기타 금전문제
원고들은 지역주택조합 가입 계약 후, 피고 조합이 허위·과장 광고를 했거나 사업 진행이 지연되고 이행이 불가능하다는 이유로 계약 취소 및 해제를 요구하며 납입금을 돌려달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 피고의 허위·과장 광고를 인정하기 어렵고, 사업 지연이나 이행 불능으로 보기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A, B, C는 피고 D지역주택조합추진위원회와 각각 2017년 8월 1일, 2017년 4월 27일, 2018년 1월 19일에 수원시 권선구 E 일원에 신축될 아파트를 공급받기 위한 조합가입계약을 체결하고, 각각 업무대행비와 조합원 분담금 명목으로 37,400,000원, 37,050,000원, 37,950,000원을 납부했습니다. 이후 원고들은 피고가 계약 당시 63%의 토지매매 계약이 체결되었다는 등 허위·과장 광고로 자신들을 속였다고 주장하며 계약 취소를 요구했습니다. 또한, 피고가 조합설립인가시로 정해져 있던 중도금 납부기일을 임의로 변경하고, 납부하지 않을 경우 계약을 해지하고 납부금 중 10,000,000원 및 지체상금을 공제한 나머지만을 반환하겠다는 결의를 한 것은 이행거절 및 신의칙 위반에 해당한다고 주장했습니다. 나아가, 1년 이내 조합설립인가 및 시공이 진행된다는 약속과 달리 현재까지 조합설립인가조차 이루어지지 않았고, 토지 확보 비율이 낮으며, 피고 소유 토지 중 일부가 경매 절차에 진행되고 부채가 자산을 초과하는 등 사정이 변경되었거나 이행이 불가능해졌다는 이유로 계약 해제를 주장하며 납부한 돈을 돌려줄 것을 청구했습니다.
피고 지역주택조합추진위원회가 허위·과장 광고로 원고들을 기망하여 조합 가입 계약을 취소할 수 있는지 여부; 피고가 중도금 납부 기일을 변경하고 일부 금액만 반환하기로 결의한 것이 이행거절에 해당하는지 여부; 조합설립인가 지연, 토지 확보 비율 문제, 재정 악화 등으로 인해 사정 변경이 있거나 피고의 의무 이행이 불가능해져 계약을 해제할 수 있는지 여부.
원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고가 허위·과장 광고를 했다는 증거가 부족하다고 보았고, 중도금 납부 기일 변경이 이행거절이나 신의칙 위반으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 지역주택조합 사업의 특성상 사업 지연 가능성이 있으며, 현재 피고의 재정 상태나 토지 확보율만으로는 이행 불능이라고 단정하기 어렵다고 판단하여 원고들의 계약 취소 및 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.
민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 타인의 기망(속임수)으로 인해 의사표시를 한 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 피고가 허위·과장 광고를 통해 원고들을 기망했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 단순한 과장 광고는 기망으로 인정되기 어렵고, 실제 기망 행위가 있었음을 원고 측이 입증해야 합니다. 민법 제544조(이행지체와 해제): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 피고가 중도금 납부 기일을 변경한 것이 계약의 본질적인 이행 거절로 보기 어렵고, 조합가입계약의 특성상 사업 진행 정도에 따라 내용이 변경될 수 있다는 점이 고려되었습니다. 민법 제546조(이행불능과 해제): 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 조합설립인가 지연, 토지 확보율 미비, 일부 토지 경매 진행 등의 사정이 있었으나, 법원은 지역주택조합 사업의 특성상 지연될 수 있는 점, 피고가 이자 납부 등을 통해 사업을 계속 추진하고 있는 점, 부채가 자산을 초과하지 않는 점 등을 종합하여 피고의 의무 이행이 불가능하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 신의성실의 원칙(민법 제2조): 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 합니다. 이 사건에서 원고들은 피고의 중도금 납부 기일 변경이 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 조합가입계약의 특성상 사업 추진 일정에 연동하여 분담금 납부 일정이 변동될 수 있다고 보아 신의칙 위반으로 보지 않았습니다. 조합가입계약의 특성: 지역주택조합 가입 계약은 일반 분양 계약과 달리 사업 승인이 확정되지 않은 상태에서 추진되며, 조합 총회 결의에 따라 계약 내용이 변경될 수 있는 특수성을 가집니다. 이는 법원이 사업 지연이나 조건 변경을 이행 불능 또는 이행 거절로 쉽게 인정하지 않는 주요 이유 중 하나가 됩니다. 계약서에 이러한 내용이 명시되어 있는 경우, 조합원 역시 이러한 위험을 감수하고 계약에 임하는 것으로 간주될 수 있습니다.
지역주택조합 가입 계약은 일반 아파트 분양 계약과 달리 사업 진행 상황에 따라 계약 내용이 변경될 수 있음을 인지해야 합니다. 계약서에 명시된 사업 추진 일정 변동 가능성, 조합 총회 결의에 따른 계약 내용 변경 가능성 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조합 가입 전 토지 확보율, 지구단위계획 진행 상황, 시공사 선정 여부 등 사업의 구체적인 진행 상황에 대한 정보를 신중하게 확인하고, 추진위원회 측의 설명과 실제 자료를 비교 검토해야 합니다. 조합원 분담금 납부 계획이 사업 진행 일정에 연동되어 변경될 수 있으므로, 예상치 못한 일정 변경에 따른 재정적 부담을 고려해야 합니다. 계약 해지 시 위약금 조항이 명시되어 있는 경우가 많으므로, 계약 해지 사유와 관계없이 위약금이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 일반적으로 조합원 책임 사유로 해지될 경우 납부금의 일부가 위약금으로 공제될 수 있습니다. 지역주택조합 사업은 조합 설립 전 조합원 모집부터 사업 부지 매수, 소유권 확보, 사업 승인, 아파트 건축까지 여러 단계와 변수가 많아 사업 지연 가능성이 높다는 점을 충분히 이해하고 신중하게 가입 여부를 결정해야 합니다.
