지역주택조합 업무대행계약 해지와 용역비 정산 판결

주식회사 A는 E지역주택조합의 전신인 추진위원회와 업무대행계약을 맺고 공동주택 신축사업을 진행했습니다. 하지만 조합 내부의 비리 및 부적절한 업무 진행 문제가 불거지면서 조합은 주식회사 A와의 업무대행계약을 해지했고 이에 따라 주식회사 A와 그로부터 채권을 양수받은 회사 및 개인이 미지급된 업무대행비의 지급을 요구하며 소송을 제기한 사건입니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): E지역주택조합 사업을 대행한 회사
• 주식회사 B, 주식회사 C (원고 승계참가인): 주식회사 A로부터 업무대행비 채권을 양수받은 회사들
• D (원고 승계참가인 겸 독립당사자참가인): 주식회사 A로부터 업무대행비 채권을 양수받은 개인
• E지역주택조합 (피고): 공동주택 신축사업을 추진한 지역주택조합

분쟁 상황

주식회사 A는 2016년 E지역주택조합 추진위원회와 업무대행계약을 체결하고 조합원 모집 및 인허가 업무를 수행했습니다. 2018년과 2019년 조합 총회에서 계약 내용이 추인 및 변경되었으나 주식회사 A의 실질적 운영자 L 등이 업무상 배임 혐의로 형사 유죄 판결을 받는 등 비위 사실이 드러났습니다. 이에 E지역주택조합은 2019년 8월 업무대행계약을 해지했으나 주식회사 A는 해지 절차의 위법성을 주장하며 미지급 업무대행비 110억여 원을 청구했습니다. 한편 주식회사 A는 이미 여러 회사와 개인에게 업무대행비 채권 일부를 양도했으므로 이들 양수인들도 각자 양수받은 금액을 지급해달라는 소송에 참여했습니다. E지역주택조합은 계약의 무효, 적법한 해지 그리고 주식회사 A의 불법행위로 인한 손해배상 채권을 공제 또는 상계하여 업무대행비를 지급할 수 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

E지역주택조합의 업무대행계약 해지 절차가 적법했는지 여부, 적법하게 해지된 경우 주식회사 A에게 지급해야 할 업무대행비의 기성고 비율 산정, E지역주택조합이 주식회사 A에 직접 지급했거나 주식회사 A와 관련된 다른 업체에 지급하여 공제해야 할 금액의 범위, 주식회사 A의 불법행위로 E지역주택조합이 입은 손해를 주식회사 A의 업무대행비 채권과 상계할 수 있는지 여부 및 그 금액, 주식회사 A의 채권 양수 및 압류 명령의 효력과 우선순위.

법원의 판단

법원은 주식회사 D의 승계참가 신청은 소송 계속 중의 승계가 아니므로 각하했습니다. E지역주택조합이 주장한 계약 무효 사유는 받아들이지 않았으나 2019년 8월 17일 임시총회에서 이루어진 업무대행계약 해지 결의는 적법하다고 판단했습니다. 계약 해지에 따른 주식회사 A의 업무대행비 기성고는 50%로 산정하여 총 5,877,300,000원으로 계산했습니다. 이 금액에서 E지역주택조합이 주식회사 A 또는 주식회사 A 관련 업체에 직접 지급했거나 대위변제 등으로 공제되어야 할 금액 1,561,039,210원을 제외했습니다. 또한 주식회사 A의 실질적 운영자 L의 배임 행위로 인한 E지역주택조합의 손해배상 채권 970,172,482원(지연손해금 포함)을 주식회사 A의 업무대행비 채권에서 상계했습니다. 최종적으로 남은 업무대행비 채권 3,346,088,308원에서 주식회사 A로부터 적법하게 채권을 양수받은 주식회사 D에게 2,100,000,000원, 주식회사 B에 230,000,000원, 주식회사 C에 935,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 주식회사 A의 본소 청구 및 주식회사 B, 주식회사 C, 주식회사 D의 나머지 청구는 모두 기각했습니다.

