사실혼 관계 배우자의 부동산 매매 알선 수수료 청구 사건

사실혼 관계에 있던 원고가 피고 소유의 토지 매도를 위임받아 공인중개사 자격 없이 매매를 알선하고, 가평군이 해당 토지를 협의취득하자 약정한 용역대금(평당 100만 원 초과분)을 청구했으나 법원은 원고의 중개행위가 공인중개사법상 강행규정 위반으로 무효라고 판단하여 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고와 사실혼 관계였으며, 피고의 토지 매도를 위임받아 중개 활동을 벌인 사람
• 피고 B: 원고와 사실혼 관계였으며, 원고에게 자신의 토지 매도를 위임한 토지 소유자

분쟁 상황

원고 A는 사실혼 관계에 있던 피고 B로부터 피고 소유의 토지를 매도해달라는 위임을 받고, 평당 100만 원을 초과하는 금액을 용역대금으로 받기로 약정했습니다. 원고는 토지 매도를 위해 현수막 설치, 홍보물 배포, 매수 권유 등 노력을 기울였으나 도로계획으로 매매가 성사되지 않자, 가평군에 민원을 제기하여 가평군이 해당 토지를 907,406,000원에 협의취득하도록 했습니다. 이후 원고는 피고에게 약정된 용역대금 123,406,000원 및 지연손해금의 지급을 청구했으나, 피고는 원고의 행위가 변호사법 또는 공인중개사법 위반으로 무효라고 주장하며 대금 지급을 거부하여 소송이 발생했습니다.

핵심 쟁점

원고의 토지 매도 알선 행위가 변호사법상 법률사무 위반에 해당하는지 여부, 원고의 토지 매도 알선 행위가 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 여부, 공인중개사 자격 없는 원고가 행한 중개행위에 대한 용역대금 약정이 유효한지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

원고의 토지 매도 알선 행위는 공인중개사법상 중개행위에 해당하며, 공인중개사 자격이 없고 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 원고가 체결한 중개수수료 지급 약정은 강행법규인 공인중개사법을 위반하여 무효이므로, 원고의 용역대금 청구는 이유 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

변호사법 제109조: 이 조항은 변호사가 아닌 사람이 법률사무를 취급하거나 알선하는 행위를 금지하고 처벌하는 규정입니다. 본 사건에서는 원고의 행위가 토지 매도를 위한 중개행위로 보아 법률사무에 해당하지 않는다고 판단되어, 이 조항 위반으로 보지 않았습니다. 공인중개사법 제2조 제1호: 이 조항은 '중개'를 '제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 사이의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'고 정의하고 있습니다. 본 사건에서 법원은 원고가 토지 매매를 알선하는 것을 내용으로 하는 이 사건 위임이 중개행위에 해당한다고 판단했습니다. 또한 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소 개설 등록 없이 중개업을 하는 것을 금지하는 공인중개사법의 강행규정을 위반한 중개수수료 약정은 무효라고 보았습니다. 이는 공인중개사법의 취지가 부동산 중개의 전문성을 확보하고 투명한 거래를 유도하여 공정한 거래질서를 확립하기 위한 것이기 때문입니다.

참고 사항

부동산 매매를 알선하는 중개행위는 공인중개사 자격을 가지고 중개사무소 개설 등록을 한 사람만이 법적으로 유효하게 수행할 수 있습니다. 무자격자가 부동산 중개행위를 하고 수수료를 받기로 한 약정은 공인중개사법상 강행규정 위반으로 무효가 될 수 있으므로, 중개수수료를 지급받을 수 없습니다. 중개행위의 범위는 단순히 매매를 연결하는 것을 넘어 사회통념상 거래 알선을 위한 행위 전반을 포함합니다. 친밀한 관계나 사실혼 관계에 있더라도 부동산 중개와 관련된 법적 절차는 전문가를 통해 진행해야 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특정 금액을 초과하는 금액을 중개인이 가지기로 하는 방식의 약정이라 하더라도, 해당 행위가 단순 중개행위에 해당한다면 공인중개사법의 적용을 받게 됩니다.