광명 재개발 사업시행 및 관리처분계획 분쟁 사건

광명시 D구역 주택재개발정비사업 조합원 및 토지등소유자들이 조합이 수립한 사업시행계획, 사업시행변경계획 및 관리처분계획의 무효 확인 또는 취소를 청구한 사건입니다. 원고들은 사업시행계획상의 순부담면적 및 용적률 산정이 재정비촉진계획과 상이하여 위법하며, 이를 토대로 한 관리처분계획 또한 무효라고 주장했습니다. 법원은 기존 사업시행계획에 대한 무효 확인 청구는 새로운 변경계획으로 대체되어 확인의 이익이 없다고 각하했으며, 나머지 청구에 대해서는 사업시행계획 및 관리처분계획의 용적률 산정이 재정비촉진계획 범위 내에서 적법하게 이루어졌으므로 원고들의 주장을 모두 기각했습니다. 다만, 현금청산 대상자라도 사업시행계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익은 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: D구역 주택재개발 정비구역 내 부동산 소유자들. A, B는 조합원이며, C는 현금청산 대상자입니다.
• 피고 D구역주택재개발정비사업조합: 광명시 J 일원 64,705㎡에서 D구역 주택재개발사업을 시행할 목적으로 2012년 9월 25일 설립된 조합입니다.
• 광명시장: 피고 조합의 사업시행계획, 관리처분계획 등의 인가 권한을 가진 행정기관입니다.

분쟁 상황

광명시 D구역 주택재개발정비사업은 재정비촉진지구로 지정된 지역에서 진행되고 있었습니다. 피고 조합은 2019년 11월 7일 사업시행계획 인가를 받고, 2021년 6월 30일 관리처분계획 인가를 받은 후, 2023년 4월 18일 사업시행변경계획 인가를 받았습니다. 이 과정에서 원고들은 피고 조합이 수립한 사업시행계획 등이 재정비촉진계획상의 용적률 산정 기준(특히 '사업시행자의 순부담면적'과 '기반시설의 부지로 제공하는 면적'의 해석)을 제대로 따르지 않아 위법하며, 이로 인해 정확한 용적률 정보가 제공되지 않은 채 진행되었다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 또한, 현금청산 대상자인 원고 C의 경우, 사업시행계획의 무효를 구할 법률상 이익이 있는지에 대해서도 다툼이 있었습니다.

핵심 쟁점

주택재개발 사업에서 사업시행계획 및 관리처분계획의 용적률 산정이 재정비촉진계획과 다를 경우 그 위법성 여부, 그리고 변경된 사업시행계획이 기존 계획을 대체하여 확인의 이익이 소멸하는지 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. 또한 현금청산 대상자가 사업시행계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부도 다뤄졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구 중 피고가 2019년 11월 7일 광명시장으로부터 인가받은 D구역 주택재개발정비사업 사업시행계획 무효 확인 부분을 각하하였습니다. 원고들의 나머지 청구(2021년 6월 30일 광명시장으로부터 인가받은 D구역 주택재개발정비사업 관리처분계획 무효 확인, 2023년 4월 18일 광명시장으로부터 인가받은 D구역 주택재개발정비사업 사업시행변경계획 취소)는 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 사업시행(변경)계획이 2019년 11월 7일 인가된 기존 사업시행계획의 시행기간, 대지면적, 건폐율, 연면적, 용적률, 세대수 등 주요 내용을 실질적으로 변경하여 대체하였으므로, 기존 사업시행계획에 대한 무효 확인을 구할 법률상 이익이 없다고 보아 해당 청구를 각하했습니다. 또한, 사업시행계획 및 관리처분계획상의 용적률 산정은 관련 재정비촉진계획 및 재정비촉진(변경)계획의 계획 용적률 범위 내(260.34% 또는 264.21%로, 계획 용적률 265.6% 또는 266% 범위 내)에서 적법하게 이루어졌으며, 사업시행자가 부담하는 기반시설 면적에 대한 원고들의 해석이 잘못되었다고 판단했습니다. 따라서 기존 사업시행계획 및 사업시행(변경)계획의 용적률 산정이 적법하므로, 이를 기초로 한 관리처분계획 또한 적법하다고 보아 원고들의 나머지 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)​과 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도시재정비법)​ 및 그 시행령, 관련 조례가 적용되었습니다.

