오피스텔 관리인 교체 서면결의 유효성 분쟁

이 사건은 기존 오피스텔 관리인 A가 서면결의를 통해 해임되고 새로운 관리인 C가 선임된 것에 대해, A가 서면결의의 절차적, 실체적 하자를 주장하며 C의 직무집행정지를 요청한 가처분 신청 사건입니다. A는 서면결의 과정에서 일부 구분소유자에게 안내가 부족했고, 해임 사유 고지 및 의견 진술 기회가 없었으며, 후보 등록 절차 미비와 동의서의 유효성 문제로 의결정족수가 부족하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 집합건물법상 서면결의가 일반 집회 결의보다 요건이 엄격하지 않고, A가 주장한 하자들만으로는 서면결의가 무효라고 보기에 어렵다고 판단하여, A의 가처분 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 기존 관리인 A: 이 사건 오피스텔 'E'의 전 구분소유자로, 2023년 8월 25일 관리단 집회에서 관리인으로 선임되었던 사람입니다. A는 서면결의의 무효를 주장하며 C의 직무집행정지를 신청했습니다.
• 신임 관리인 C: 이 사건 오피스텔 'E'의 구분소유자로, 2024년 12월 서면결의를 통해 새로운 관리인으로 선임된 사람입니다. A의 직무집행정지 신청 대상이 되었습니다.
• E 관리단: 지하 2층, 지상 18층 규모의 154개 호실로 구성된 집합건물 'E'의 구분소유자들로 이루어진 관리 조직으로, 관리인 해임 및 선임에 대한 서면결의의 주체입니다.

분쟁 상황

오피스텔 'E'의 관리인이었던 A는 2023년 8월에 관리인으로 선임되었습니다. 그런데 2024년 7월경부터 12월경까지 또 다른 구분소유자 C가 'A를 관리인에서 해임하고 C를 관리인으로 선임한다'는 내용의 서면결의 동의서를 구분소유자들로부터 받았습니다. 이 서면결의를 근거로 C는 동대문구청에 관리인 변경 선임 신고를 완료하고 새로운 관리인으로 인정받았습니다. 이에 A는 C의 관리인 선임이 이루어진 서면결의가 △일부 구분소유자에게 안내 및 공고가 없어 결의에 참여할 기회가 박탈되었고, △구체적인 내용을 충분히 인식하지 못한 채 동의가 이루어졌으며, △자신에게 해임 사유 고지 및 의견 진술 기회가 주어지지 않았고, △관리인 입후보 등록 절차가 없어 피선거권이 침해되었으며, △일부 동의서의 작성 방식(신분증 사본 미제출, 서명/날인 누락, 작성일자 공란 또는 오래된 작성일)에 문제가 있어 의결정족수가 충족되지 않았다는 이유로 C의 관리인 직무를 정지해 달라는 가처분 신청을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 집합건물 'E'의 관리인 해임 및 신규 관리인 선임을 위한 서면결의가 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)'에 따라 유효한지에 대한 판단이었습니다. 특히 서면결의 과정에서 절차적 정당성(안내 및 공고, 해임 관리인의 의견 진술권, 후보 등록 절차)과 서면 동의서의 유효성(의결정족수)에 중대한 하자가 있었는지 여부가 주요 논점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자 A가 제기한 직무집행정지가처분 신청을 기각했습니다. 이는 A가 주장한 서면결의의 무효 사유가 고도로 소명되었다고 볼 수 없으므로, 채무자 C의 관리인 직무 집행을 정지할 이유가 없다는 판단입니다. 소송비용은 채권자 A가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 기존 관리인 A가 주장한 서면결의의 무효 사유(절차적 하자와 의결정족수 미달)가 '집합건물법'의 해석에 비추어 볼 때 서면결의를 무효로 만들 정도의 중대한 하자로 볼 수 없다고 결론 내렸습니다. 특히 서면합의의 경우 참여 기회가 원천적으로 배제되거나 구분소유자의 자의에 의한 합의가 아니라고 인정할 정도의 중대한 하자가 없는 한 유효하며, 의결정족수가 충족되었음을 확인했습니다. 따라서 새로운 관리인 C의 선임은 유효하며, 그의 직무집행을 정지할 필요가 없다고 판단하여 A의 가처분 신청을 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

