분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
이 사건은 한 집합건물의 구분소유자인 채권자 A가 현재 관리인 B의 직무 집행을 정지해달라고 신청했으나, 법원이 이를 받아들이지 않아 항고한 사건입니다. A는 B의 관리인 선임 결의가 의결정족수 미달로 무효이거나, 이후 E이 적법하게 관리인으로 선임되어 B가 해임되었으므로 B의 직무를 정지해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 B의 선임 결의는 유효하다고 보았고, E의 서면 결의를 통한 선임 및 B의 해임은 의결정족수 미달 등으로 무효라고 판단하여 A의 항고를 기각했습니다.
2019년 12월 E이 집합건물 관리인으로 선임된 이후 2020년 8월 5일 일부 구분소유자들이 E 선임의 효력을 부정하며 F을 관리인으로 선임하는 결의를 했습니다. 이후 F 측이 E의 직무정지 가처분을 신청했으나 이 가처분 결정은 항고심을 거쳐 F 선임 절차가 적법하지 않았다는 이유로 취소되어 E의 관리인 지위가 다시 확인되었습니다. 2022년 4월 22일 법원의 허가에 따라 임시 관리단 집회 소집이 허가되었고 2022년 5월 13일 이 집회에서 채무자 B가 새로운 관리인으로 선임되었습니다. 이에 구분소유자인 채권자 A는 B의 선임 결의가 무효라고 주장하며 B의 직무집행정지를 신청했고 나아가 2022년 10월에는 E을 다시 관리인으로 선임하고 B를 해임하는 서면 결의가 이루어졌다고 주장하며 B의 직무정지를 다시 요청했습니다. 1심 법원은 채권자 A의 신청을 기각했고 A는 이에 불복하여 항고했습니다.
채무자 B의 관리인 선임 결의가 의결정족수 미달로 무효인지 여부(위임장의 해석, 전자적 위임 방식의 유효성, 중복된 의결권 행사 처리 등)와 이후 E을 관리인으로 선임하고 B를 해임한 서면 결의가 유효한지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 채무자 B를 관리인으로 선임한 결의는 현재로서는 유효하다고 판단했습니다. B 선임 과정에서 문제가 제기된 위임장 해석, 전자적 위임 방식, 중복된 의결권 행사 등 대부분의 쟁점에 대해 채권자 A의 주장을 받아들이지 않았습니다. 반면, 이후 E을 관리인으로 선임하고 B를 해임하려 한 서면 결의는 의결정족수 미달이거나 합의 내용을 충분히 인식하지 못하고 이루어졌다고 보아 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 채권자 A의 항고를 기각했습니다.
항고심 법원은 기존 관리인 B의 선임은 유효하며 새로운 관리인 E의 선임 및 B의 해임은 무효라고 보아 B의 직무집행을 정지해달라는 채권자 A의 신청을 최종적으로 기각했습니다. 이는 B가 여전히 이 집합건물의 적법한 관리인이라는 의미입니다.
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(집합건물법) 제23조 제1항은 집합건물의 관리단이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 설립되며 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행함을 목적으로 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 이 사건 집합건물의 관리단이 이 조항에 따라 당연 설립된 관리단임을 전제로 하고 있습니다. 집합건물법 제33조 제2항은 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 명시하여 관리인에게 임시 관리단 집회의 소집을 청구할 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서 구분소유자들이 E 관리인이 소집 통지를 하지 않아 법원에 임시 관리단 집회 소집 허가를 신청한 배경이 되는 법률입니다. 집합건물법 제38조 제2항은 의결권을 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다고 규정합니다. 본 사건에서는 전자적 방법으로 위임장을 징구한 것이 유효한지에 대한 쟁점에서 이 조항이 주요하게 해석되었습니다. 법원은 이 조항의 전단(서면이나 전자적 방법으로 직접 행사)과 후단(대리인을 통해 행사)을 구별하여 대리인을 통한 전자적 위임의 경우 본인의 의사가 진정하다면 유효하다고 보았습니다. 이는 집합건물법 시행령 제13조 제1항이 본인이 직접 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우에만 적용된다고 해석한 것입니다.
관리인 선임 시 위임장의 문구와 안건의 명확성을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 포괄적 위임장이라 하더라도 각 안건의 내용이 구체적이고 상충되지 않도록 명시하는 것이 중요합니다. 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 대리인을 통한 위임은 서면이나 전자적 방법으로 본인의 의사가 명확히 확인되면 유효할 수 있으나 본인이 직접 전자적 방법으로 의결권을 행사할 때는 대통령령으로 정하는 인증된 방법을 따라야 합니다. 관리인 선임이나 해임 등 중요한 결의를 위한 서면 동의나 결의서 징구 시 참여한 구분소유자 또는 점유자가 결의의 구체적인 내용을 충분히 인식하고 동의했음을 입증할 수 있는 명확한 절차와 증거를 확보해야 합니다. 이는 추후 분쟁 발생 시 결의의 유효성을 다툴 때 중요한 증거가 됩니다. 의결권 중복 행사 시 어떤 의사가 우선하는지 등 분쟁의 소지가 없도록 위임장 또는 서면 결의서 작성 시 명확한 기준을 제시하고 이를 당사자에게 충분히 고지해야 합니다. 과반수 이상의 동의로 관리인이 선임되었다고 하더라도 그 과정이나 방식에 법적인 하자가 있다면 본안 소송을 통해 무효가 될 수 있으므로 초기부터 적법한 절차를 철저히 지키는 것이 중요합니다.
