재개발 건축지원금에 대한 양도소득세 부과 사건

원고는 재개발정비구역 내 토지와 건물을 매수한 후, 재개발조합과 협약을 체결하여 기존 건물을 조합에 인도하고 그 대가로 새 토지(대토)와 건축지원금 20억 7,875만 원을 받았습니다. 마포세무서장은 이 건축지원금을 기존 건물의 유상 이전에 따른 양도소득으로 보아 원고에게 약 12억 원의 양도소득세를 부과했습니다. 원고는 건축지원금이 양도소득세 과세 대상이 아니며, 소득이 발생하지 않았거나 양도시기가 잘못 적용되었다고 주장하며 부과처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 마포구 재개발정비구역 내 토지와 건물을 취득한 후 재개발조합에 건물을 인도하고 건축지원금을 받은 자
• 피고 마포세무서장: 원고에게 건축지원금에 대한 양도소득세를 부과한 과세관청
• C주택재개발정비사업조합: 서울 마포구 일원에서 재개발 사업을 시행하며 원고와 건축물 인도 및 건축지원금 지급 협약을 체결한 주체

분쟁 상황

원고는 서울 마포구 재개발정비구역 내 유치원 건물을 매수한 후, 재개발정비사업조합과 협약을 맺고 기존 유치원 건물을 철거하고 인도하는 대가로, 새로운 대체 부지(대토)와 신축 건물 건축비용의 일부(건축지원금 20억 7,875만 원)를 받았습니다. 이후 마포세무서장은 원고가 받은 건축지원금이 기존 건물의 '양도'에 해당하므로, 이에 대한 양도소득세 12억 811만 7,890원(가산세 포함)을 부과했습니다. 원고는 건축지원금이 양도소득이 아니며, 건물을 다시 짓는 의무를 지므로 소득이 발생하지 않았다고 주장하거나, 발생 시기가 잘못되었다고 항변하며 세금 부과 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발조합으로부터 받은 건축지원금이 소득세법상 '양도'에 해당하는지 건축지원금 수령으로 '소득'이 발생했다고 볼 수 있는지 양도소득의 발생 시점이 건축지원금 지급일(2015년)이 맞는지, 혹은 건축물 완공일(2020년)이나 재개발 이전고시일(2022년) 다음날인지 과세관청의 처분이 비과세관행이나 조세평등주의에 위배되는지 가산세가 면제될 정당한 사유가 있는지

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 재개발조합이 원고로부터 기존 건축물을 사실상 이전받고 그 대가로 건축지원금을 지급한 것은 소득세법상 '양도'에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 건축지원금은 건축물의 이전 대가로 소득이 발생했으며, 양도 시기는 대금을 청산한 날인 2015년이 맞다고 보았습니다. 과세관청이 건축지원금에 양도소득세를 부과한 것이 비과세관행이나 조세평등주의에 위배되지 않으며, 원고가 세법 해석을 오해한 것은 가산세 면제 사유가 될 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 소득세법 제88조 제1항 (양도의 정의)​ 이 조항은 자산에 대한 등기나 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인해 자산이 '유상으로 사실상 이전되는 것'을 양도로 정의합니다. 법원은 이 사건 건축지원금이 원고가 기존 건축물을 조합에 사실상 이전하고 받은 대가이므로, 이 조항에 따른 '양도'에 해당한다고 보았습니다.
2. 구 소득세법 제88조 제2항 제1호, 구 소득세법 시행령 제152조 제1항 (환지처분 관련)​ 환지처분으로 인한 지목 또는 지번 변경은 양도로 보지 않는 예외 규정입니다. 그러나 법원은 이 사건에서 기존 건축물이 관리처분계획상 환지로 지정되지 않았고, 원고가 받은 건축지원금 또한 환지처분과 관련된 청산금으로 보기 어렵다고 판단하여 이 예외 규정이 적용되지 않는다고 보았습니다.
3. 구 소득세법 제98조 (양도소득의 발생 시기)​ 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 규정되어 있습니다. 법원은 건축지원금을 최종적으로 지급받은 2015년 5월 18일을 양도소득 발생 시점으로 보았으며, 원고의 주장(건축물 완공일 또는 이전고시일)은 받아들이지 않았습니다. 이는 건축지원금을 선수금이나 도시정비법상 청산금으로 볼 수 없기 때문입니다.
4. 국세기본법 제18조 제3항 (비과세관행)​ 이 조항은 일반적으로 납세자에게 받아들여진 세법 해석이나 국세행정 관행이 있는 경우 납세자가 이를 신뢰하여 행한 행위는 정당하다고 보는 원칙입니다. 법원은 특정 납세자가 아닌 불특정 일반 납세자에게 정당하게 받아들여질 정도의 '비과세관행'이 성립되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 주장을 배척했습니다.
5. 조세평등주의 헌법상 평등의 원칙의 조세법적 표현으로, 합리적인 이유 없이 특정 납세자를 차별하거나 우대해서는 안 된다는 원칙입니다. 법원은 과세관청이 다른 유사한 사안에서 과세하지 않았더라도, 그것만으로 이 사건 처분이 조세평등주의에 위배된다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
6. 가산세 부과의 정당한 사유 가산세는 납세의무자가 정당한 이유 없이 법적 의무를 위반했을 때 부과되는 행정상 제재입니다. 법원은 단순한 법률의 부지(모름)나 오해는 가산세 면제의 '정당한 사유'에 해당하지 않는다고 보았으며, 원고가 세법 해석을 오인한 것은 정당한 사유로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발이나 재건축 사업 시 기존 부동산을 조합에 인도하고 현금 명목의 '건축지원금' 등을 받는 경우, 이는 해당 건축물의 사실상 이전(양도)에 대한 대가로 보아 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다. 이는 기존 건물이 관리처분계획상 '환지'로 지정되지 않은 경우에 특히 유의해야 합니다. 법원은 건축지원금의 사용 용도나 신축 의무가 명시되지 않았다면, 신축될 건물과 무관하게 기존 건물의 처분권 이전에 대한 대가로 판단할 수 있습니다. 양도소득세 부과 시점은 대금을 최종적으로 지급받아 청산한 날로 보는 것이 일반적이므로, 대금 수령 시기를 기준으로 세금 부담을 미리 고려해야 합니다. 또한, 특정 사례에 대한 과세관청의 조치가 있었다고 해서 모든 유사 사례에 동일하게 적용되지 않을 수 있으므로, 조세평등주의 위반을 주장하기는 쉽지 않습니다. 세법 해석에 대한 오해는 가산세 면제의 정당한 사유로 인정받기 어려울 수 있으므로, 재개발 관련 현금 수령 시 세무 전문가의 정확한 자문을 구하는 것이 중요합니다.