공인중개사 자격 없는 업체의 부동산 중개 용역비 청구 기각 사건

주식회사 A는 공인중개사 자격 없이 주식회사 B에게 부동산 임대 및 컨설팅 용역을 제공한 후 용역비 약 2억 9백만 원을 청구했습니다. 그러나 법원은 A가 공인중개사 자격이 없어 공인중개사법을 위반했으므로 해당 용역 계약은 무효라고 판단했습니다. 이에 A는 항소심에서 용역비 외에 부당이득 반환도 예비적으로 청구했으나, 원심의 판단이 정당하다고 보아 모든 청구가 기각되었습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 공인중개사 자격 없이 부동산 중개 용역을 제공하고 용역비 및 부당이득 반환을 청구한 회사
• 주식회사 B: 용역비 지급 및 부당이득 반환을 거부한 회사

분쟁 상황

주식회사 A는 주식회사 B에게 부동산 임대를 포함한 관련된 제반 부동산 컨설팅 용역을 맡아 수행하고 그 대가로서 용역비 209,055,000원을 지급받기로 계약했습니다. 그러나 주식회사 B는 주식회사 A가 공인중개사 자격이 없으므로 해당 용역 계약이 공인중개사법을 위반하여 무효라고 주장하며 용역비 지급을 거부했습니다. 이에 주식회사 A는 1심에서 용역비 청구를 했으나 기각되었고, 항소심에서 다시 용역비 청구를 유지하는 한편, 설령 용역 계약이 무효라 하더라도 원고가 제공한 인테리어, 광고대행, MD 작업, 세무 등의 용역에 대한 대가 상당의 이익을 피고가 얻었으므로 209,055,000원을 부당이득으로 반환해야 한다고 예비적으로 청구했습니다. 특히 원고는 D공인중개사사무소 등에게 중개 업무를 하도급 주었으며 관련 용역 수행을 위해 총 286,941,800원 상당의 비용을 지출하거나 채무를 부담했다고 주장하며 부당이득 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개 용역을 제공하고 그 대가를 청구하는 계약의 유효성 여부와, 무자격자가 공인중개사에게 중개 업무를 하도급하는 형식이 강행법규를 잠탈하는 행위인지 여부, 그리고 강행법규 위반으로 무효인 약정에 대해 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위배되는지 여부 및 이러한 경우 부당이득 반환을 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 항소와 항소심에서 추가한 예비적 청구(부당이득 반환)를 모두 기각하고, 항소 제기 이후의 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 공인중개사 자격이 없는 주식회사 A가 부동산 중개 용역을 제공하고 용역비를 받기로 한 약정은 공인중개사법이 금지하는 강행법규 위반으로 무효라고 판단했습니다. 또한, 공인중개사 자격이 있는 자에게 중개 업무를 하도급하는 형식으로 용역을 제공했더라도 이는 무자격자가 중개업을 하는 것과 동일한 결과를 초래하여 강행법규를 잠탈하는 행위이므로 무효라고 보았습니다. 강행법규를 위반한 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반하지 않는다는 점도 명확히 했습니다. 나아가, 주식회사 A가 주장한 컨설팅 용역은 부동산 중개에 부수적인 업무로 보이며, 중개와 별개의 용역으로 보기 어렵기 때문에 이를 부당이득으로 반환하라는 청구는 강행법규의 입법 취지를 몰각시키는 결과가 되어 허용될 수 없다고 판단했습니다. 용역 수행을 위해 지출했다는 비용(하도급 비용, 인테리어 및 광고비, 인건비 등 약 2억 8천만 원 상당)에 대해서도 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 인정하기 어렵고, 마찬가지로 강행법규 잠탈의 결과를 초래할 수 있어 부당이득 반환 청구가 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 '공인중개사법'과 '민법'상의 원칙이 적용되었습니다. 공인중개사법 제9조 제1항 및 제2항은 '공인중개사가 아닌 자는 중개업을 할 수 없다'고 명시하여 무자격자의 중개업 영위를 금지하는 강행규정입니다. 이 규정은 부동산 거래의 투명성과 공정성을 확보하고 국민의 재산권을 보호하려는 공익적 목적을 가지고 있습니다. 따라서 이 사건에서 주식회사 A와 주식회사 B 사이에 체결된 용역 계약은 주식회사 A가 공인중개사 자격 없이 중개업무를 수행했으므로 강행법규에 위반되어 무효로 판단되었습니다. 법원은 무자격자가 공인중개사에게 중개 업무를 하도급하는 형식으로 중개업무를 수행하고 그 대가를 청구하는 것 또한 사실상 강행법규를 잠탈하는 불합리한 결과를 초래할 수 있으므로 허용될 수 없다고 보았습니다. 또한, 강행법규를 위반한 약정이 무효인 경우, 약정의 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙(신의칙)에 위배되는지에 대한 법리가 적용되었습니다. 법원은 강행법규에 의해 배제하려는 결과를 실현시키는 셈이 되므로 달리 특별한 사정이 없는 한 강행법규 위반을 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수 없다고 판단했습니다. 이는 대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 등의 기존 판례와 같은 입장입니다. 원고의 부당이득 반환 청구에 대해서는 민법 제741조에 따른 '법률상 원인 없는 이득'이 존재해야 하는데, 법원은 원고가 제공했다고 주장하는 컨설팅 용역이나 지출 비용이 실질적으로 공인중개사법의 취지를 몰각시키는 중개 업무의 대가이거나 피고에게 법률상 원인 없는 이득을 주었다고 인정하기 어렵다고 보아 부당이득 반환 청구를 기각했습니다. 민사소송법 제420조는 항소심에서 제1심판결의 이유를 인용할 수 있는 근거가 됩니다.

참고 사항

공인중개사 자격이 없는 사람은 부동산 중개업무를 직접 수행하거나, 공인중개사 자격이 있는 사람에게 하도급을 주는 방식으로라도 중개업무를 수행하고 그 대가를 받을 수 없습니다. 이는 공인중개사법에서 엄격히 금지하는 행위입니다. 단순히 중개 행위에 부수적인 컨설팅 업무라고 주장하더라도, 그 실질이 부동산 중개를 목적으로 한다면 공인중개사법의 규제를 받게 되므로 주의해야 합니다. 무자격자가 중개 행위를 위해 지출한 비용에 대해서도 부당이득 반환을 청구하기 어렵습니다. 법의 취지를 우회하려는 시도로 간주되어 허용되지 않을 수 있습니다. 계약 당사자가 강행법규를 위반하여 계약을 체결했더라도, 나중에 그 계약이 무효라고 주장하는 것은 특별한 사정이 없는 한 신의성실의 원칙에 위배되지 않습니다. 따라서 부동산 중개와 관련된 모든 업무는 반드시 공인중개사 자격을 가진 자를 통해서 진행해야 법적인 보호를 받을 수 있습니다.