행정
공공주택사업 시행으로 인해 토지가 수용되자, 비닐하우스 내 주거시설 소유자들이 사업시행자인 C공사를 상대로 지장물 손실보상금 증액과 이주대책대상자 지정을 요구한 사건입니다. 원고 A는 비닐하우스 내 지장물의 정당한 손실보상액이 낮게 산정되었다고 주장하며 차액을 청구했고, 원고 A와 B는 비닐하우스 내 주거시설이 주거용 건축물에 해당하므로 이주대책 대상자로 지정되어야 하며 주거이전비 및 이사비를 지급받아야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고 A의 지장물 손실보상금 증액 청구는 일부 인정하여 C공사가 원고 A에게 1,747,400원과 이에 대한 지연이자를 지급하도록 판결했습니다. 그러나 원고들의 비닐하우스 내 주거시설이 토지보상법상 '주거용 건축물'에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여, 이주대책대상자 지정 신청 거부 처분 취소 청구 및 주거이전비, 이사비 지급 청구는 모두 기각했습니다.
피고 C공사가 D 공공주택사업을 시행하면서 원고들이 소유·거주하던 비닐하우스 내 주거시설과 기타 지장물을 수용하게 되었습니다. 원고들은 자신들이 1989년 이전부터 존재했던 주거용 건축물의 소유자로서 이주대책 대상자에 해당한다고 주장하며 이주대책대상자 지정을 신청하고, 정당한 보상금 외에 주거이전비와 이사비를 요구했습니다. 그러나 C공사는 원고들이 소유한 것이 주거용 비닐 간이공작물에 불과하여 이주대책 대상자에 해당하지 않는다고 거부했고, 보상금 산정액에 대해서도 원고들과 이견이 발생하여 소송으로 이어진 상황입니다.
피고 C공사는 원고 A에게 지장물 손실보상금 1,747,400원 및 이에 대한 2018년 8월 18일부터 2018년 11월 22일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고 A의 나머지 청구(이주대책대상자 지정 취소, 주거이전비, 이사비) 및 원고 B의 모든 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A와 피고 C공사 사이에 발생한 부분의 5/6는 원고 A가, 나머지는 피고가 부담하고, 원고 B와 피고 C공사 사이에 발생한 부분은 원고 B가 부담하도록 했습니다.
원고 A는 공공주택사업으로 수용된 비닐하우스 내 지장물에 대해 추가로 보상금을 지급받게 되었으나, 비닐하우스 내 주거시설은 '주거용 건축물'로 인정받지 못했습니다. 따라서 원고 A의 나머지 이주대책 및 주거이전비, 이사비 청구와 원고 B의 모든 청구는 기각되어, 비닐하우스 거주를 근거로 한 이주대책대상자 지정이나 주거이전비, 이사비 보상은 받을 수 없게 되었습니다.
이 사건은 공공사업으로 인한 토지 수용 및 보상과 관련하여, 특히 비닐하우스 내 주거시설의 법적 성격을 다루고 있습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조(이주대책 등): 이 조항은 공익사업으로 인해 주거용 건축물을 제공함으로써 생활의 근거를 잃는 사람들을 위해 사업시행자가 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급해야 한다고 명시합니다. 또한 주거이전비와 이사비도 보상해야 한다고 규정하고 있습니다. 핵심은 보상 대상이 '주거용 건축물'의 소유자 및 거주자여야 한다는 점입니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항(주거이전비 보상): 이 규칙은 주거용 건축물 소유자에게 가구원 수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하도록 합니다. 다만, 건축물 소유자가 해당 건축물에 실제로 거주하지 않거나 무허가 건축물 등인 경우에는 보상 대상에서 제외될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 비닐하우스 내 주거시설이 주거용 건축물에 해당하지 않는다고 보았으므로, 이 조항 적용이 배제되었습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제55조 제2항(이사비 보상): 주거용 건축물 거주자가 사업지구 밖으로 이사할 경우 이사비를 보상하도록 규정합니다. 이 역시 '주거용 건축물' 여부가 선결 요건이 됩니다.
건축법 제2조 제1항 제2호(건축물의 정의): 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 의미한다고 정의합니다. 이 사건에서 비닐하우스 내 주거시설은 이러한 건축물의 요건을 갖추었다고 보기 어렵다고 판단되었습니다. 토지로부터 쉽게 분리·철거가 가능하고, 구조적으로 지붕, 기둥, 벽을 구비했다고 보기 어렵다는 것이 법원의 판단입니다.
건축법 제20조(가설건축물): 건축법은 토지에 정착하지만 건축물의 요건을 완전히 갖추지 못한 '가설건축물'에 대해서도 별도로 규정하고 있습니다. 이 사건 주거시설은 비닐하우스 내에 임시적으로 설치된 구조물로서, 과거 강동구청이 가설건축물로 보아 시정명령을 내린 전례가 법원의 판단에 영향을 미쳤습니다.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조(행위제한): 이 법률은 개발제한구역에서의 건축물 건축 및 용도 변경 등 행위를 제한하며, 이 사건 주거시설의 경우 개발제한구역 내 설치되어 동법 위반으로 시정명령을 받은 사실이 있습니다. 이는 해당 시설이 법적으로 적법한 '주거용 건축물'로 인정받기 어려운 배경 중 하나가 됩니다.
토지수용보상금 증액 소송에서의 감정평가 신뢰: 토지수용보상금 증액 소송에서 여러 감정평가가 모두 적법하게 이루어졌으나 그 평가액에 차이가 있을 경우, 법원은 특정 감정평가가 가격 형성 요인을 더 적절하게 반영했다고 판단하면 그에 따라 보상금을 산정할 수 있습니다. 이 사건에서는 법원감정 결과가 더 신뢰할 만하다고 보아 원고 A의 지장물 보상금이 증액되었습니다.
공공사업으로 인해 건물이 수용될 경우 보상금 산정의 적정성을 확인하는 것이 중요합니다. 초기 감정평가 결과가 불합리하다고 판단되면 법원에 감정평가를 신청하거나 관련 자료를 통해 이의를 제기할 수 있습니다. '주거용 건축물'로 인정받아 이주대책이나 주거이전비, 이사비를 받으려면, 건축물의 구조, 재질, 토지 정착 여부 등이 '건축법'상 건축물 정의와 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'상 주거용 건축물 요건을 충족하는지 면밀히 확인해야 합니다. 비닐하우스 등 임시적인 구조물은 단순히 주거 용도로 사용했더라도 법적으로 '주거용 건축물'로 인정받지 못할 가능성이 높습니다. 실제 거주 여부 또한 이주대책 대상자 판단에 중요한 요소이므로, 해당 주거시설에서 상시 거주하였음을 입증할 수 있는 주민등록등본, 공과금 납부 내역, 이웃 증언 등 객관적인 자료를 충분히 준비하는 것이 유리할 수 있습니다. 개발제한구역 등에서 허가 없이 설치되거나 건축법상 요건을 갖추지 못한 가설건축물은 법적으로 주거용 건축물로 인정받기 어려울 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