1. 도시정비법 제50조(사업시행계획인가)​: 사업시행자가 정비사업을 시행하려면 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 이 계획은 정비사업의 구체적인 시행 내용을 담습니다.
2. 도시정비법 제74조(관리처분계획의 수립 및 인가 등)​: 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양신청 현황 등을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 받습니다. 이는 종전 자산과 분양 자산의 권리 변환을 정하는 중요한 계획입니다.
3. 도시정비법 제97조 제2항(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)​: 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설은 국가나 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 사업시행자에게 무상으로 양도됩니다. 이 조항은 사업시행자의 기반시설 부담 면적과 용적률 산정에 중요한 기준이 됩니다. 법원은 '무상양여 국·공유지면적'이 사업시행자가 새로 설치한 기반시설 설치비용에 상응하여 무상으로 받는 면적일 뿐, 재정비촉진계획상 사업시행자의 '순부담면적'과 동일하게 볼 수 없다고 해석했습니다.
4. 도시재정비법 제11조 제3항, 시행령 제14조 제1항 제1호, 경기도 도시재정비 촉진 조례 제8조 제1항 제1호(용적률 완화 규정)​: 사업시행자가 기반시설 설치를 위해 필요한 부지를 제공하는 경우 해당 재정비촉진계획에 대통령령으로 정하는 바에 따라 용적률 등을 조정하는 내용을 포함할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 '기반시설의 부지로 제공하는 면적'의 범위 해석이 쟁점이 되었으며, 법원은 '폐지 후 대지로 사용하는 국·공유지'나 '신설기반시설 내 국·공유지'를 제외한 재정비촉진계획상 순부담면적으로 보아야 한다고 판단했습니다.
5. 행정행위의 하자와 승계 이론: 선행 행위(예: 재정비촉진계획)와 후행 행위(예: 사업시행계획)가 각각 별개의 법률효과를 목적으로 할 때, 선행 행위의 하자가 중대하고 명백하여 당연무효인 경우를 제외하고는 선행 행위의 하자를 이유로 후행 행위의 효력을 다툴 수 없다는 원칙이 적용됩니다. 또한, 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 새로운 사업시행계획이 인가된 경우 기존 계획은 효력을 상실하고 새로운 계획으로 대체된다는 법리가 적용되어, 이 사건에서는 기존 사업시행계획에 대한 무효 확인 청구는 각하되었습니다.

참고 사항

재개발 사업에서 사업시행계획이나 관리처분계획과 같은 중요한 행정계획들이 변경될 경우, 기존 계획의 효력과 새로운 계획의 법적 영향에 대해 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 사업시행계획의 내용이 실질적으로 변경되어 새로운 사업시행(변경)계획이 인가되면, 기존 계획은 효력을 상실하고 새로운 계획이 기준이 되므로, 무효 확인 소송 시에는 소송 대상이 되는 계획이 유효한지 먼저 확인해야 합니다. 재정비촉진계획과 같은 상위 계획에서 정한 용적률 범위, 기반시설 부담 계획, 그리고 '사업시행자가 기반시설의 부지로 제공하는 면적'의 해석은 사업시행계획의 중요한 준거가 되므로, 관련 법령 및 지자체 조례에 따라 정확하게 해석하고 적용해야 합니다. 재개발 조합원이나 토지등소유자는 사업의 중요한 계획 변경 시 변경 내용을 면밀히 확인하고, 본인의 권리 및 의무에 미치는 영향을 충분히 이해해야 합니다. 현금청산 대상자라 하더라도 사업의 중대한 하자로 인해 수용보상금 산정 기준일 변경이나 새로운 분양 신청 기회 등 구체적인 이익에 영향을 받을 수 있다면, 해당 계획의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 인정될 수 있으니 자신의 상황에 맞는 법적 권리를 잘 파악하는 것이 중요합니다.