울산 D리 토지 구획정리사업 청산금 분쟁 판결

토지구획정리사업조합이 사업 과정에서 초과 환지된 토지에 대한 청산금 채권을 피고에게 청구했으나, 피고는 과거의 청산금 미지급 합의 및 조합 채권양도의 절차상 하자를 주장하며 지급을 거부했습니다. 법원은 피고의 주장을 기각하고 원고 승계참가인에게 청산금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• A토지구획정리조합 (원고, 탈퇴): 울산 D리 지역에서 토지구획정리사업을 추진한 조합으로, 사업 과정에서 발생한 청산금 채권을 보유했으나 후에 B에게 양도했습니다.
• B (원고 승계참가인): A조합으로부터 피고에 대한 청산금 채권을 넘겨받아 소송에 참여한 채권 양수인입니다.
• C (피고): A조합의 토지구획정리사업으로 종전 토지보다 넓은 면적의 환지(초과 환지)를 받아 청산금 지급 의무를 지게 된 토지 소유자입니다.
• L: 피고 C에게 사업 대상이 된 종전 토지를 증여한 이전 소유자입니다.
• N: A조합의 전임 조합장으로, 조합에 대해 급여 및 차입금 채권을 가지고 있던 인물입니다.
• O: A조합의 제6차 총회에서 조합장으로 선출되었으나 그 선출 결의에 무효 판결이 내려지면서 자격에 다툼이 있었던 인물입니다.

분쟁 상황

원고 A토지구획정리조합은 울산 D리 일원에서 토지구획정리사업을 진행했습니다. 피고 C는 사업부지 내 임야를 소유하고 있었고, 2018년 4월 19일 울산광역시장이 인가한 환지처분에 따라 종전 토지보다 넓은 'I대 309m²'로 환지확정되었습니다. 이 과정에서 피고에게 권리면적 204.2m²를 초과하는 과도면적 104.8m²가 발생했고, 이에 대해 조합은 평정단가 m²당 1,555,000원을 적용하여 청산금 162,964,000원을 산정했습니다.

이후 A조합은 전임 조합장 N에 대한 채무 변제를 위해 피고에 대한 위 청산금 채권을 원고 승계참가인 B에게 양도하고 이를 피고에게 통지했습니다. 이에 피고는 1996년 8월 16일 전 소유자 L과 A조합이 환지예정지 교환 시 과도면적에 대한 청산금을 정산하지 않기로 합의했으므로 청산금 채무가 없다고 주장했습니다. 또한, N에 대한 조합 채무 승인 및 채권양도 자체가 유효하지 않다고 주장했는데, 이는 N에 대한 채무가 조합 총회 승인을 받지 못했거나, 채무를 승인한 제7차 총회가 소집권한이 없는 자에 의해 소집되어 무효라고 보았기 때문입니다.

핵심 쟁점

환지처분으로 인한 청산금 채무의 발생 여부, 청산금 미지급에 대한 과거 합의의 유효성 여부, 그리고 청산금 채권 양도의 근거가 된 조합의 채무 및 총회 결의의 유효성 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고는 원고 승계참가인 B에게 162,964,000원 및 이에 대하여 2018년 11월 3일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고에게 발생한 과도환지 104.8m²에 대한 청산금 채무를 인정하고, 피고가 주장한 과거의 청산금 미지급 합의는 조합 총회 결의 없이 이루어져 무효라고 판단했습니다. 또한, 청산금 채권 양도의 근거가 된 전임 조합장의 채무 승인 총회 결의 역시 유효하다고 보아 피고의 청구를 기각하고, 원고 승계참가인의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 법리는 이전 토지구획정리사업법(2000년 1월 28일 폐지 전 법률)에 근거합니다.

청산금 발생 및 결정 (구 토지구획정리사업법 제52조 제1항, 제48조의2 제1항, 제61조, 제62조): 구 토지구획정리사업법 제52조 제1항은 환지를 정하거나 대상에서 제외된 경우 그 과부족분에 대해 토지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산해야 한다고 규정합니다. 청산금은 토지소유자들 간의 경제적 불공평을 조정하는 역할을 하며, 원칙적으로 환지처분 시 결정되어 환지처분 공고 다음 날 확정됩니다. 제48조의2 제1항에 따라 시행자는 환지계획과 청산의 적정을 위해 토지평가협의회의 심의를 거쳐 토지 가격을 결정하되, 공인평가기관의 평가를 거쳐야 합니다. 이 사건에서도 두 감정평가기관의 평가를 통해 평정단가가 결정되었습니다.

총회 결의의 중요성 (구 토지구획정리사업법 제26조 제5호, 제9호 및 정관 규정): 구 토지구획정리사업법 제26조 제5호와 제9호는 '부과금의 금액 및 징수방법' 및 '기타 대통령령 또는 정관으로 정하는 사항'은 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 명시하고 있습니다. 조합의 대표자가 법령이나 정관상 총회 의결이 필요한 사항에 대해 의결 없이 행한 행위는 효력이 없습니다. 이 사건에서 피고가 주장한 '청산금 미지급 합의'는 조합원이 부담할 부과금(청산금 징수)에 관한 사항으로서 총회의 전속적 결의사항에 해당하므로, 총회 결의 없이 이루어진 합의는 무효로 판단되었습니다.

환지계획 및 처분 (구 토지구획정리사업법 제46조, 제47조): 사업 시행자는 특별시장, 광역시장 또는 도지사의 인가를 받아 환지계획을 정해야 하며, 사업 완료 후 환지처분을 행하게 됩니다. 환지처분은 기존 토지 소유권을 소멸시키고 새로운 권리·의무 관계를 창설하는 중요한 행정처분입니다.

참고 사항

토지구획정리사업과 같은 대규모 개발사업에서는 금전적 부담 또는 채무 면제와 관련된 모든 중요한 사항은 반드시 조합원 총회의 적법한 의결을 거쳐야 합니다. 법령에서 총회 결의사항으로 정해진 내용을 총회 결의 없이 체결한 약정은 상대방이 그러한 사실을 알았는지 여부와 관계없이 무효가 될 수 있습니다. 청산금은 원칙적으로 환지처분 공고 다음 날 확정되므로, 환지처분 이전에 이루어진 청산금 관련 합의가 유효성을 가지려면 명확하고 적법한 절차가 수반되어야 합니다. 또한, 조합 총회 소집권한과 의장 자격에 대한 다툼이 있더라도, 이후 개최된 총회에서 이전 결의를 추인하는 결의가 적법하게 이루어졌다면, 과거 총회의 절차상 하자가 독립된 무효 사유가 되지 않을 수 있습니다. 이는 법률관계의 혼란을 방지하고 법적 안정성을 확보하기 위한 법원의 판단 기준입니다. 따라서 조합의 의사결정 과정에서 절차적 정당성을 확보하는 것이 매우 중요합니다.