생활형 숙박시설 주거용 오해로 인한 분양 계약 해제 확인 사건

원고는 생활형 숙박시설을 주거용으로 오인하여 분양 계약을 체결하고 계약금 1,000만 원을 지급했으나, 해당 시설이 주거용으로 사용될 수 없음을 알게 되자 계약 취소 및 계약금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 '착오' 주장은 동기의 착오이며 이를 상대방에게 표시하지 않았고 중요 부분의 착오로 인정하기 어렵다며 기각했습니다. 하지만 원고가 중도금 납부기한이 도래하기 전 약정해제권에 따라 계약 해제 의사를 표시했으므로 계약이 적법하게 해제되었음을 확인했습니다. 다만 계약 해제로 인한 계약금 1,000만 원은 약정에 따라 위약금으로 몰취되어 원고에게 반환되지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 생활형 숙박시설 'E'의 분양 계약자
• 피고 B 주식회사: 생활형 숙박시설 'E'의 시행수탁자
• 피고 주식회사 C: 생활형 숙박시설 'E'의 시행위탁자

분쟁 상황

원고 A는 2023년 11월 14일 피고들(시행수탁자 B 주식회사, 시행위탁자 C 주식회사)과 안산시 D 지상에 신축되는 생활형 숙박시설 'E'에 대한 공급계약(분양가 751,000,000원)을 체결하고 계약금 중 일부인 1,000만 원을 지급했습니다. 원고는 분양대행사의 광고나 설명을 통해 이 숙박시설을 주거용으로 활용할 수 있다고 생각하여 계약을 체결했지만, 실제로는 숙박업 시설로만 사용 가능하고 주거용으로 사용할 경우 행정상 불이익이 발생할 수 있다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 원고는 착오를 이유로 계약을 취소하고 지급한 계약금 1,000만 원 및 지연손해금의 반환을 요구하는 소송을 제기했습니다. 또한 예비적으로 계약서상 약정해제권에 따라 계약이 해제되었음을 확인해 달라고 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 생활형 숙박시설 분양 계약의 중요 부분 착오로 인한 계약 취소 및 계약금 반환 가능성: 원고가 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 있다고 오인하여 계약을 체결했는데, 이것이 계약의 중요 부분 착오에 해당하는지 여부 및 이를 이유로 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부.
2. 약정 해제권에 따른 계약 해제 및 계약금 몰취의 적법성: 계약서에 명시된 해제 조항에 따라 중도금 납부기한 도래 전 계약 해제가 가능한지 여부 및 이 경우 계약금이 위약금으로 몰취되는 것이 적법한지 여부.

법원의 판단

1. 원고와 피고들 사이에 별지 목록 기재 부동산에 관한 2024. 11. 14.자 공급계약이 해제되었음을 확인한다.
2. 원고의 주위적 청구(계약 취소 및 계약금 반환)는 기각한다.
3. 소송비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

