파주 오피스텔 불법 시설물 계약금 반환 사건

원고 A는 피고 B로부터 파주시 D호 오피스텔을 매매대금 4억 1천3백만 원에 매수하고 계약금 4천만 원을 지급했습니다. 이 오피스텔 복층에는 주거용으로 사용할 수 없는 불법 시설물이 있었으나 피고 B는 이를 고지하지 않았습니다. 원고 A는 불법 시설물이 없는 것으로 착각하여 계약을 체결했으므로, 피고 B의 기망 또는 원고 A의 착오에 의해 계약이 체결되었다고 주장하며 계약 취소와 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 B가 원고 A에게 3천2백만 원을 지급하고, 이를 지체하면 4천만 원과 지연손해금을 지급하는 내용으로 화해권고결정을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 파주시 D호 오피스텔을 매수한 매수인으로, 불법 시설물 미고지로 인한 계약 취소 및 계약금 반환을 요구했습니다.
• 피고 B: 파주시 D호 오피스텔을 원고 A에게 매도한 매도인으로, 오피스텔 내 불법 시설물의 존재를 원고에게 고지하지 않았습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B로부터 파주 오피스텔을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 4천만 원을 지급했습니다. 매매 대상 오피스텔의 복층 부분에는 바닥 난방장치나 화장실 등 주거용으로 사용할 수 없는 불법 시설물이 설치되어 있었습니다. 피고 B는 이러한 위법 시설물의 존재를 알고 있었음에도 원고 A에게 고지하지 않았고, 원고 A는 이 사실을 모른 채 위법 시설물이 없는 것으로 착각하여 계약을 체결했습니다. 원고 A는 원래 복층이 독립된 거주 공간으로 사용될 수 있을 것이라고 기대했지만, 불법 시설물 때문에 그러한 목적을 달성할 수 없게 되었고, 향후 매도 시에도 불이익을 받을 것을 우려했습니다. 이에 원고 A는 피고 B의 기망 또는 자신의 착오를 이유로 매매계약을 취소하고 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

매도인이 매매 대상 부동산의 불법 시설물 존재를 고지하지 않은 것이 매수인의 착오 또는 매도인의 기망 행위에 해당하여 매매계약을 취소하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부 및 불법 시설물의 존재가 민법상 하자담보책임의 대상이 되는 하자인지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 당사자들의 이익 및 모든 사정을 참작하여 화해권고결정을 내렸습니다. 피고 B는 2024년 9월 30일까지 원고 A에게 3천2백만 원을 지급하되, 이를 지체하면 4천만 원과 2024년 10월 1일부터 완제일까지 연 12%의 지연손해금을 지급합니다. 원고 A는 나머지 청구를 포기하고, 소송 총비용은 각자 부담합니다.

결론

이 사건은 매도인이 부동산의 중요한 불법 시설물을 고지하지 않아 발생한 분쟁으로, 법원은 매수인이 청구한 계약금 전액이 아닌 일부를 지급받는 조건으로 화해권고결정을 내렸습니다. 이는 법적 다툼을 종결하고 양 당사자가 일부 양보하여 합의에 이른 결과입니다.

연관 법령 및 법리

민법 제580조(매도인의 하자담보책임): 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인이 그 하자에 대하여 책임을 지는 것을 말합니다. 이 사건에서는 오피스텔 복층의 불법 시설물이 매매 목적물의 '하자'로 볼 수 있으며, 매도인 B가 이를 알고도 고지하지 않았다면 하자담보책임을 져야 할 가능성이 있습니다. 매수인이 이러한 하자를 알지 못하고 매수 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제109조(착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 복층이 주거용으로 사용될 수 없다는 사실을 모른 채 계약을 체결했으므로, 중요한 부분에 착오가 있었다고 주장했습니다. 다만, 착오로 인한 취소는 착오가 중대한 과실로 인한 것이 아닐 때 가능합니다. 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 피고 B가 불법 시설물을 고지하지 않은 것이 '부작위에 의한 기망(속임수)'에 해당한다고 주장했습니다. 즉, 마땅히 알려야 할 사실을 숨김으로써 상대방을 속여 계약을 체결하게 했다는 주장입니다.

참고 사항

부동산 매매 계약 전에는 반드시 매매 대상 물건의 현황을 철저히 확인해야 합니다. 특히 복층이나 증축된 공간의 경우, 건축물대장 및 현장 실사를 통해 불법 개조나 용도 위반 사항이 없는지 꼼꼼히 살펴보세요. 계약 시에는 매도인에게 중요한 정보를 충분히 고지할 것을 요구하고, 필요한 경우 특약으로 명시하여 분쟁을 예방할 수 있습니다. 매도인은 매매 대상 물건의 중요한 하자를 알고 있다면 매수인에게 성실하게 고지할 의무가 있습니다. 이를 위반할 경우 계약 취소, 손해배상 등의 법적 책임을 질 수 있습니다. 계약 체결 후라도 뒤늦게 중요한 하자를 발견했다면, 내용증명 등을 통해 매도인에게 하자 사실을 알리고 해결을 요구하는 것이 좋습니다.