기타 금전문제
원고 A는 피고 B주택조합설립추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 분담금 5,500만 원을 납부했습니다. 이때 피고는 원고에게 안심보장확약서(환불보장증서)를 교부했습니다. 그러나 이 환불보장약정이 총유물(조합원 분담금)의 처분행위에 해당함에도 불구하고 조합 총회 결의 없이 이루어져 무효가 되었고, 이에 따라 가입 계약 전체도 무효가 되어 피고는 원고에게 납입금 5,500만 원과 지연손해금을 반환하게 된 사건입니다.
원고 A는 피고 B주택조합설립추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 맺고 5,500만 원의 분담금을 냈습니다. 계약 당시 피고는 '환불보장증서'를 주며 특정 조건 하에 납부금을 전액 반환해주겠다고 약속했습니다. 그러나 시간이 지나고 사업 진행 과정에서 해당 환불보장약정의 유효성에 대한 다툼이 발생했으며, 결국 원고는 환불보장약정과 가입 계약 전체의 무효를 주장하며 납입금의 반환을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
지역주택조합이 조합원에게 교부한 안심보장확약서(환불보장약정)가 조합 총회 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하는지 여부와, 그로 인해 주택조합 가입 계약 전체가 무효가 되는지 여부가 쟁점입니다.
법원은 피고 B주택조합설립추진위원회가 원고 A에게 5,500만 원 및 이에 대한 2024년 12월 27일부터 2025년 6월 13일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.
비법인사단인 지역주택조합이 조합원으로부터 받은 분담금은 총유물에 해당합니다. 조합 가입 철회 시 분담금을 전액 반환하는 환불보장약정은 총유물인 분담금의 감소를 일으키는 '처분행위'로 보아야 하므로, 유효하려면 조합 총회 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서는 총회 결의가 없었으므로 환불보장약정은 무효입니다. 나아가 조합원 분담금의 회수 가능성이 계약 체결의 중요한 요소이므로, 환불보장약정이 무효임을 알았다면 원고가 계약을 체결하지 않았을 것이라 판단하여 가입 계약 전체도 무효로 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득반환으로 납입금 5,500만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
민법 제275조 (총유의 정의) 및 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분과 정관): 법률 용어 '총유물'은 여러 사람이 하나의 단체를 이루어 함께 소유하는 재산을 말합니다. 비법인사단(법인으로 등기되지 않은 단체, 예: 지역주택조합 추진위원회)의 재산은 총유물에 해당하며, 이 총유물을 관리하거나 처분(재산의 법률적 상태를 변경시키는 행위)하려면 원칙적으로 단체의 정관이나 규약에 정한 바에 따르거나, 규약이 없다면 '사원 총회(전체 구성원의 회의)'의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 조합원들이 낸 분담금은 총유물인데, 환불보장약정은 이 총유물인 분담금의 감소를 가져오는 '처분행위'로 보았으므로 총회 결의가 필요했습니다. 민법 제749조 제2항 (악의의 수익자의 배상책임): 부당이득을 반환할 때, 이득을 취한 사람(수익자)이 그 이득이 법적인 원인 없이 얻어진 것임을 알고 있었다면, 그는 그 이득에 이자를 붙여 반환해야 하며 손해가 있다면 배상해야 합니다. 이 사건에서는 피고가 소장 부본을 송달받은 다음 날부터 이득이 부당한 것임을 알았다고 간주되어(악의의 수익자로 의제) 그 이후부터 법정 이자 및 지연손해금을 지급할 책임이 발생했습니다. 법률행위의 일부무효 법리: 하나의 법률행위 중 일부가 무효인 경우, 원칙적으로 그 법률행위 전체가 무효가 됩니다. 다만, 무효인 부분이 없더라도 나머지 부분만으로 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. 이 사건에서는 환불보장약정이 없었다면 원고가 가입 계약을 체결하지 않았을 것이라고 보았으므로, 환불보장약정의 무효가 가입 계약 전체의 무효로 이어졌습니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2002다64780 판결: 총유물의 관리 및 처분 행위에는 총유물 자체에 관한 법률적·사실적 처분행위와 이용·개량행위가 모두 포함되며 단순한 채무부담행위는 포함하지 않는다는 법리를 재확인했습니다. 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결: 지역주택조합 가입계약 당시의 안심보장증서상 환불보장약정은 가입계약과 경제적, 사실적으로 일체로 체결된 것으로 보며, 환불보장약정이 총유물 처분행위에 해당하여 무효인 경우 가입계약도 무효가 되는 것이 원칙이라는 법리를 제시했습니다.
지역주택조합 가입 시 환불 보장 약정 등 중요한 특약 사항이 있다면 반드시 조합 총회의 결의를 거쳤는지 확인해야 합니다. 총유물의 관리 및 처분 행위는 정관이나 규약에 따르거나, 없으면 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 환불 보장 약정이 총회 결의 없이 이루어져 무효가 될 경우, 해당 약정이 계약 체결의 중요한 요소였다면 가입 계약 전체도 무효로 판단될 수 있으니 주의 깊게 살펴야 합니다. 납부한 분담금이 반환되는 경우, 법정이자 외에 지연손해금의 시작 시점과 이율은 계약 당시의 약정, 소장 부본 송달일, 판결 선고일 등 상황에 따라 달라질 수 있으므로 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
