지역주택조합 아파트 분담금 반환 요구 사건

원고가 지역주택조합 아파트 가입 후 분담금 196,550,000원을 납입하였으나, 조합 측의 기망, 사업 지연으로 인한 계약 이행불능 또는 사정변경, 그리고 조합원 자격 상실을 이유로 가입 계약을 해제하고 분담금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F지역주택조합에 가입하여 아파트를 공급받기로 하고 분담금을 납입한 조합원.
• 피고 F지역주택조합: 아파트 신축 사업을 목적으로 설립된 지역주택조합.

분쟁 상황

원고 A는 2018년 9월 8일 F지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 업무대행비 및 조합원 분담금으로 196,550,000원을 납입했습니다. 원고는 피고 조합이 토지확보율 및 입주 시기 등 중요한 정보를 허위로 고지하거나, 고지 의무를 위반하여 계약을 체결하게 했다고 주장하며 기망에 의한 계약 취소를 요구했습니다. 또한 사업 진행이 지연되어 사실상 이행불능 상태이거나 현저한 사정변경이 발생했으므로 계약을 해제하고 원상회복을 요구했습니다. 예비적으로는 2023년 12월 7일 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격이 상실되었고, 이에 따라 납입금 반환 의무가 발생했으나, 피고가 정한 반환 시기(PF 대출 등 사업 수지 정상화 시점)가 현재 불가능한 상태이므로 즉시 반환해야 한다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고 조합이 원고에게 사업 관련 주요 정보(토지확보율 95% 확보 계획, 자금 조달 운영)를 고지하지 않거나, '토지 확보 완료 및 즉시 착공 가능', '2024년 입주 가능' 등 허위 정보를 제공하여 원고를 기망했는지 여부.
2. 이 사건 아파트 사업이 이행불능 상태에 있거나 계약 성립의 기초가 되는 사정이 예측 범위를 벗어나 현저히 변경되어 계약을 해제할 수 있는지 여부.
3. 원고가 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격이 상실되었을 때, 납입금 반환 시기가 불확정 기한으로 정해졌음에도 이행기가 도래하지 않을 것으로 확정되어 즉시 반환 의무가 발생하는지 여부.

법원의 판단

원고의 주위적 청구(기망 또는 이행불능/사정변경에 따른 계약 해제 및 분담금 반환)와 예비적 청구(조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환)를 모두 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 피고 조합이 원고를 기망했다고 인정하기 부족하고, 사업의 이행불능이나 현저한 사정변경이 있었다고 볼 증거도 부족하다고 판단했습니다. 또한 조합원 자격 상실에 따른 분담금 반환 시기가 도래하지 않았다고 보아, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 주택법(2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정된 것) 제11조 제2항, 제15조 및 같은 법 시행령 제16조 제2항 제2호: 지역주택조합 설립인가를 받으려면 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지 사용권원을 확보해야 하며, 주택건설사업계획 승인을 신청하려면 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 이 사건에서 피고 조합은 설립인가 당시 80% 사용권원 확보 요건을 충족했습니다. 법원은 95% 토지확보율을 달성하지 못했다는 사실만으로 피고가 원고를 기망했다고 보기는 어렵다고 판단했습니다.
2. 민법상 기망에 의한 의사표시 취소: 상대방의 기망행위로 인해 착오를 일으켜 의사표시를 한 경우 그 계약을 취소할 수 있습니다. 그러나 기망행위가 있었다는 사실은 원고가 입증해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 제시한 증거만으로는 피고가 토지확보율이나 입주 시기에 관해 기망했다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다.
3. 민법상 사정변경으로 인한 계약 해제: 계약 성립 당시 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 사정 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 경우, 계약 구속력을 인정하면 신의성실의 원칙에 현저히 반할 때 계약 해제가 예외적으로 인정됩니다. 그러나 지역주택조합 사업은 사업 지연이나 계획 변경이 어느 정도 예상될 수 있는 특성이 있어, 단순한 사업 진행 지연만으로는 사정변경으로 인한 해제 사유로 인정되기 어렵습니다.
4. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목: 지역주택조합원 자격 요건에 관한 규정입니다. 원고는 세대주 지위 상실로 조합원 자격을 상실했다고 주장했으나, 법원은 이로 인한 납입금 반환 시기가 불확정 기한으로 정해져 있고, 해당 기한이 도래하지 않을 것이 객관적으로 불가능하게 되었다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점을 신중하게 확인해야 합니다.

1. 정보 확인 및 증거 확보: 조합 측이 제시하는 홍보 내용(토지확보율, 착공 시기, 입주 예정일 등)이 실제 사업 계획과 일치하는지 꼼꼼히 확인하고, 구두로 들은 중요한 내용은 녹취하거나 서면으로 받아두어 추후 분쟁 시 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.
2. 계약서 세부 사항 검토: 가입 계약서에 명시된 토지 사용권원 확보 현황, 사업 계획의 변동 가능성, 계약 해지 조건, 분담금 반환 조건 및 시기 등을 정확히 이해하고 계약해야 합니다. 특히 사업 지연이나 변경될 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
3. 사업 진행 상황의 불확실성: 지역주택조합 사업은 토지 매입, 사업승인, 시공사 선정 등 다양한 변수로 인해 최초 계획이 변경되거나 사업 진행이 지연될 가능성이 크다는 점을 고려해야 합니다. 사업 진행이 지연된다는 사정만으로 이행불능이나 중대한 사정변경이 인정되는 것은 아닙니다.
4. 조합원 자격 요건 유지: 조합원 자격 상실은 분담금 반환의 원인이 될 수 있으나, 반환 시기는 조합 내부 규정(예: 총회 의결)에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 불확정 기한이 설정된 경우, 해당 기한이 도래하지 않을 것이 객관적으로 명백하게 확정되어야만 즉시 반환을 요구할 수 있습니다. 사업의 난항만으로 불확정 기한의 도래가 확정되었다고 보기는 어렵습니다.