• 민사집행법 제300조 제2항 (임시의 지위를 정하기 위한 가처분): 이 사건의 쟁점인 '직무집행정지가처분'은 분쟁 중인 권리관계에 대해 본안 소송 결과가 나오기 전까지 발생할 수 있는 현저한 손해나 급박한 위험을 피하기 위해 임시로 내리는 처분입니다. 법원은 당사자 쌍방의 이해득실, 본안 소송에서의 승패 예상 등 여러 사정을 고려하여 재량으로 결정하며, 특히 관리인의 직무집행 정지는 직무 권한을 잠정적으로 박탈하는 것이므로 '피보전권리(보호받을 권리)'와 '보전의 필요성(가처분이 필요한 이유)'에 대한 높은 수준의 소명이 요구됩니다. 본 사건에서 법원은 채권자 A가 주장하는 서면결의의 무효 사유가 고도로 소명되었다고 보기 어렵다고 판단하여 가처분 신청을 기각했습니다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제24조 제3항 (관리인의 선임 및 해임): 관리인의 선임 및 해임은 관리단 집회 결의사항으로 규정되어 있습니다. 이는 관리단 운영의 핵심적인 부분으로, 구분소유자들이 집회를 통해 관리인을 결정할 수 있음을 명시합니다.
• 집합건물법 제41조 제1항 (서면에 의한 결의): "관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다." 이 조항은 관리인 선임 및 해임과 같이 관리단 집회에서 결정할 사항을 서면 합의로 대체할 수 있도록 허용합니다. 중요한 점은 서면 합의의 요건이나 절차 및 방법에 대해 특별한 제한을 두지 않는다는 것입니다. 본 사건에서 법원은 이 조항을 근거로 관리인 해임 및 선임에 대한 서면결의가 유효하다고 보았고, 일부 구분소유자에게 안내가 되지 않아 서면결의에 참여하지 못했더라도 전체 의결정족수에 영향을 미칠 우려가 없는 정도라면 절차적 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다.
• 집합건물법 제24조 제5항 (법원에 의한 해임 청구): 관리인에게 부정한 행위나 직무 수행 부적합 사정이 있을 경우 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있도록 규정합니다. 이는 관리단 집회 결의와는 별개로 법적 절차를 통해 관리인을 해임할 수 있는 길을 열어줍니다. 본 사건에서 법원은 관리단 집회 결의(또는 서면결의)에 의한 해임의 경우, 이 조항과 같이 반드시 해임 사유가 있어야 하거나 의견 진술 기회를 주어야 하는 것은 아니라고 해석했습니다.
• 집합건물법 제26조 제5항 및 민법 제689조 제1항 (위임 계약의 준용 및 해지): 집합건물법은 법 또는 규약에서 정하지 않은 관리인의 권리 의무에 대해 민법의 위임 규정을 준용하도록 합니다. 민법 제689조 제1항은 위임 계약이 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정합니다. 법원은 이러한 점을 근거로 관리단 집회 결의(서면결의)에 의한 관리인 해임 시에는 해임 사유가 존재하지 않아도 무방하다고 판단했습니다. 즉, 관리단과 관리인 간의 관계를 위임 관계로 보아, 관리단은 특별한 사유 없이도 관리인을 해임할 수 있다는 법리를 적용한 것입니다.

참고 사항

• 집합건물법상 서면결의는 일반 관리단 집회 결의와 달리 소집 절차 등 엄격한 요건을 갖추지 않아도 유효할 수 있습니다.
• 서면결의 시 모든 구분소유자에게 안내 및 공고가 이루어지지 않아 일부가 참여하지 못했더라도, 전체 의결정족수(구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상)에 영향을 미칠 정도의 참여 기회 박탈이 아니라면 결의의 유효성이 부정되지 않을 수 있습니다.
• 서면합의서에 관리인 해임 및 선임 안건이 명시되어 있고, 개별적인 찬반 의사 표시가 가능하며, 관련 정보 확인 문구가 있는 등 충분히 내용을 인식할 수 있었다면 해당 합의는 유효하다고 볼 수 있습니다.
• 관리단 집회 결의나 서면결의를 통해 관리인을 해임하는 경우, 반드시 해임 사유가 존재해야 하거나 해임 대상 관리인에게 의견 진술 기회를 주어야 하는 것은 아닙니다. 민법상 위임 계약은 언제든지 해지할 수 있는 점을 유추 적용할 수 있습니다.
• 관리인 선임 시 별도의 후보자 등록 절차 규정이 없고, 다른 구분소유자가 스스로 후보로 나설 기회가 제한되지 않았으며, 특정 후보가 스스로 추천받도록 권유하는 내용이 있었다면, 단독 후보로 선임되었다는 이유만으로 결의가 무효가 되지는 않을 수 있습니다.
• 서면 동의서 작성 시 본인 확인 자료(신분증 사본), 서명/날인 누락, 작성 일자 공란 또는 다소 오래된 작성일이라도, 해당 동의서가 구분소유자의 진정한 의사에 따라 작성되었다는 사실이 소명된다면 그 효력이 부정되지 않을 수 있습니다. 의결정족수 충족 여부는 전체 맥락에서 판단됩니다.