채권/채무
A 주식회사는 'C' 브랜드 멀티플렉스 영화관을 운영하며 B 주식회사로부터 건물을 임차하였습니다. 2020년 초부터 2022년 4월경까지 코로나19로 인한 정부의 집합 제한 조치로 영화관 영업에 큰 타격을 입었고, 이에 따라 임대인 B는 차임 유예 및 감액에 합의하기도 했습니다. 그러나 원고 A는 코로나19 조치가 해제된 약 2년 후인 2024년 2월, 경영난을 이유로 상가임대차법 제11조의2에 따른 법정해지권, 사정변경의 원칙, 그리고 계약상 위약벌 조항에 따른 약정해지권을 주장하며 임대차계약 해지를 통지하고 영화관을 폐관했습니다. 원고 A는 차임, 관리비, 손해배상금, 위약벌 지급 채무가 존재하지 않는다는 확인 소송(본소)을 제기했으며, 피고 B는 이에 맞서 미지급 차임 및 관리비와 장래 차임의 지급을 청구하는 반소(counter-suit)를 제기했습니다. 법원은 원고 A의 계약 해지 주장을 모두 받아들이지 않고, 임대차계약이 여전히 유효하므로 원고 A가 피고 B에게 미지급 차임 및 관리비와 장래 차임을 지급해야 한다고 판결했습니다.
A 주식회사는 오랜 기간 'C' 브랜드 영화관을 운영해오던 중, B 주식회사로부터 건물을 임차하여 영화관을 운영하고 있었습니다. 2020년 초부터 시작된 코로나19 팬데믹으로 인해 정부의 강력한 집합 제한 및 영업 제한 조치(좌석 간 거리두기, 취식 금지 등)가 2022년 4월까지 약 2년간 이어지면서 영화관은 심각한 경영난을 겪었습니다. 이에 임대인인 B 측은 2020년 차임 지급 유예와 2021년 차임 50% 감액 등 원고 A의 어려움을 일부 수용하는 합의를 해주기도 했습니다. 하지만 코로나19 조치가 해제된 이후에도 영화관의 경영 상황이 완전히 회복되지 않자, 원고 A는 2024년 2월 5일, 코로나19로 인한 경제사정의 중대한 변동을 이유로 상가임대차법상 해지권 및 사정변경의 원칙, 그리고 계약서상 위약벌 조항에 따른 약정해지권을 주장하며 임대차계약 해지를 통지하고 같은 달 29일 영화관을 폐관했습니다. 원고 A는 자신의 차임, 관리비, 손해배상금, 위약벌 지급 채무가 존재하지 않음을 확인해달라는 본소 소송을 제기하였고, 이에 피고 B는 원고 A의 미지급 차임 및 관리비는 물론 장래에 지급해야 할 차임까지 청구하는 반소 소송으로 맞서게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 임차인인 A 주식회사가 코로나19로 인한 경제사정의 중대한 변동을 이유로 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부와 사정변경의 원칙을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 또한, 임대차계약서상의 위약벌 조항이 임차인에게 위약벌 지급을 전제로 한 임의해지권을 부여한 것으로 해석될 수 있는지 여부도 쟁점이었습니다. 최종적으로 임대차계약의 유효성 여부와 이에 따른 미지급 차임 및 장래 차임 지급 의무의 존재 여부가 법적 판단의 대상이 되었습니다.
법원은 원고(반소피고) A 주식회사의 본소 청구(채무부존재확인)를 모두 기각했습니다. 반대로 피고(반소원고) B 주식회사의 반소 청구(차임지급 등)는 일부 인용하여, 원고 A는 피고 B에게 미지급 차임 및 관리비와 지연손해금 595,380,519원과 그중 일부 금액에 대하여는 연 19%, 다른 일부 금액에 대하여는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한, 원고 A는 임대차계약이 종료할 때까지 장래 차임(별지3 표 기재 금액)을 피고 B에게 지급해야 한다고 결정했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 부담하는 것으로 최종 판결했습니다.
법원은 원고 A 주식회사의 계약 해지 주장을 모두 기각하고 임대차계약이 유효하게 존속한다고 판단했습니다. 상가임대차법 제11조의2 제1항에 따른 해지 주장에 대해, 법원은 영화관 폐관 시점이 코로나19 조치 해제 후 약 2년이 지난 시점이었고, 영화관의 매출 감소가 영업 방식 변경 및 OTT 산업의 장기적인 성장 등 다른 요인에 더 크게 기인한다고 보아, 코로나19 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동이 폐업의 주된 원인이라고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 사정변경의 원칙에 따른 해지 주장 또한, '영화관의 정상적 운영'이 계약 성립의 기초 사정으로 볼 수 없으며, OTT 산업의 성장은 예견 불가능한 사정으로 볼 수 없다는 이유로 기각했습니다. 마지막으로, 위약벌 조항이 임차인에게 위약벌 지급을 전제로 한 임의해지권을 부여한 것으로 해석될 수 없으며, 이는 임차인의 귀책사유로 계약이 해지될 경우에 적용되는 제재벌이라고 명확히 해석했습니다. 따라서 원고 A의 계약 해지 통지는 부적법하며, 유효한 임대차계약에 따라 미지급 차임 및 장래 차임을 지급할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
