임대차 보증금 반환 문제로 불거진 아파트 신탁계약 취소 사건

원고 D는 주식회사 F로부터 아파트를 임대받고 리모델링 비용 1억 5천만 원을 지급했으나 해당 아파트에 이미 피고 주식회사 E와의 신탁등기가 설정되어 임대차 보증금을 돌려받기 어려워지자 이 신탁계약이 원고를 해하려는 사해행위이므로 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 신탁계약 자체가 채무자의 재산 감소를 초래하는 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 D: 주식회사 F로부터 아파트 일부를 임차하고 리모델링 비용을 지급했으나 보증금 반환에 어려움을 겪게 된 임차인
• 피고 주식회사 E: 주식회사 F와 아파트 신탁계약을 체결한 수탁자
• 주식회사 F: 원고 D에게 아파트를 임대하고 리모델링 비용을 받은 위탁자 겸 채무자
• L: 이 사건 신탁계약의 우선수익자
• R: 주식회사 F의 대표이사로 원고 D를 기망하여 리모델링 비용 1억 5천만 원을 편취한 혐의로 유죄 판결을 받은 인물

분쟁 상황

원고 D는 주식회사 F와 아파트 임대차 계약을 맺고 리모델링 비용 명목으로 1억 5천만 원을 지급했습니다. 이후 D는 임차한 아파트에 전입신고를 마쳤습니다. 그런데 D가 돈을 지급하기 전인 2019년 4월 18일, 주식회사 F와 피고 E 사이에 D가 임차한 아파트에 대한 신탁등기가 이미 설정되어 있었습니다. 이에 원고 D는 임대차 보증금을 돌려받지 못할 상황에 처하자 주식회사 F와 피고 E 그리고 우선수익자 L이 원고에게 임대차 보증금을 지급하지 않을 목적으로 공모하여 신탁계약을 체결했다고 주장하며 이 계약을 사해행위로 취소하고 신탁등기를 말소해달라고 소송을 제기했습니다. 주식회사 F의 대표이사 R은 원고 D를 기망하여 1억 5천만 원을 편취한 사실로 유죄 판결을 받았습니다.

핵심 쟁점

주식회사 F와 피고 주식회사 E 간의 아파트 신탁계약이 채무자 F의 책임재산을 감소시켜 채권자 D를 해하는 사해행위(사해신탁)에 해당하는지 여부, 피고 E 및 우선수익자 L에게 사해의사가 있었는지 여부.

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고 항소비용은 원고가 부담합니다. 즉, 1심 판결과 동일하게 이 사건 신탁계약이 사해행위에 해당하지 않으므로 취소될 수 없다는 판단을 유지했습니다.

결론

법원은 주식회사 F의 대표이사가 원고를 기망하여 리모델링 비용을 편취한 사실은 인정되지만 피고 주식회사 E와 우선수익자 L이 이러한 기망행위에 가담하여 원고를 해할 의사(사해의사)를 가지고 신탁계약을 체결했다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 더욱이 이 사건 신탁계약 자체가 주식회사 F의 책임재산을 감소시키는 사해행위에 해당한다고 볼 수 없으므로 신탁계약 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제406조 (채권자취소권): 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만 그 행위로 이익을 받은 자나 전득한 자가 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못하는 경우에는 그러하지 아니합니다. 이 사건에서는 원고 D가 신탁계약을 사해행위로 주장했으나 법원은 신탁계약 자체가 채무자 F의 책임재산 감소를 초래하는 사해행위로 평가되지 않는다고 판단했습니다. 이는 채권자취소권이 성립하기 위한 요건 중 하나인 '채무자의 법률행위가 책임재산을 감소시키는 행위'라는 점이 인정되지 않았기 때문입니다. 사해신탁: 신탁법에 따른 신탁은 채무자의 책임재산이 수탁자에게 이전되므로 그 신탁행위가 채무자의 재산 상태를 악화시켜 채권자의 공동담보를 감소시키는 경우 사해행위가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 신탁계약의 체결 전후 일련의 경위를 종합적으로 고려할 때 신탁계약이 F의 책임재산 감소를 초래하는 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 법원의 판단이었습니다. 또한 수탁자(피고 E)와 우선수익자(L)가 채권자(원고 D)를 해할 의사 즉 사해의사를 가지고 신탁계약에 가담했다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 이는 사해행위 취소의 경우 수익자나 전득자에게 악의가 있어야 한다는 민법 제406조의 단서 조항과 관련이 있습니다. 민사소송법 제420조 (제1심판결의 인용): 이 사건 판결에서 인용된 조항으로 항소심 법원이 제1심판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 하는 규정입니다. 이 사건 항소심 법원은 1심 판결의 일부 내용을 수정하는 것 외에는 1심의 이유와 동일하다고 보아 이 조항에 따라 1심 판결 이유를 인용했습니다.

참고 사항

부동산 임대차 계약 시 계약 대상 부동산에 신탁등기가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 해당 부동산의 소유권은 수탁자에게 있으므로 임대인(위탁자)이 아닌 수탁자와 임대차 계약을 체결하거나 수탁자의 동의를 받아야 안전합니다. 신탁된 부동산의 임대차 계약에서는 우선수익자가 누구인지 수익권 증서 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하여 임대차 보증금 반환 우선순위를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 채무자가 재산을 신탁하는 행위가 채권자를 해할 목적으로 이루어졌다고 주장하며 사해신탁 취소를 구하려면 해당 신탁계약 자체가 채무자의 책임재산을 감소시키는 행위이며 신탁 당사자(위탁자, 수탁자)에게 채권자를 해할 의사가 있었다는 점을 입증해야 합니다. 단순히 위탁자가 채권자에게 기망행위를 했다는 사실만으로는 신탁계약 전체를 사해행위로 보기는 어렵습니다. 부동산 계약 전 등기부등본 확인은 필수적입니다. 특히 '갑구'에 소유권 외의 신탁등기 등 제한물권이 설정되어 있는지 유의 깊게 살펴봐야 합니다.