재개발 조합원 지위 및 분양신청권 확인 사건

원고는 재개발 구역 내 아파트의 단독 소유자이면서 토지의 공유지분권자로서, 주택재개발정비사업조합에 단독 조합원의 지위와 단독 분양신청권을 주장했습니다. 조합설립인가 이후 한 명의 토지등소유자(C)로부터 여러 개의 호실이 여러 명에게 양도된 상황에서, 원고는 자신에게 독립적인 조합원 지위와 분양신청권이 있다고 보아 분양 신청을 시도했으나 조합은 공동 조합원 지위라며 신청을 반려했습니다. 이에 원고는 법원에 단독 조합원 지위 및 분양신청권의 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

관련 당사자

• 원고(A): 피고 재개발 사업구역 내 집합건물의 단독 소유자이자 토지의 공유지분권자로서, 단독 조합원의 지위와 분양신청권을 주장하는 사람
• 피고(B주택재개발정비사업조합): 주택재개발정비사업을 시행하는 주체로서, 원고의 단독 조합원 지위 및 분양신청권을 부인한 재개발 조합
• C: 피고 조합설립인가 당시 D빌라의 여러 호실을 소유하고 있었으며, 이후 원고에게 이 사건 집합건물을 포함한 D빌라 각 호실을 양도한 전 소유자

분쟁 상황

원고는 재개발 사업구역 내에 위치한 집합건물을 단독으로 소유하고, 동시에 다른 토지의 공유지분권도 가지고 있었습니다. 피고 조합이 분양신청 공고를 하자 원고는 단독 조합원으로서 분양을 신청하려 했으나, 조합은 원고가 해당 집합건물과 토지에 대해 공동 조합원의 지위를 가지고 있으므로 독자적인 분양신청권을 인정할 수 없다는 이유로 신청 접수를 반려했습니다. 이에 원고는 법원에 자신의 단독 조합원 지위와 분양신청권을 확인해달라는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업구역 내에서 하나의 집합건물을 단독 소유하고 다른 토지를 공유지분으로 소유하는 사람이 단독 조합원의 지위와 분양신청권을 가질 수 있는지 여부 및 조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 여러 개의 부동산이 분리 양도된 경우, 각 양수인이 단독 조합원의 지위와 분양신청권을 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)의 규정과 취지에 따라, 토지나 건축물을 여러 사람이 공유하는 경우 원칙적으로 공유자 전원이 1인의 조합원 지위와 1인의 분양신청권을 가진다고 판단했습니다. 또한, 조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에도 마찬가지로 전원에게 1인의 조합원 지위 및 분양신청권이 부여된다고 보았습니다. 이는 투기 세력 유입을 막고 기존 조합원의 재산권을 보호하며 사업성을 유지하려는 도시정비법의 개정 취지에 따른 것입니다. 따라서 원고가 단독 조합원의 지위와 독자적인 분양신청권을 가진다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')의 조합원 자격 및 분양신청권에 관한 규정을 중심으로 판단되었습니다.

1. 도시정비법 제39조 제1항 (조합원 자격)​

• 이 규정은 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 특정 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 명시하고 있습니다.
• 특히, '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때' (제1호)와 '조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때' (제3호)가 이에 해당합니다.
• 이 사건에서 원고는 이 사건 토지의 공유지분권자이고, 이 사건 집합건물은 조합설립인가 당시 1인(C)이 여러 호실을 소유하다가 이후 원고 외 5인에게 양도된 경우에 해당하므로, 위 규정에 따라 원고를 포함한 공유자 또는 양수인들 전체가 1인의 조합원으로 간주될 여지가 큽니다.

2. 도시정비법 제76조 제1항 제6호 (주택 공급 기준)​

• 이 규정은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다고 명시하고 있습니다.
• 이는 조합원에게 공급되는 주택의 수를 제한하여 투기 방지 및 사업성 유지를 목적으로 합니다. 이 사건의 경우 원고가 단독 분양신청권을 주장했지만, 위 규정에 따라 여러 명이 1인의 조합원으로 간주되면 1주택만 공급받을 수 있게 됩니다.

3. 구 도시정비법 제19조 제1항 및 제48조 제2항 제6호 (개정 취지)​

• 도시정비법은 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 개정되면서, 종래에 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때'에만 조합원 자격을 제한하던 것에서 나아가, '1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우'에도 조합원 지위와 분양 대상자격을 제한하는 규정(당시 제19조 제1항 및 제48조 제2항 제6호)이 도입되었습니다.
• 이는 조합설립인가 후 토지 또는 건축물 소유권 양수로 인해 조합원이 증가하여 사업성이 저하되는 것을 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위한 목적으로, 투기세력 유입을 막고자 하는 입법 취지를 가지고 있습니다.

4. 법리 적용 및 판단

• 재판부는 위 법령 규정과 도시정비법의 전반적인 취지 및 체계를 종합하여, 주택재개발사업구역 내 토지 또는 건축물을 여러 사람이 공유하는 경우, 원칙적으로 그 공유자 전원에게 1인의 조합원 지위 및 1인의 분양신청권이 부여된다고 보았습니다.
• 또한, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에도 동일하게 전원에게 1인의 조합원 지위 및 1인의 분양신청권이 부여된다고 판단했습니다.
• 원고가 주장한 '토지등소유자'라는 용어가 조합원이 아닌 토지등소유자에게 독자적인 분양신청권을 부여하는 것이라는 주장에 대해서는, 이는 정비사업의 다양한 시행 주체를 고려한 일반적인 규정일 뿐, 조합원 분양은 원칙적으로 조합원임을 전제로 하며, 조합원이 아님에도 독자적인 분양신청권을 인정하려면 별도의 명문 규정이 있어야 하는데 그러한 규정은 존재하지 않는다고 보아 배척했습니다.

참고 사항

재개발 사업구역 내에서 부동산을 취득하거나 소유하고 있다면 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

1. 조합원 지위 및 분양신청권 제한 규정 이해: 도시정비법은 투기 방지와 사업성 유지를 위해 여러 사람이 토지나 건축물을 공유하는 경우, 또는 조합설립인가 이후 한 명의 소유자로부터 여러 명에게 소유권이 이전된 경우, 그 여러 사람을 대표하는 1명만 조합원으로 보고 1개의 분양신청권을 부여할 수 있습니다.
2. 공유지분 및 양도 시기 확인: 토지나 건물의 소유권을 다른 사람들과 공유하고 있거나, 조합설립인가 이후 기존 소유자로부터 여러 호실이 분리되어 자신에게 이전된 경우, 단독 조합원 지위와 분양신청권을 인정받기 어려울 수 있습니다.
3. 법령 및 조합 정관 사전 검토: 재개발 구역 내 부동산 매수 전에는 반드시 도시정비법 및 해당 조합의 정관을 면밀히 검토하여 조합원 자격과 분양신청권에 대한 구체적인 규정을 확인해야 합니다. 특히, ‘1인 1조합원’ 및 ‘1인 1분양’ 원칙의 예외 규정이나 적용 범위에 대한 이해가 중요합니다.
4. 법의 취지 이해: 이러한 규정들은 정비사업의 원활한 추진과 기존 조합원의 재산권 보호를 목적으로 하므로, 개인의 권리 주장 시 이 같은 법의 전반적인 취지와 체계를 고려해야 합니다.