무자격 컨설팅 업체의 병원 입지 중개 수수료 분쟁 사건

원고 A는 'G'라는 상호로 병원 컨설팅업을 운영하는 개인사업자이며 피고들은 암 전문 병원을 개원하려는 한의사들입니다. 피고들은 원고 A에게 병원 입지를 소개해 달라고 의뢰했고 원고는 여러 건물을 소개하다가 서울 마포구 K 건물(이 사건 건물)을 소개했습니다. 피고들은 이 건물을 임차하기로 임대인과 계약하고 원고와 '컨설팅계약서'를 작성하며 용역비 8천만 원을 약정했습니다. 피고들은 이 중 1천만 원만 지급하고 나머지 7천만 원을 지급하지 않았습니다. 원고는 나머지 용역비 7천만 원 및 지연손해금의 지급을 청구했으나 법원은 원고 A가 공인중개사 자격 없이 부동산 중개행위를 업으로 했다고 보아 컨설팅계약상 용역비 지급 약정이 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'G'라는 상호로 병원 및 복지시설 개원, 설립, 경영 컨설팅업을 영위하는 개인사업자
• 피고들 B, C, D, E, F: 암 전문 병원을 함께 개원하려던 한의사들 (주로 B, C, D가 계약 협상에 참여했습니다.)

분쟁 상황

원고 A는 병원 컨설팅업자로서 피고 한의사들에게 암 전문 병원 개원 입지를 물색하여 소개해주고, 건물주와의 임대차 계약 협상을 도왔습니다. 피고들은 원고가 소개한 건물에 대해 임대차 계약을 체결한 후 원고와 컨설팅계약을 맺고 용역비 8천만 원을 약정했습니다. 그러나 피고들은 용역비 중 1천만 원만 지급하고 나머지 7천만 원은 지급하지 않았습니다. 원고는 미지급된 용역비의 지급을 요구하며 소송을 제기했고, 피고들은 원고의 업무가 공인중개사 자격 없이 한 불법 중개행위이므로 계약이 무효라고 주장하며 용역비 지급 의무가 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

원고 A가 수행한 업무가 공인중개사법상 '부동산 중개업'에 해당하는지 여부와 원고 A가 공인중개사 자격 없이 해당 업무를 수행하여 체결된 컨설팅계약의 용역비 지급 약정이 유효한지 여부입니다.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송 총비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 공인중개사 자격 없이 반복적으로 부동산 임대차계약을 알선하고 보수를 받는 행위는 컨설팅이라는 명칭에도 불구하고 실질적으로는 '무등록 중개업'에 해당한다고 판단했습니다. 공인중개사법은 중개업 등록을 하지 않은 자의 중개행위와 그에 대한 보수 약정을 무효로 보므로, 원고 A와 피고들 간의 컨설팅계약에 따른 용역비 지급 약정은 효력이 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주요하게 적용된 법령은 공인중개사법입니다. 공인중개사법 제2조(정의)에 따르면 '중개업'이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개대상물(부동산 등)에 대하여 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것을 말합니다. 법원은 원고 A가 '개원입지소개'라는 명목으로 피고들에게 건물을 소개하고 임대인과의 계약 조건 조율을 돕는 등 실질적으로 임대차 계약의 알선 행위를 반복적으로 수행했으므로 이는 중개행위에 해당한다고 보았습니다. 공인중개사법 제9조(중개사무소의 개설등록)는 공인중개사 또는 법인만이 중개사무소 개설등록을 하여 중개업을 영위할 수 있도록 규정하고 있습니다. 원고 A는 공인중개사 자격이 없었으므로 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 자였습니다. 공인중개사법 제48조(벌칙)는 제9조를 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있습니다. 이는 중개업의 공공성과 전문성을 확보하기 위한 강행규정으로, 이러한 강행규정을 위반하여 체결된 중개보수 약정은 무효가 됩니다. 대법원 판례(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등)는 무등록 중개업자의 중개행위에 대한 수수료 약정은 강행규정에 위배되어 무효라고 일관되게 판시하고 있습니다. 이러한 법리에 따라 법원은 원고 A의 컨설팅 계약서상 용역비 지급 약정이 무자격 중개업자가 체결한 중개수수료 약정에 해당하여 강행법규를 위반한 것으로 무효라고 판단하였습니다.

참고 사항

부동산 거래 시 계약의 종류나 명칭과 관계없이 실제 수행되는 업무의 내용이 부동산의 매매, 교환, 임대차 등을 알선하는 '중개행위'에 해당한다면 공인중개사법의 적용을 받습니다. 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소 개설 등록을 하지 않은 채 반복적으로 부동산 중개업을 하는 것은 불법이며, 이러한 중개행위로 인해 발생한 수수료 약정은 무효가 될 수 있습니다. 특정 건물의 입지 선정이나 계약 조건 조율 등 부동산 거래와 관련된 업무를 의뢰할 때는 상대방이 공인중개사 자격을 갖추고 정식으로 등록된 중개업자인지 반드시 확인해야 합니다. '컨설팅'이라는 명목으로 용역비를 요구하더라도 그 실질이 부동산 중개행위라면 공인중개사법에서 정한 중개보수 상한액의 제한을 받을 수 있으며, 무자격자의 중개행위로 인한 보수 약정은 아예 무효가 될 수 있습니다. 컨설팅 계약을 체결할 때는 계약서에 명시된 업무 범위가 실제 수행될 업무와 일치하는지, 그리고 해당 업무가 법적으로 허용되는 범위 내에 있는지 신중하게 검토해야 합니다.