재건축사업 추진위와 용역계약 미체결에 따른 대금 청구 불허 사건

원고 회사가 재건축 정비사업 조합 설립 추진위원회를 상대로, 사업 시행 대행사로 선정되어 다양한 용역 업무를 수행했으니 약정된 용역 대금 1억 원을 지급하라고 청구했으나, 법원은 원고가 주장하는 확정적인 계약 체결이나 용역 수행을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 주택건설업, 부동산개발업 등을 목적으로 2015년 5월 7일 설립된 회사입니다.
• 피고 B 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회: 창원시 의창구 C 일원 재건축정비사업을 추진하기 위해 2013년 4월경 결성된 단체로, 2017년 10월 30일 재건축조합설립추진위원회로 승인되었습니다.

분쟁 상황

창원시 C 일원 재건축정비사업을 추진하던 B 주택재건축정비사업조합 설립추진위원회는 2013년 12월 27일 G(이후 A 주식회사의 대표이사) 또는 그가 지정하는 회사를 시행대행사로 선정하기로 하였습니다. 이에 따라 G는 사업 기획, 사업 부지 확보, 정비구역 지정, 조합 지원 등 여러 용역 업무를 수행하였으며, 2015년 5월 7일에는 A 주식회사를 설립하였습니다. 피고는 2017년 9월 9일 주민총회에서 A 주식회사를 '사업 시행 전반에 관한 대행 및 자문' 업체로 선정하고 용역대금을 '일반분양분 매출액의 2%(부가세 별도)'로 정하는 안건을 논의했으나, 최종적으로는 추진위원회에 위임하고 추후 재의결하기로 하였습니다. 그러나 2017년 10월 30일 피고가 재건축조합 설립추진위원회로 승인된 후, 피고는 2017년 11월 10일 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비사업전문관리업체로 등록되지 않은 원고와는 용역계약 체결 및 업무 위탁이 불가능하다고 통보했습니다. 이에 원고 A는 자신이 수행한 용역 업무에 대한 약정 대금 중 일부인 1억 원을 피고 B에게 청구하였습니다.

핵심 쟁점

재건축조합 설립 추진위원회와 용역업체 사이에 용역계약이 확정적으로 체결되었는지 여부 및 용역업체의 실제 용역업무 수행과 기여도 인정 여부, 그리고 용역대금 지급 조건의 성취 여부입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고를 시행대행사로 확정적으로 선정하여 용역업무 수행을 맡겼다고 인정하기 부족하며, 원고가 주장하는 용역업무를 전적으로 수행했다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 특히 당사자들 사이에 정식 용역계약서가 작성된 적이 없고, 원고가 제시한 2017년 9월 9일자 주민총회 회의 자료 또한 피고가 원고를 용역업체로 확정적으로 선정한 것이 아니라 향후 용역계약을 체결할 예정이라는 내용에 불과하여 확정적 의사표시로 볼 수 없다고 보았습니다. 또한, 설령 계약이 있었다 하더라도 용역대금 지급이 '일반분양분 매출액의 2%'라는 조건에 따라 발생하는데 그 조건의 성취 여부도 불분명하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

계약의 성립 및 효력: 「민법」 제527조는 "계약은 청약과 승낙의 의사표시의 합치로 성립한다"고 규정하고 있습니다. 본 사안에서는 원고가 피고에게 용역업무를 위탁하는 확정적인 의사표시를 했다고 보기 어렵다는 법원의 판단이 나왔습니다. 즉, 단순히 특정 업체를 염두에 두거나 사업 진행을 위한 내부 논의를 했다는 것만으로는 구체적인 용역 계약이 성립했다고 볼 수 없다는 법리입니다. 정식 계약서 작성이 없다는 사실 또한 계약 성립의 불충분한 증거로 작용했습니다. 증명 책임: 민사소송법상 자신의 주장을 입증할 책임은 주장하는 당사자에게 있습니다. 원고는 피고와의 용역계약 체결 및 용역 수행 사실, 그리고 그에 따른 대금 청구 권리가 있음을 입증해야 했습니다. 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 이러한 사실을 인정하기에 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도정법): 이 법은 도시 기능 회복 및 주거 환경 개선을 목적으로 합니다. 특히 재건축조합설립추진위원회가 승인된 이후 정비사업전문관리업체를 선정할 때는 법령에 따른 절차와 자격 요건을 갖춰야 합니다. 피고가 2017년 11월 10일 원고에게 보낸 서신에서 언급했듯이, 추진위원회 승인 이후에는 정비사업전문관리업체로 등록된 업체와만 용역계약 체결 및 업무 위탁이 가능합니다. 원고는 정비사업전문관리업체로 등록되어 있지 않았으므로, 피고가 추진위원회 승인 후에는 원고와 계약을 체결할 수 없다는 법적 제약이 존재합니다. 조건부 채무: 용역대금이 '일반분양분 매출액의 2%'와 같이 특정 조건에 따라 지급되기로 약정된 경우, 해당 조건이 성취되어야만 채무가 발생합니다. 법원은 이 사건에서 용역대금 지급에 관한 조건이나 기한이 붙어 있어 그 성취 여부가 불분명하다는 점도 지적했습니다.

참고 사항

재건축·재개발 사업 초기 단계에서 추진위원회와 용역업체 간 업무 협력이 이루어질 경우, 반드시 정식 서면 계약을 체결하여 업무 범위, 대금, 지급 조건 등을 명확히 해야 합니다. 특히 「도시 및 주거환경정비법」 등 관련 법령에서 정하는 특정 시점 이후의 용역업체 선정 절차나 등록 요건을 사전에 확인하고 준수해야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어 추진위원회 승인 이후에는 정비사업전문관리업체 등록 요건을 충족해야 합니다. 구두 합의나 총회 의결만으로는 확정적인 계약이 성립했다고 인정받기 어려울 수 있습니다. 회의록이나 총회 자료에 계약 체결 '예정' 또는 '위임'이라는 문구가 있다면 실제 계약 체결 전까지는 법적 구속력이 약할 수 있습니다. 용역대금이 특정 조건(예: 일반분양분 매출 발생)에 연동되는 경우, 해당 조건의 성취 여부를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 실제 용역 업무를 수행했음을 입증할 수 있는 객관적인 자료(작업 보고서, 회의록, 결과물 등)를 지속적으로 기록하고 보관해야 합니다. 단순한 회의 자료나 분석 자료만으로는 기여도를 파악하기 어려울 수 있습니다.