부동산 매매 용역비와 약정금 청구 기각 판결

원고 A는 피고들(B, C, D 주식회사)에게 부동산 매매와 관련하여 자신이 수행한 컨설팅 용역 대가 13억 원과 매매대금 감액에 기여한 대가로 매도인 측 인사인 K에게 지급하기로 한 약정금 2억 원을 포함하여 총 15억 원을 연대하여 지급하라고 청구하였습니다. 원고는 피고들을 위해 부동산 매매 계약 체결 및 이행 관련 용역을 수행했고, 매매대금 감액에도 기여했다고 주장했습니다. 그러나 피고들은 원고가 주장하는 용역비나 약정금을 지급하기로 한 사실이 없다고 반박했습니다. 법원은 원고가 용역계약 또는 금전지급 약정 사실을 입증할 만한 명확한 증거를 제출하지 못했다는 이유로 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고들의 부동산 매매와 관련하여 컨설팅 등 용역을 수행하고 용역비 및 약정금 지급을 주장한 사람
• 피고 D 주식회사: 통신기기 유통 도소매업 등을 목적으로 하는 회사로, 여러 부동산 매매 계약의 매수인이 됨
• 피고 C: 피고 D 주식회사의 이사 및 대표자이며, 개인적으로도 일부 부동산 매매 계약의 매수인이 된 사람으로, 피고 B의 친동생
• 피고 B: 피고 C의 친동생으로, 원고가 용역비 및 약정금 지급 의무가 있다고 주장한 대상 중 한 명

분쟁 상황

피고 D 주식회사와 피고 C은 2019년 9월부터 10월경까지 총 130억 원 상당의 대규모 부동산 매매 계약 여러 건을 체결했습니다. 원고 A는 이 계약들의 체결 및 이행과 관련하여 피고들을 위한 컨설팅 등 용역 업무를 수행했다고 주장했습니다. 특히 원고는 용역 수행 중 5억 원의 사채를 차용하여 피고 회사에 매수자금으로 제공했고, 이로 인해 매매대금이 약 5억 7천만 원 감액되었다고 주장했습니다. 이 과정에서 2020년 12월 21일경 원고 명의로 '매매대금 감액과 관련하여 매도인 측 인사인 K에게 2억 원을 지급한다'는 내용의 현금보관증이 작성되었고, 원고는 피고들이 이 2억 원을 K에게 대신 지급하기로 약정했다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고들에게 전체 매매대금의 10%에 해당하는 용역비 13억 원과 K에게 지급할 약정금 2억 원을 합하여 총 15억 원을 연대하여 지급할 의무가 있다며 소송을 제기했습니다. 피고들은 원고의 주장과 같은 용역비 및 약정금 지급 약정 사실이 없다고 부인하며, 원고가 공인중개사 자격이 없어 보수를 받을 수 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

원고와 피고들 사이에 원고가 주장하는 부동산 매매 관련 용역계약 및 금전지급 약정(총 15억 원)이 실제로 체결되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 만약 약정 사실이 인정되었다면, 공인중개사 자격이 없는 원고가 부동산 중개 업무를 수행하고 대가를 받는 것이 법적으로 유효한지도 추가 쟁점이 될 수 있었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 민사소송에서 자신의 권리를 주장하는 당사자가 그 권리 발생의 요건 사실을 입증해야 한다는 원칙을 따랐습니다. 원고는 용역계약이나 금전지급 약정이 체결되었다는 점을 명확히 보여주는 서면 증거('처분문서')를 제출하지 못했습니다. 법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 주장하는 용역계약 및 금전지급 약정 사실을 인정하기에 부족하다고 판단하여, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

본 판례에서는 민사소송법상 '입증책임의 원칙'이 주요하게 적용되었습니다. 민사소송에서 어떤 권리를 주장하는 당사자는 그 권리가 발생했다고 인정되기 위한 구체적인 사실(요건사실)들을 스스로 입증해야 합니다 (대법원 1991. 12. 24. 선고 90다카28405 판결, 대법원 2000. 8. 22. 선고 98다36351 판결 등). 원고가 피고들에게 용역비와 약정금 지급을 청구하려면, 실제로 그러한 용역계약이나 금전지급 약정이 체결되었다는 사실을 증명해야 합니다. 그러나 원고는 이러한 약정을 입증할 만한 명확한 서면 증거('처분문서')를 제출하지 못했고, 법원은 원고의 주장을 인정하기에 증거가 부족하다고 판단하여 청구를 기각했습니다. 비록 법원에서 직접 판단하지는 않았지만, 피고들은 '공인중개사법' 위반 가능성도 주장했습니다. 공인중개사법은 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개업을 하는 것을 금지하고 있으며, 이를 위반할 경우 형사처벌 및 해당 중개보수 약정의 무효화 가능성이 있습니다. 이는 자격이 필요한 전문 업무에 대한 대가 지급 약정의 유효성을 판단할 때 중요한 법리적 고려사항이 됩니다.

참고 사항

대규모 계약이나 금전 지급과 관련된 중요한 약정을 할 때는 반드시 그 내용을 명확하게 기재한 서면 계약서나 합의서를 작성하고 모든 당사자의 서명날인을 받는 것이 매우 중요합니다. 구두 약정만으로는 나중에 분쟁이 발생했을 때 약정의 존재나 내용을 입증하기가 극히 어렵습니다. 특히 부동산 매매와 같이 금액이 큰 거래에서는 계약 당사자와 책임 소재, 지급해야 할 금액과 조건 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 또한, 부동산 중개와 같이 법적으로 자격이 요구되는 업무에 대한 대가 약정은 자격 유무에 따라 그 효력이 달라질 수 있으므로, 관련 법규를 미리 확인하고 적법한 절차를 따르는 것이 필요합니다.