결론

이 판결로 주식회사 A의 업무대행계약 해지가 적법하다고 인정되었으며 주식회사 A가 요구한 대부분의 업무대행비 청구는 기각되었습니다. 대신 주식회사 A가 수행한 업무의 기성고와 E지역주택조합이 이미 지출했거나 손해배상 채권으로 상계한 금액이 인정되어 실질적으로 주식회사 A에게 직접 지급될 금액은 거의 없게 되었습니다. 주식회사 A로부터 채권을 양수받은 주식회사 D, 주식회사 B, 주식회사 C는 각각 21억 원, 2억 3천만 원, 9억 3천5백만 원을 E지역주택조합으로부터 지급받게 되었고 해당 금액에 대해 판결 선고일까지는 연 5%, 그 이후로는 연 12%의 지연손해금도 함께 지급받게 됩니다. 결과적으로 E지역주택조합은 주식회사 A에게 총 3,265,000,000원의 업무대행비를 지급하되 이 금액은 주식회사 A의 채권 양수인들에게 직접 지급됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제81조 (승계참가): 소송이 법원에 계속된 동안에 소송 목적인 권리나 의무를 승계한 제3자만 승계참가신청을 할 수 있습니다. 본 사건에서 주식회사 D는 소 제기 이전에 채권을 양수했기 때문에 승계참가신청이 각하되었습니다. 이는 소송의 당사자가 되는 시점을 법률이 명확히 규정하고 있음을 보여줍니다.
2. 주택법 시행령 제20조 제3항, 제4항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 (조합 총회 의결 사항): 지역주택조합의 업무대행자 선정, 변경 및 계약 체결, 해지는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 사건에서 피고 조합의 2019년 8월 2일자 해지 통보가 총회 결의 없이 이루어져 무효로 판단된 반면 2019년 8월 17일 임시총회 결의는 적법한 해지로 인정되었습니다. 조합규약이 법령상 요구되는 조합원 직접 출석 요건을 과도하게 가중하는 경우 해당 조항은 조합원에게 일방적으로 불이익하여 무효가 될 수 있습니다.
3. 민법 제689조 제1항 (위임의 해지): 위임계약은 당사자 일방이 언제든지 해지할 수 있습니다. 업무대행계약이 위임계약의 성격을 가지므로 조합은 특별한 해지 사유가 없더라도 업무대행계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지 시점까지의 업무 수행에 대한 정산 의무는 발생합니다.
4. 민법 제441조 (보증인의 구상권): 보증인이 주채무를 변제하여 소멸시킨 경우 주채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 피고 조합이 주식회사 A의 채무를 보증하고 변제한 금액은 주식회사 A의 업무대행비 채권에서 공제될 수 있습니다.
5. 민법 제424조 (연대채무자의 부담 부분), 제425조 제1항 (연대채무자의 구상권): 연대채무자의 부담 부분은 특별한 약정이 없으면 균등한 것으로 추정되며 연대채무자 중 한 명이 자신의 출재로 공동 면책을 시킨 경우 다른 연대채무자에게 그 부담 부분에 대해 구상권을 행사할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 조합이 주식회사 A와 연대하여 책임을 지는 채무를 변제한 경우 그 구상금만큼 주식회사 A의 업무대행비에서 공제되었습니다.
6. 상법 제401조의2 제1항 (이사 등의 제3자에 대한 책임), 제400조 제1항 (제3자에 대한 손해배상책임): 이사 등이 악의 또는 중대한 과실로 그 임무를 게을리하여 회사 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우 손해배상책임이 발생하며 주식회사 A의 실질적 운영자 L의 배임 행위에 대해 주식회사 A가 연대하여 피고 조합에 손해배상 의무를 지게 됩니다. 이는 업무대행비 채권과 상계될 수 있습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 사업에서 업무대행계약을 체결할 때는 계약의 내용, 해지 조건, 업무대행비 지급 기준 등을 명확히 해야 합니다. 특히 총회 의결이 필요한 사항인지, 이사회 위임이 가능한지 등을 규약과 법령에 따라 확인하는 것이 중요합니다.
2. 업무대행계약 해지 시에는 반드시 주택법 시행령 및 조합 규약에서 정한 적법한 절차(예: 총회 의결)를 거쳐야 합니다. 절차를 제대로 지키지 않으면 해지 통보 자체가 무효가 될 수 있습니다.
3. 업무대행계약은 민법상 위임계약의 성격을 가지므로 특별한 해지 사유가 없더라도 언제든지 해지될 수 있습니다(민법 제689조 제1항). 다만 해지 시점까지의 업무 수행 정도에 따라 기성고를 산정하여 정산해야 합니다.
4. 업무대행자의 비리나 불법행위가 드러나면 조합은 업무대행계약을 해지할 수 있을 뿐만 아니라 그로 인해 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구하고 미지급 업무대행비와 상계할 수 있습니다.
5. 업무대행비 채권 양도나 압류가 이루어진 경우 그 효력과 우선순위는 채권 양도 통지일 또는 압류 명령 송달일 등 법률상 정해진 기준에 따라 달라집니다. 여러 채권자가 경합할 경우 양도 또는 압류 시기를 정확히 확인해야 합니다.
6. 사업비 관련 약정 시 실질적인 대여금인지 컨설팅 용역비 등 명목상의 비용인지 명확히 하고 이자제한법 등 관련 법규를 준수해야 합니다. 위법한 약정은 무효가 될 수 있습니다.