압류/처분/집행
주식회사 A는 2017년 B주택조합의 설립 추진위원회와 업무대행계약을 체결하였고 이후 B주택조합 창립총회에서 이 계약이 추인되었습니다. 이후 2차, 3차 업무대행계약서를 추가로 작성했지만 B주택조합은 2020년 총회에서 전임 집행부가 체결한 계약들의 무효 확인 및 해지를 결의하고 주식회사 A에게 통보했습니다. 이에 주식회사 A는 해지 시점까지 수행한 업무에 대한 미지급 용역대금 잔액을 청구했으며 B주택조합은 계약의 무효 주장, 기지급금 초과 주장을 하면서 주식회사 A에게 과태료 및 추가 분담금 보증에 대한 책임을 물으며 반소를 제기했습니다.
지역주택조합 사업은 조합원 모집과 토지 확보 인허가 등 복잡한 절차를 거치며 진행됩니다. 이 과정에서 업무대행사는 사업의 전반적인 진행을 돕고 조합은 이에 대한 용역대금을 지급합니다. 본 사건은 이러한 업무대행 관계에서 계약의 유효성 대행 업무 범위 용역대금 정산 방식 그리고 불법 행위에 따른 과태료나 추가 분담금 발생 시 책임 소재를 두고 발생한 분쟁입니다. 특히 조합 집행부가 교체되면서 과거 계약의 유효성에 대한 이의가 제기되고 사업이 진행되는 과정에서 발생한 여러 비용에 대한 책임이 누구에게 있는지 명확하지 않아 소송으로 이어진 경우입니다.
주식회사 A와 B주택조합 간의 업무대행계약이 총회 결의를 거치지 않았음에도 유효하게 체결 및 추인되었는지 여부, 업무대행계약 해지 시 주식회사 A가 이미 수행한 업무에 대한 용역대금을 청구할 수 있는지 및 그 액수는 얼마인지, B주택조합이 모집대행사 및 주식회사 A의 관계인에게 지급한 금액이 주식회사 A에 대한 용역대금 변제로 인정될 수 있는지 여부, 주식회사 A가 B주택조합에 부과된 옥외광고물법 위반 과태료에 대한 책임이 있는지 및 3차 대행계약서 특약의 유효성, 그리고 주식회사 A가 ‘확정 분담금 보증서’에 따라 조합원들의 추가 분담금을 부담할 약정이 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 B주택조합이 주식회사 A에게 미지급 용역대금 1,038,120,000원 및 그 중 1,000,000,000원에 대하여는 2019년 12월 24일부터, 나머지 38,120,000원에 대하여는 2022년 8월 11일부터 각 2024년 9월 24일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 주식회사 A의 나머지 청구(부가가치세 부분)와 B주택조합의 모든 반소 청구는 기각되었습니다.
민법 제686조(수임인의 보수청구권) 및 제689조(위임의 해지): 위임계약에서 수임인(업무대행사)은 위임사무를 완료한 후에 보수를 청구할 수 있으나 수임인의 책임 없는 사유로 위임이 중도 종료된 경우에는 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있습니다. 위임계약은 당사자가 언제든지 해지할 수 있습니다. 구 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 및 주택법 시행령 제20조 제3항(총회 의결 사항): 지역주택조합은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 관하여 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 여기서 '조합원에게 부담이 될 계약'은 예산 항목과 범위를 벗어나 조합원에게 재정적 부담을 지우는 계약을 의미합니다. 이러한 총회 결의 없는 계약은 무효로 될 수 있습니다. 민법 제137조(법률행위의 일부 무효): 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 법률행위 전부가 무효가 됩니다. 다만 무효인 부분이 없더라도 당사자가 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 본 판결에서는 3차 대행계약의 과태료 특약이 주계약과 분리될 수 없어 함께 무효로 판단되었습니다. 민법 제64조(법인 이사의 겸직 금지), 제124조(자기계약 및 쌍방대리 금지): 이사는 법인과의 거래에서 법인의 이익을 해치지 않도록 해야 하며 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 법인과 계약을 체결하거나 양측을 대리할 수 없습니다. 다만 본 사건에서는 주식회사 A의 대표이사와 추진위원회의 조합장이 동일인임을 입증할 증거가 부족하여 해당 법리가 직접 적용되지 않았습니다.
지역주택조합은 조합원들에게 중대한 재정적 부담을 지우는 계약을 체결할 때 반드시 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이는 주택법령에 따른 강행규정이며 이를 위반할 경우 계약 전체 또는 해당 부분이 무효가 될 수 있습니다. 업무대행 계약서 작성 시 업무 범위 용역대금 산정 방식 부가가치세 포함 여부 기타 비용 부담 주체 등을 명확하게 규정해야 합니다. 특히 모집대행 등 별도 계약이 필요한 부분은 주계약과 구분하여 책임을 명확히 할 필요가 있습니다. 대행 계약과 관련하여 금전이 오고 갈 때는 지급 대상이 누구인지 즉 법인인지 개인인지 어떤 계약에 따른 지급인지 정확히 확인하고 증빙을 남겨야 합니다. 다른 주체에게 지급된 돈이 주계약상의 변제로 인정되기 어렵습니다. 확정 분담금 보증서와 같은 중요한 약정 문서는 그 진정성립과 계약 당사자를 명확히 확인하고 관계자들이 보관하여야 합니다. 모호한 형식의 보증서는 법적 분쟁 시 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 업무대행 계약이 중도 해지될 경우 귀책사유가 없는 한 이미 처리한 사무의 비율에 따라 보수를 청구할 수 있으므로 업무 진행률에 대한 객관적인 증거(감정 등)를 확보하는 것이 중요합니다.