결론

법원은 원고가 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용할 수 있을 것이라고 생각한 것은 착오였지만, 이를 계약의 '중요 부분의 착오'로 인정할 수 없어 계약 취소는 불가능하다고 판단했습니다. 그러나 계약서에 명시된 특약에 따라 중도금 납부기한 이전에 원고가 계약 해제 의사를 표시했으므로 계약은 적법하게 해제되었음을 확인했습니다. 다만, 계약 해제 조항에 따라 지급된 계약금 1,000만 원은 위약금으로 피고들에게 귀속되어 원고에게 반환되지 않았습니다. 이 판결은 생활형 숙박시설 분양 계약 시 용도에 대한 명확한 인지와 계약서 조항의 중요성을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시) 및 관련 판례: 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 이를 취소할 수 있습니다. 그러나 동기의 착오는 그 동기를 상대방에게 표시하고 계약의 내용으로 삼았을 때만 중요 부분의 착오로 인정될 수 있습니다(대법원 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결). 이 사건에서는 원고가 숙박시설을 주거용으로 사용하려 했다는 동기가 피고들에게 표시되지 않았고, 숙박시설의 '실거주'가 계약의 부수적 목적에 해당하여 중요 부분의 착오로 보기 어렵다고 판단되어 원고의 착오 취소 주장은 받아들여지지 않았습니다.
• 약관의 규제에 관한 법률 제3조 (설명의무) 제4항 및 제4조 (개별약정의 우선)​: 약관 작성자는 고객에게 약관의 중요한 내용을 명확하게 설명해야 합니다. 그러나 이 사건에서는 피고들이 분양계약자 확인서 등에 '생활숙박시설은 비주택 상품이며 주택 용도로 사용할 수 없음'을 굵은 글씨 등으로 명시하고 원고의 자필 서명을 받은 사실이 인정되어, 피고들이 설명의무를 이행했으며 원고 또한 그 내용을 인지하고 계약했음을 인정했습니다. 이에 따라 원고의 약관규제법 위반 주장은 배척되었습니다.
• 민법 제565조 제1항 (해약금) 및 약정해제권: 매매 당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 당사자들은 이와 달리 '다른 약정'으로 해제권을 정할 수 있습니다. 이 사건 공급계약 제3조 제2항은 중도금을 1회라도 납부했거나 피고가 계약이행을 착수한 후에는 피고의 인정이 있어야만 해제할 수 있으나, 중도금 1회차 납부기한이 도래하기 전에는 원고가 일방적으로 계약을 해제할 수 있다고 규정했습니다. 법원은 피고들이 중도금 납부기일을 변경하여 아직 중도금 납부기한이 도래하지 않은 시점에서 원고가 계약 해제 의사를 표시했으므로, 약정해제권에 따라 계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다.
• 공중위생관리법 시행령 제4조 및 건축법 시행령 별표1 제15호 가목: 이 법령들은 '생활형 숙박시설'이 숙박업 영업용 건축물로서 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설과 서비스를 제공하는 용도로 사용되어야 하며, 주택 용도로는 사용할 수 없음을 명시하고 있습니다. 이러한 법적 용도 제한은 계약의 배경을 이루는 중요한 사실입니다.

참고 사항

• 분양 물건의 정확한 용도 확인: 생활형 숙박시설은 '주거용 오피스텔' 또는 '아파트'와 달리 「건축법」상 숙박시설이며, 「공중위생관리법」에 따라 숙박업으로만 운영할 수 있고 주거용으로 사용하는 것은 불법입니다. 따라서 계약 전 반드시 건축물 용도와 관련 법규를 지방자치단체 등에 직접 확인해야 합니다.
• 계약서 및 확인서 내용 꼼꼼히 확인: 분양 계약 시 '분양계약자 확인서', '생활숙박시설 관련 확인서', '위탁운영계약서' 등 모든 서류의 내용을 꼼꼼하게 읽고, 용도 제한, 위탁 운영 의무, 위약금 조항 등을 명확히 인지해야 합니다. 특히 자필 서명하는 부분의 내용은 본인이 동의했음을 법적으로 인정하는 것이므로 신중해야 합니다.
• 구두 설명과 계약서 내용의 차이 인지: 분양대행사 직원의 구두 설명이 계약서 내용과 다를 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약서의 서면 내용이 우선합니다. 따라서 구두 설명에만 의존하지 말고 반드시 계약서 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 착오 취소 요건의 엄격성: 계약을 착오를 이유로 취소하려면 단순한 '동기의 착오'를 넘어, 그 동기가 계약의 내용으로 표시되어 상대방도 인지했어야 하며, 일반적인 사람이라면 그 착오가 없었더라면 계약을 하지 않았을 정도로 '중요 부분의 착오'여야 합니다. 이 요건은 매우 엄격하게 적용될 수 있습니다.
• 계약 해제 조항 및 이행 착수 시점 확인: 계약금에 의한 계약 해제(해약금 해제)는 당사자 일방이 '이행에 착수'하기 전까지만 가능합니다. 그러나 본 사례처럼 계약서에 '중도금 1회차 납부기한이 도래한 것'을 이행 착수 시점으로 간주하는 등 별도의 약정(약정해제권)이 있는 경우 그 약정에 따릅니다.
• 계약 해제 시 계약금 처리: 계약이 해제될 경우, 별도의 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 기능할 수 있으나, 본 사례처럼 '위약금'으로 몰취된다는 명시적 조항이 있는 경우 원고는 지급한 계약금을 돌려받지 못하게 됩니다. 계약 체결 전 위약금 관련 조항을 반드시 확인해야 합니다.