압류/처분/집행
원고 A는 피고 B로부터 상가 건물을 1억 8,000만 원에 매수하며 계약금 2,000만 원을 지급했습니다. 그러나 해당 상가 건물에는 남원시의 건축허가를 받지 않은 불법 증축 건물이 약 23.33㎡ 포함되어 있었고, 이로 인해 남원시로부터 철거 명령과 함께 '위반건축물'로 관리되고 있었습니다. 원고 A는 이러한 사실을 모르고 계약을 체결했는데, 불법 증축이 건물 면적의 약 1/3에 달하고 철거 및 행정적 부담이 수반되는 중요한 하자로 판단되어 계약 해제를 요구하고 기지급한 계약금 반환과 손해배상으로 총 4,000만 원을 청구했습니다. 법원은 원고 A가 중요 부분에 대한 착오로 계약을 체결한 것이 인정되므로 계약 취소가 적법하고, 피고 B는 계약금 2,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다. 그러나 계약서상의 위약금 조항은 채무불이행에만 적용되므로, 하자담보책임을 근거로 한 추가 손해배상 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 피고 B로부터 상가 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 그러나 계약 대상인 상가 건물에는 건축허가 없이 불법으로 증축된 부분이 상당한 면적을 차지하고 있었고, 이로 인해 관할 관청으로부터 철거 명령이 내려진 상태였습니다. 원고 A는 이러한 불법 증축 사실을 모르고 계약을 체결한 후, 뒤늦게 이를 알게 되어 계약을 취소하고 지급했던 계약금과 불법 증축으로 인한 손해배상을 요구하면서 분쟁이 시작되었습니다.
매수인이 불법 증축 사실을 모르고 상가 매매계약을 체결한 경우, 계약의 중요 부분에 대한 착오로 계약을 취소할 수 있는지 여부와, 계약서상의 위약금 조항이 하자담보책임으로 인한 손해배상에도 적용될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 계약금 2,000만 원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로는 2024년 9월 21일부터 2025년 5월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 금액입니다. 하지만 원고 A의 나머지 2,000만 원 손해배상 청구는 기각되었습니다. 소송 비용은 각자 부담합니다.
재판부는 불법 증축된 건물의 면적이 전체 상가 건물 면적의 1/3에 달하며, 이로 인해 철거 의무, 이행강제금 등의 행정적 부담이 발생하여 건물의 사용, 수익, 처분을 저해하는 법률상 하자에 해당한다고 보았습니다. 매도인(피고 B)이 이러한 사실을 매수인(원고 A)에게 고지하지 않았고, 원고 A는 불법 증축 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았거나 다른 조건으로 계약했을 것이 명백하므로, 민법 제110조에 따른 중요 부분의 착오로 계약 취소가 가능하다고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 받은 계약금 2,000만 원을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있습니다. 그러나 원고 A가 주장한 계약서상 위약금 조항은 채무불이행에 따른 손해배상액 예정으로 해석되므로, 매도인의 귀책사유를 요하지 않는 하자담보책임에 따른 손해배상에는 적용될 수 없다고 보아 추가 손해배상 청구는 기각되었습니다.
부동산 매매 계약 시, 특히 상가와 같은 수익형 부동산의 경우, 반드시 현장 방문을 통해 실제 건물의 구조와 사용 현황을 확인해야 합니다. 건축물대장, 토지대장 등 공적 장부를 열람하여 실제 건물과 등재된 내용이 일치하는지, 불법 증축이나 용도 변경 등 위반 사항은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 불법 증축 등 위반 건축물이 확인될 경우, 매매 계약 전에 해당 부분의 처리 방안 (철거, 양성화 가능성 등), 발생할 수 있는 비용, 행정적 책임(이행강제금 등)에 대해 매도인과 명확히 협의하여 계약서에 구체적인 내용을 명시하는 것이 중요합니다. 단순히 계약금 반환을 넘어선 손해배상을 청구하려는 경우, 계약서상의 위약금 조항이 어떤 상황에 적용되는지 (예: 단순 채무불이행, 하자담보책임 등) 법률 전문가의 도움을 받아 정확히 이해하고 대비해야 합니다.
