신축 주택 판매 실패에 따른 취득세 중과세 부과 사건

주택 신축 판매업을 위해 기존 주택과 부지를 매입한 뒤 건물을 철거하고 신축 주택을 짓던 중, 사용승인을 받기 전에 신축 중인 건물을 타인에게 매각하였습니다. 이에 대해 지방자치단체는 3년 이내에 신축 주택을 판매하지 않은 것으로 보아 취득세를 중과세했고, 법원은 주택의 개념을 건축법상 사용승인이나 등기 등으로 정식 인정된 상태로 해석하여 중과세 처분이 정당하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주거용 건물 개발 및 공급업을 목적으로 기존 주택을 취득해 멸실하고 새로운 다세대주택을 신축하여 판매하려던 사업자입니다.
• 피고 서울특별시 강북구청장: 원고에게 취득세 및 지방교육세를 중과세 부과 처분한 지방자치단체입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2021년 7월 6일 매매대금 9억 원에 주택과 부지를 매수했습니다. 이후 2021년 9월 6일 다세대주택(6세대) 및 제2종 근린생활시설 신축 건축허가를 받고, '주거용 건물 개발 및 공급업'으로 사업자등록을 마쳤습니다. 원고는 2021년 9월 30일 소유권이전등기를 마치고, 주택신축판매업자가 멸실 목적으로 취득하는 주택에 해당한다고 보아 3% 세율을 적용하여 취득세 등 총 2,970만 원을 신고·납부했습니다. 그러나 2023년 1월 30일 신축 주택 부지에 대한 소유권이 F에게 이전되었고, 건축주도 원고에서 F으로 변경되었습니다. 이 신축 주택은 2023년 4월 19일에야 사용승인을 받았습니다. 피고는 원고가 주택 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 '주택을 신축하여 판매하지 않은 경우'에 해당한다고 보아 2023년 12월 11일 원고에게 취득세 5,761만 7,550원(가산세 포함)과 지방교육세 106만 2,350원(가산세 포함)을 추가로 부과했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 세법상 '주택'의 정의가 물리적인 건축물 완성을 넘어 건축물대장, 사용승인서, 등기 등 공식적인 주택 인정을 포함하는지 여부입니다. 또한 취득세 중과세 부과가 과잉금지 및 평등 원칙에 위배되는지도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 피고인 서울특별시 강북구청장의 취득세 및 지방교육세 중과세 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다. 이는 세법상 '주택'을 물리적 완성과 더불어 건축법상 사용승인이나 부동산등기법상 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물을 의미한다고 해석했기 때문입니다.

결론

법원은 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 주택을 취득한 경우, 3년 이내에 '주택'을 신축하여 판매해야 한다는 규정에서 '주택'은 단순히 물리적으로 완성된 건물이 아닌, 건축물대장 등에 주택으로 정식 등재되어야 함을 명확히 했습니다. 따라서 사용승인 전에 신축 중인 건물을 매각한 원고는 중과세 예외 조항을 충족하지 못하여 추가 취득세 납부 의무를 지게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 지방세법(2021. 12. 28. 법률 제18655호 개정 전) 및 구 지방세법 시행령(2023. 12. 29. 대통령령 제34080호 개정 전)의 해석이 핵심입니다.

1. '주택'의 정의 및 취득세 중과세 예외 규정

• 구 지방세법 제11조 제1항 제8호: 주택을 유상으로 취득할 경우 특정 세율을 적용하며, 여기서 '주택'은 '주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지'로 정의됩니다.
• 구 지방세법 제13조의2 제1항: 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 2주택 이상을 취득하는 경우 등에는 중과세율을 적용합니다.
• 구 지방세법 시행령 제28조의2 제8호: 주택신축판매업자가 주택건설사업을 위해 멸실시킬 목적으로 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세 대상에서 제외됩니다. 그러나 '정당한 사유 없이 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우'에는 중과세 예외에서 다시 제외됩니다.

법원은 위의 법령 문언과 조세법률주의 원칙에 따라, 구 지방세법 시행령 제28조의2 제8호 단서의 '주택' 역시 구 지방세법 제11조 제1항 제8호에서 정의한 바와 같이 건축물대장이나 사용승인서 등에 정식으로 등재된 주거용 건축물을 의미한다고 해석했습니다. 따라서 물리적으로 신축을 완료했더라도 사용승인이나 등기 등 법적 절차가 마무리되지 않았다면 세법상 '주택'으로 보지 않아 중과세 예외를 적용받을 수 없다고 보았습니다.

2. 과잉금지 및 비례 원칙 위반 여부

• 원고는 과도한 세금 부담으로 인해 과잉금지 및 비례 원칙에 위배된다고 주장했습니다.
• 하지만 법원은 취득세 부과 처분이 행정청의 재량을 허용하지 않는 '기속행위'에 해당하므로, 피고에게 재량권이 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다고 판단했습니다.

3. 평등 원칙 위반 여부

• 원고는 신축 주택을 물리적으로 완성한 자신과 신축하지 않은 경우를 동일하게 취급하는 것은 평등 원칙에 위배된다고 주장했습니다.
• 법원은 조세법규의 내용은 입법자의 정책적 판단에 맡겨져 있으며, 주택 실수요자를 보호하고 투기 수요를 근절하여 주택 공급 정책을 지원하려는 입법 취지를 고려할 때, 원고와 같은 경우에 중과세율을 적용하는 것이 현저히 부당하거나 합리적인 이유 없이 차별하는 것이라고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

주택 신축 판매업을 영위하는 사업자가 취득세 중과세 예외를 적용받기 위해서는 다음 사항에 유의해야 합니다.

1. '주택'의 정의 명확히 이해: 세법상 '주택'은 단순히 물리적으로 건물이 완성된 상태를 넘어, 건축법에 따른 사용승인서, 임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 의미합니다.
2. 3년 내 공식적 판매 완료: 기존 주택 취득일로부터 3년 이내에 신축 주택이 위와 같은 '주택'의 요건을 갖추고 실제로 판매가 완료되어야 합니다.
3. 공사 진행 상황과 법적 절차의 병행: 신축 공사를 진행하는 동시에 사용승인 신청, 건축물대장 생성, 소유권 보존등기 등 법적 및 행정적 절차를 지연 없이 진행하여 3년 기한 내에 '주택'으로서의 법적 지위를 확보하는 것이 중요합니다.
4. 사용승인 전 매각의 위험성: 신축 중인 건물을 사용승인이나 등기 등 공식적인 절차가 완료되기 전에 매각하는 경우, 해당 건물이 세법상 '주택'으로 인정받지 못해 취득세 중과세 예외를 적용받지 못할 수 있습니다.