를 명확히 통보하고 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
5. 계약서에 손해배상 예정액을 정해두었더라도, 예정액이 매매대금 대비 현저히 높거나 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원에서 감액될 수 있습니다.
6. 매매계약이 해제된 경우, 매수인이 부동산을 인도받아 사용한 기간이 있다면 그에 해당하는 사용이익(통상 임료 상당액)을 매도인에게 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 계약금 반환과 동시이행 관계에 있으므로 유의해야 합니다.