호텔 시설관리업체 선정 무효 확인 및 사무실 인도 판결

이 사건은 호텔 객실 구분소유자들이 해당 호텔 관리단과 시설관리 용역업체 간의 관리 위탁 결의 및 도급계약이 무효임을 주장하며 소송을 제기한 사안입니다. 법원은 관리단 관리위원회 결의가 의결정족수를 충족하지 못하여 무효이고, 이에 기초한 도급계약 역시 무효이며, 관리위원장이 관리단을 대표하여 계약을 체결할 권한이 없었으므로 무효라고 판단했습니다. 결과적으로 용역업체는 점유하던 사무실을 구분소유자들에게 인도해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A 호텔의 일부 객실을 소유하고 있는 구분소유자들
• 피고 A 관리단: A 호텔의 모든 구분소유자로 구성된 관리단
• 피고 E 주식회사: A 호텔의 시설관리를 위탁받은 건축종합관리업 회사

분쟁 상황

A 호텔의 관리위원장 F은 2019년 9월 17일 관리위원회 회의를 열어 피고 E 주식회사를 호텔 건물 관리업체로 선정하는 안건을 상정하였고, 참석 관리위원 10명 전원의 찬성으로 가결을 선포했습니다. 이후 2019년 9월 27일 피고 관리단은 피고 회사와 월 관리용역비 35,902,244원(부가가치세 별도), 10년 계약 기간으로 종합관리용역 도급계약을 체결했습니다. 피고 회사는 이 계약 체결 후 호텔 지하 1층 68.87m²의 사무실을 점유했습니다. 이에 A 호텔의 일부 객실 구분소유자들(원고들)은 해당 관리위원회 결의에 소집절차의 하자 및 의결정족수 미달 등의 중대한 하자가 있어 무효라고 주장하며, 그에 기초한 도급계약 또한 무효이므로 피고 회사가 점유한 사무실을 인도해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 관리위원회 결의가 적법한 소집 절차와 의결정족수를 충족했는지 여부, 해당 결의에 기초한 종합관리용역 도급계약이 유효한지 여부, 그리고 피고 회사가 점유하는 사무실을 원고들에게 인도해야 할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 A 관리단이 2019년 9월 17일 피고 E 주식회사에 A 건물의 시설관리를 위탁하기로 한 결의는 무효임을 확인했습니다. 또한 피고들 사이에 2019년 9월 27일 체결된 종합관리용역 도급계약도 무효임을 확인했습니다. 최종적으로 피고 E 주식회사는 원고들에게 A 건물의 지하 1층 중 별지3 도면 표시 (가) 부분 68.87m²를 인도하라고 판결했으며, 소송 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 호텔 관리단의 관리위원회 결의가 의결정족수를 충족하지 못하여 무효라고 판단했으며, 이 무효인 결의에 기반한 시설관리 도급계약 또한 무효임을 확인했습니다. 아울러 관리위원장에게 관리단을 대표하여 계약을 체결할 권한이 없었다는 점도 계약 무효의 추가적인 근거로 들었습니다. 이에 따라 관리 용역업체는 점유하고 있던 사무실을 구분소유자들에게 반환해야 할 의무가 있다고 최종적으로 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제23조 제1항 (관리단 구성)​: 구분소유자 전원은 건물과 대지 및 부대시설의 관리에 관한 사업을 위해 관리단을 구성해야 합니다. 이 조항은 관리단의 존재 근거를 명시합니다.

• 집합건물법 시행령 제7조 제1항 및 관리규약 제64조 제1항 (관리위원회 구성과 자격)​: 관리위원회는 선거구별로 선출된 대표자인 관리위원으로 구성되는 대의기관입니다. 이 사건에서 감사(J, K)는 선출된 대표자가 아니므로 관리위원회 회의에서 의결권을 행사할 수 없다고 판단되었습니다.

• 집합건물법 시행령 제10조 제2항 및 관리규약 제68조 제2항 (서면결의 요건)​: 관리위원이 질병, 해외체류 등 부득이한 사유로 회의에 참석하기 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 이를 위해서는 관리위원 과반수의 인정이 필요합니다. 이 사건에서 L의 서면결의는 부득이한 사유가 인정되지 않아 부적법하다고 보았습니다.

• 관리규약 제68조 제1항 (의결정족수)​: 관리위원회 의결은 재적 관리위원 과반수의 찬성으로 이루어져야 합니다. 이 조항은 이 사건 결의가 의결정족수를 충족하지 못했다고 판단한 핵심 근거가 되었습니다.

• 집합건물법 제25조 제1항, 제26조의2 제3항, 관리규약 제36조 제1항, 제66조 제5호 (관리업체 위탁 절차)​: 관리단이 관리업체에 공용부분 관리를 위탁하려면 관리위원회의 적법한 결의를 거쳐야 합니다. 이 적법한 결의가 없었으므로 도급계약이 무효라고 판단되었습니다.

• 집합건물법 제25조 제1항 및 관리규약 제56조 제2항 (관리단의 대표권)​: 관리단의 대표권은 관리인에게 있으며, 관리인 부재 시에는 부관리인, 관리단 임원 또는 관리위원회 결의로 선임된 직무대행자가 업무를 대행해야 합니다. 이 사건에서 관리위원장 F은 위 권한 있는 자가 아니므로 그가 체결한 계약은 무권대리에 해당하여 무효라고 판단되었습니다.

• 대법원 2014. 2. 13. 선고 2011두21652 판결 (회의 소집통지의 목적사항)​: 회의 소집통지에 포함될 목적사항은 구성원의 회의 참석 결정과 준비가 가능할 정도면 충분하며, 구체적인 내용이나 판단자료까지 반드시 포함할 필요는 없습니다. 이 법리에 따라 원고들의 소집 절차상 하자 주장은 받아들여지지 않았습니다.

• 집합건물법 제16조 제1항 단서 (공용부분 보존행위)​: 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있으며, 이는 공유물의 반환 청구권을 포함합니다. 이를 근거로 원고들이 피고 회사에 사무실 인도를 요구할 권리가 인정되었습니다.

참고 사항

집합건물 관리단 운영 시 주요 결의는 관련 법령과 관리규약에서 정한 절차와 정족수를 반드시 준수해야 합니다. 특히 관리위원의 자격, 의결권 행사 방식(서면 결의 포함), 그리고 의결정족수 산정은 결의의 유효성을 판단하는 데 매우 중요합니다. 관리위원이 아닌 자가 의결권을 행사하거나, 질병·해외체류 등 부득이한 사유 없이 이루어진 서면 결의는 결의 무효의 원인이 될 수 있습니다. 또한 관리단의 대표권은 원칙적으로 관리인에게 있으며, 관리인 부재 시에도 관리규약에 정해진 절차에 따라 대표 권한을 대행할 자가 행사해야 합니다. 대표권 없는 자가 체결한 계약은 무권대리로서 무효가 될 수 있으므로, 관리업체 선정과 같은 중요한 계약은 적법한 관리위원회 결의를 거치고 권한 있는 자와 체결되었는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 구분소유자들은 공용부분에 대한 보존행위로서 부당하게 점유된 공용부분의 반환을 단독으로 청구할 수 있습니다.