중개수수료를 받지 못한 공인중개사의 소송 승소 사건

원고인 공인중개사가 피고 회사에 사무실 임대차 중개를 진행하여 계약 초안까지 작성했으나 피고 회사가 기존 임대인 측의 파격적인 조건을 이유로 중개 진행을 중단했습니다. 그러나 피고 회사는 결국 원고가 중개했던 동일한 부동산에 대해 원고의 관여 없이 직접 계약을 체결했습니다. 이에 원고는 중개수수료를 청구하는 소송을 제기했고 법원은 공인중개사의 책임 없는 사유로 계약 체결까지 이르지 못했더라도 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 판단하여 피고에게 10,000,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 피고 회사의 사무실 임대차 계약을 중개한 공인중개사
• 피고 (B 주식회사): 원고에게 사무실 임차 중개를 의뢰한 회사

분쟁 상황

원고 공인중개사는 2023년 1월 30일부터 피고 회사의 의뢰를 받아 사무실 임대차 중개를 진행하여 현장 확인, 서류 구비, 임대 조건 협의, 계약서 초안 발송 등 계약 체결 직전 단계까지 이르렀습니다.

그러나 2023년 2월 24일경 피고 회사는 기존 임대관리인 측으로부터 차임 무상 등 파격적인 제안을 받았다는 이유로 2023년 3월 3일 원고에게 중개 진행 불가 통보를 했습니다. 하지만 피고 회사는 그 이후인 2023년 3월 27일 원고가 중개하려던 것과 동일한 부동산에 대해 원고의 관여 없이 직접 임대차 계약을 체결했습니다.

이에 원고는 피고가 중개수수료 지급을 거부하자 당초 40,415,862원의 용역비(중개수수료)를 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 임대차 계약 성립에 결정적인 역할을 했으나 중개의뢰인의 책임 없는 사유로 최종 계약서 작성에 참여하지 못한 경우에도 중개수수료를 청구할 수 있는지 그리고 그 범위는 어느 정도인지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 10,000,000원과 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 6일부터 2025년 5월 30일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용 중 75%는 원고가, 25%는 피고가 각각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 공인중개사가 피고 회사의 임대차 계약 성립에 중요한 역할을 했음에도 피고 회사가 기존 임대인의 유리한 제안을 이유로 중개 진행을 중단하고 원고를 배제한 채 동일한 부동산에 직접 계약을 체결한 것은 원고의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단된 특별한 상황에 해당한다고 판단했습니다.

이에 따라 민법 제686조 제3항과 상법 제61조의 취지 및 신의성실의 원칙에 따라 원고는 이미 진행된 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권리가 있다고 보았습니다. 법원은 중개행위의 정도와 사건 경위(피고에게 기존 임대관리인 측의 유리한 조건 검토 의견이 있었던 점 등)를 참작하여 중개수수료 금액을 법정 중개수수료의 약 25%에 해당하는 10,000,000원으로 정하는 것이 적절하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제686조 제3항 (수임인의 보수청구권)​: 위임받은 업무를 처리하는 중에 수임인의 책임 없는 사유로 위임 계약이 종료된 경우 수임인은 이미 처리한 업무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 공인중개사가 위임받은 중개 업무를 상당 부분 진행했으나 의뢰인인 피고 회사의 사정으로 계약 체결에 이르지 못했으므로 공인중개사는 자신이 기여한 부분에 대한 보수를 청구할 수 있다고 해석되었습니다.

상법 제61조 (상인의 보수청구권)​: 상인으로서 영업으로 타인을 위해 행위를 한 경우에는 특별한 약정이 없어도 보수를 청구할 수 있다고 규정합니다. 공인중개사는 상인으로서 영업 활동의 일환으로 중개 서비스를 제공했으므로 중개가 최종적으로 완료되지 않았더라도 그 노력에 대한 보수를 청구할 권리가 있다고 보았습니다.

신의성실의 원칙: 계약 관계 당사자는 상대방의 신뢰를 저버리지 않도록 성실하게 행동해야 한다는 법의 기본 원칙입니다. 피고 회사가 원고 공인중개사의 중개로 계약 성사 직전까지 갔음에도 불구하고 중개업자를 배제하고 직접 계약을 체결한 행위는 신의성실의 원칙에 위배될 수 있으며 이는 중개수수료 청구권 인정의 근거가 되었습니다.

참고 사항

중개업자가 계약 성립에 중요한 역할을 했음에도 중개 의뢰인의 변심이나 직접 계약 체결 등의 이유로 최종 계약에 관여하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이 경우에도 중개업자는 자신이 수행한 중개행위의 노력과 기여도에 따라 상당한 수준의 중개수수료를 청구할 권리가 있음을 인지해야 합니다.

반대로 중개의뢰인은 중개업자의 중개로 계약이 거의 성사 단계에 이르렀다면 중개업자 없이 직접 계약을 체결하더라도 중개수수료 지급 의무가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

중개수수료 분쟁을 피하기 위해서는 중개 과정 중 발생하는 변동 사항에 대해 중개업자와 의뢰인 사이에 명확한 의사소통과 합의 과정을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

특히 중개 행위의 중단이나 직접 계약 전환 시 중개수수료에 대한 처리 방안을 사전에 논의하고 문서화하는 것이 바람직합니다.