기타 금전문제
A씨는 2022년 H지역주택조합에 가입하고 5,585만 원의 분담금을 냈습니다. 가입 당시 H조합은 주택조합 설립인가를 2년 내 받지 못하면 분담금 전액을 환불한다는 내용의 '환불보장증서'를 교부했습니다. 이후 A씨는 H조합의 '환불보장약정'이 총회 결의 없이 이루어져 무효이며, 이로 인해 가입계약 또한 무효가 되므로 납부한 분담금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 A씨와 H조합 간의 분쟁에 대해 조정 절차를 진행했고, H조합이 A씨에게 총 4,000만 원을 두 차례에 걸쳐 지급하기로 합의 조정되었습니다.
원고 A씨는 2022년 1월 6일 피고 H 지역주택조합에 가입하며 조합원 분담금 명목으로 5,585만 원을 납부했습니다. 당시 피고 조합은 A씨에게 '주택법 제11조의3 제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못할 시 납부하신 분담금 전액을 환불하여 드릴 것을 보장한다'는 내용의 환불보장증서를 교부했습니다. 그러나 이후 원고는 피고 조합의 환불보장약정이 조합원 분담금의 감소를 발생시키는 '총유물 처분행위'에 해당함에도 불구하고 조합 총회의 결의 없이 체결되었으므로 무효라고 주장했습니다. 나아가 원고는 이 환불보장약정이 가입계약과 경제적·사실적으로 일체로 체결되었으며, 지역주택조합 사업의 특성상 사업 안정성이나 분담금 상실 위험성이 중요하므로 환불보장약정이 없었다면 가입계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며, 무효인 환불보장약정으로 인해 가입계약 또한 무효이므로 납부한 분담금 5,585만 원과 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환해달라고 소송을 제기했습니다.
지역주택조합의 '환불보장약정'이 조합 총회의 결의 없이 체결되어 무효인지 여부와, 만약 무효라면 이와 일체로 체결된 지역주택조합 가입계약 또한 무효가 되는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한, 가입계약이 무효일 경우 조합이 납부된 분담금을 부당이득으로 반환해야 하는지 여부가 문제 되었습니다.
법원의 조정에 따라 피고 H 지역주택조합은 원고 A에게 총 4,000만 원을 지급하기로 합의했습니다. 세부 지급 조건은 다음과 같습니다. 피고는 원고에게 2025년 4월 30일까지 2,000만 원을, 2025년 10월 31일까지 2,000만 원을 지급해야 합니다. 만약 피고가 위 분할금의 지급을 한 번이라도 지체하면 분할 및 기한의 이익을 상실하고, 즉시 미지급한 금액에 15,850,000원을 가산한 돈과 이 돈(= 미지급금 + 15,850,000원)에 대하여 2024년 7월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고는 나머지 청구를 포기했으며, 소송총비용 및 조정비용은 각자 부담하기로 결정되었습니다.
법원의 조정에 따라 지역주택조합은 조합원에게 일부 분담금을 반환하고, 조합원은 나머지 청구를 포기하는 것으로 분쟁이 마무리되었습니다. 이는 환불보장약정의 유효성과 가입계약의 무효 여부에 대한 법적 판단보다는 당사자 간의 합의를 통해 분쟁을 해결한 사례입니다.
피고 H 지역주택조합은 법인 아닌 사단(비법인사단)에 해당하며, 조합원들이 납부한 분담금은 조합원 전체의 공동 재산인 '총유물'로 간주됩니다. 대법원 판례에 따르면, 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 따라야 하며, 총회 결의 없이 이루어진 총유물의 관리·처분 행위는 원칙적으로 무효입니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결 등 참조). 이 사건에서 원고는 환불보장약정이 분담금의 감소를 발생시키는 총유물 처분행위에 해당하므로 총회 결의가 필요했다고 주장했습니다. 또한, 환불보장약정처럼 조합 가입 계약과 경제적·사실적으로 일체로서 체결된 특약이 무효인 경우, 원칙적으로 전체 계약도 무효가 될 수 있습니다. 다만, 무효인 약정이 없었더라도 계약을 체결했을 것이라고 인정되는 경우에는 전체 계약은 여전히 유효할 수 있습니다(대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결 참조). 만약 가입 계약이 무효로 인정된다면, 조합은 조합원으로부터 받은 분담금을 법률상 원인 없이 취득한 '부당이득'으로 보아 이를 조합원에게 반환할 의무를 지게 됩니다. 이 사건의 환불보장증서에는 '주택법 제11조의3 제1항에 따른 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못할 시'라는 조건이 명시되어 있는데, 이는 지역주택조합의 설립 및 운영에 관한 주택법 조항을 인용한 것입니다. 조정 조항에 명시된 연 12%의 지연손해금 이율은 금전 채무 불이행 시 발생하는 지연손해금의 이율에 대해 규정하는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 근거한 것입니다.
지역주택조합 가입 시에는 '환불보장약정'과 같은 특약의 법적 효력을 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 이러한 약정이 조합 총회 결의를 거쳤는지 확인하는 것이 중요하며, 조합원 분담금은 '총유물'에 해당하므로 이의 처분이나 중대한 변경은 일반적으로 조합 총회의 결의를 필요로 합니다. 조합 가입 시 제공되는 환불보장증서 등이 법적으로 유효한지, 그리고 조합 가입 계약과 분리될 수 없는 일체적인 약정으로 볼 수 있는지 여부는 분쟁 발생 시 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 지역주택조합 사업은 변동성이 크므로, 가입 전 사업 계획의 구체성, 진행 상황, 조합의 재정 상태 등을 철저히 확인하고, 분담금 환불 조건 등에 대해 명확한 서면 약정을 받아두는 것이 필요합니다. 만약 사업 지연이나 무산으로 인해 분담금 환불 문제가 발생했다면, 해당 약정의 효력을 검토하고 부당이득반환 청구 등 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이 사례는 법원의 조정으로 마무리된 경우로, 법원의 판단까지 가지 않고 당사자 간의 합의를 통해 분쟁을 해결한 것이므로, 유사한 상황에서는 소송 외 조정이나 합의를 통한 해결 가능성도 열어두는 것이 좋습니다.
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