보증기관이 대신 낸 전세보증금, 집주인에게 돌려받는 사건

주택도시보증공사가 임차인의 전세보증금을 대신 지급한 후 임대인에게 구상금을 청구한 사안입니다. 임대인은 임차인의 원상복구 의무 불이행을 주장하며 보증금 반환을 거부했지만, 법원은 임차인의 통상적인 사용으로 인한 손모를 넘어선 훼손 증거가 없다고 판단하여, 임대인에게 보증공사가 대위변제한 금액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주택도시보증공사 (주택도시기금법에 따라 설립된 법인으로, 주거 복지 증진 및 도시재생 활성화를 위한 보증 업무를 수행합니다.)
• 피고: A (이 사건 주택의 임대인으로, 임차인 B와 임대차 계약을 맺고 보증금을 받았습니다.)
• 소외 B: 임차인 (피고 A로부터 주택을 임차하였고, 주택도시보증공사와 전세보증금 반환보증계약을 체결했습니다.)

분쟁 상황

피고(임대인)는 2022년 11월 10일 임차인 B에게 서울 송파구의 한 주택을 보증금 3억 5천만 원에 임대했습니다. 임차인 B는 2023년 2월 8일 원고(주택도시보증공사)와 전세보증금 반환보증계약을 체결했습니다. 임대차 기간이 만료된 2024년 1월 15일 이후에도 피고는 임차인에게 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 원고는 보증계약에 따라 2024년 7월 12일 임차인에게 보증금 3억 5천만 원을 대신 지급했고, 임차인은 그 무렵 피고에게 주택을 인도했습니다. 원고는 임대인인 피고에게 대위변제한 보증금을 구상금으로 청구했으나, 피고는 임차인이 주택을 훼손하여 원상복구 의무를 이행하지 않았다며 보증금 반환을 거부했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행을 주장하며 보증금 반환을 거부할 때, 보증기관의 구상금 청구를 막을 수 있는지 여부와 원상회복 의무의 범위에 '통상의 손모'가 포함되는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 350,000,000원 및 이에 대하여 2024년 7월 13일부터 2025년 4월 17일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급해야 합니다.

결론

법원은 먼저 주택도시보증공사가 임차인으로부터 보증금 반환채권을 양도받았다고 주장했으나, 임대인에게 해당 채권양도 사실이 통지되었다는 증거가 없어 채권양도를 통한 청구는 받아들여지지 않았습니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차인의 전세보증금 반환채무를 대신 갚아주었으므로, 임대인에게 구상권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 또한, 임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행을 주장하며 동시이행 항변을 했으나, 임차인의 원상회복 의무는 통상적인 사용으로 인한 손모를 넘어서는 훼손에 적용되며, 임대인이 주장하는 손모가 그 기준을 넘어섰다는 증거가 부족하다고 판단하여 이 항변을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 임대인은 주택도시보증공사에 대위변제금 3억 5천만 원과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제654조, 제615조 (임차인의 원상회복의무)​: 임대차가 종료되면 임차인은 임차물(주택 등)을 원래 상태로 돌려놓아 임대인에게 인도할 의무가 있습니다. 다만, 이 의무는 임차물을 사용하면서 자연스럽게 발생하는 손상이나 마모(통상의 손모)까지 책임지는 것은 아니며, 통상의 용도로 사용하는 데 지장이 없는 상태로 복구하여 인도하는 것을 의미합니다. 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 상태 악화나 가치 감소는 임대차계약의 본질상 당연히 예정된 것으로 보며, 임차인에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵습니다.
2. 민법 제623조 (임대인의 의무)​: 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 기간 동안 온전히 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 줄 의무를 부담합니다.
3. 채권양도의 대항력 (민법 제450조)​: 채권양도가 유효하게 성립했더라도, 양도인이 채무자에게 그 사실을 통지하거나 채무자가 이를 승낙해야만 채무자에게 채권양도의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 사건에서는 채권양도 통지 사실이 입증되지 않아 원고의 채권양도 주장이 받아들여지지 않았습니다.
4. 대위변제와 구상권 (민법 제441조, 제448조)​: 보증기관이 임대인의 채무(전세보증금 반환)를 임차인에게 대신 갚아주면(대위변제), 보증기관은 해당 채무를 갚은 금액만큼 임대인에게 돈을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리(구상권)를 가집니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법: 소송이 제기된 후 확정 판결이 나기까지의 지연손해금에 대한 이자율을 규정하며, 이 사건에서는 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 소송 제기 전에는 민법상의 법정이율인 연 5%가 적용됩니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시, 임차인은 임차 목적물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 하지만 이 '원상회복의무'는 임차인이 통상적으로 주택을 사용하며 발생하는 자연적인 마모나 시간의 흐름에 따른 가치 감소(이를 '통상의 손모'라고 합니다)에 대해서는 적용되지 않습니다. 따라서 임대인이 임차인의 원상회복 의무 불이행을 이유로 보증금 반환을 거부하려면, 통상의 손모를 넘어서는 명확한 훼손 사실과 그에 대한 구체적인 증거를 제시해야 합니다. 예를 들어, 임차인이 벽을 심하게 훼손하거나 특별한 용도로 개조한 경우 등이 해당될 수 있으며, 임대인은 이에 대한 사진이나 수리 견적서 등의 증거를 준비하는 것이 중요합니다. 또한, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급한 경우, 보증기관은 임대인에게 해당 금액을 돌려받을 권리(구상권)를 가지게 됩니다.