신탁된 공공지원민간임대주택에 대한 재산세 감면 불인정 사건

구 민간임대주택법상 임대사업자인 주식회사 B가 소유하고 있던 공공지원민간임대주택 610세대를 신탁업자인 원고 주식회사 A에게 신탁한 후, 광주광역시 남구청장이 원고에게 재산세, 재산세(도시지역분), 지방교육세 등 총 84,658,960원을 감면 없이 부과한 사건입니다. 원고는 신탁된 부동산도 소유자(위탁자)가 '직접 사용'하는 것으로 보아 재산세를 감면해야 한다고 주장했습니다. 또한 B회사의 주주 구성상 국가 출자 요건을 충족하여 감면 대상이 된다고 주장했습니다. 법원은 조세 감면 요건을 엄격하게 해석해야 한다는 원칙에 따라, 신탁으로 인해 소유권이 수탁자에게 이전된 이상 위탁자가 부동산을 '직접 사용'하는 것으로 볼 수 없으며, 국가가 출자한 법인이 다시 출자한 경우를 국가의 직접 출자로 볼 수 없으므로 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (공공지원민간임대주택 610세대의 소유권을 신탁받아 재산세를 부과받은 신탁업자)
• 피고: 광주광역시 남구청장 (원고에게 재산세 등을 부과한 행정기관)
• 주식회사 B: 구 민간임대주택법상 임대사업자이자 위탁관리 부동산투자회사 (G아파트의 실질적 소유자이며 원고에게 부동산을 신탁한 법인)
• 주식회사 C: 주식회사 B의 주식 50.01%를 소유한 법인 (한국토지주택공사가 대표자이며 국가가 100% 출자한 회사)

분쟁 상황

부동산투자회사이자 임대사업자인 주식회사 B는 광주 남구에 위치한 공공지원민간임대주택 610세대를 소유했습니다. B는 2020년 6월 1일 과세기준일 당시 이 부동산의 소유권이전등기를 마치고, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자인 원고(주식회사 A)에게 이를 신탁했습니다. 이후 피고(광주광역시 남구청장)는 2020년 9월 8일 원고에게 이 부동산에 대한 2020년 9월 재산세 35,680,800원, 재산세(도시지역분) 41,842,080원, 지방교육세 7,136,160원을 감면 없이 부과했습니다. 원고는 이 부과 처분이 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

신탁된 공공지원민간임대주택에 대한 재산세 감면 적용 가능성 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 구 지방세특례제한법 제31조의3 제1항에서 규정한 '임대 목적에 직접 사용하는 경우'에 신탁된 부동산도 포함되는지 여부와, 구 지방세특례제한법 제31조의4 제2항에서 정한 '국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 부동산투자회사'의 요건 해석에 있어, 국가가 100% 출자한 법인(C)이 다시 부동산투자회사(B)에 출자한 경우를 국가의 직접 출자로 볼 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 주장과 예비적 주장을 모두 받아들이지 않고, 피고가 원고에게 한 재산세, 재산세(도시지역분), 지방교육세 부과 처분은 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재산세 감면 요건은 조세법률주의 원칙에 따라 법문대로 엄격하게 해석되어야 합니다. 신탁된 부동산은 소유권이 수탁자에게 이전되므로 위탁자가 '직접 사용'하는 것으로 볼 수 없으며, 국가가 출자한 법인이 재차 출자한 경우를 국가의 직접 출자로 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건 부동산에 대한 재산세 감면은 불가능하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 조세법률주의 원칙에 따라 조세 법규를 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 법리가 적용되었습니다. 특히 조세 감면 규정은 특혜적 성격이 강하므로 확장 해석이나 유추 해석이 허용되지 않습니다.

첫째, 구 지방세특례제한법 제31조의3 제1항(이 사건 제1규정)은 공공지원민간임대주택을 '임대 목적에 직접 사용하는 경우' 재산세를 감면한다고 규정합니다. 그러나 구 지방세특례제한법 제2조 제1항 제8호에서 '직접 사용'을 '부동산 등의 소유자가 해당 부동산 등을 사업 또는 업무의 목적이나 용도에 맞게 사용하는 것'으로 정의하고 있습니다. 이 사건에서는 부동산이 신탁되어 소유권이 원고(수탁자)에게 이전되었으므로, B(위탁자)가 이 부동산을 '직접 사용하는 것'으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

둘째, 구 지방세특례제한법 제31조의4 제2항(이 사건 제2규정)은 '국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사가 단독 또는 공동으로 출자한 경우 그 소유주식 수의 비율이 100분의 50을 초과하는 위탁관리 부동산투자회사'에 대해 재산세를 감면합니다. 원고는 B 회사의 주식 50.01%를 소유한 C 회사가 국가가 100% 출자한 회사이므로 B가 이 요건을 충족한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 C 회사는 국가와는 별개로 설립된 독립된 법인격을 가지므로, C 회사의 출자를 국가의 직접 출자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 법 개정 취지가 '공공기관이 직접 출자한 경우가 아닌 그 소유주식에 대한 감면범위를 명확히 규정하기 위함'이라는 점을 고려한 것입니다.

참고 사항

조세 감면 혜택은 법률에서 정한 요건을 엄격하게 충족해야만 받을 수 있으므로, 관련 법규의 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 부동산 신탁 시에는 부동산의 소유권이 수탁자에게 이전되므로, 소유권의 주체를 전제로 하는 '직접 사용'과 같은 재산세 감면 규정을 적용받기 어려울 수 있습니다. 법인의 주주 구성에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있으며, '국가 등이 출자한 경우'와 같은 문구는 국가가 직접 출자한 경우로 엄격하게 해석될 수 있으니, 간접적인 출자 형태로는 감면을 받기 어려울 수 있습니다. 이러한 상황에서는 신탁 계약 체결 전 또는 법인 설립 및 지분 구조 결정 시, 세법 전문가와 충분히 상담하여 소유권 이전 방식이나 지분 구조가 세금 감면에 미치는 영향을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.