지역주택조합 탈퇴 조합원 분담금 반환 분쟁 사건

이 사건은 지역주택조합의 조합원으로 가입했던 사람들이 조합 탈퇴 또는 자격 상실을 이유로 납입했던 분담금을 돌려달라고 조합에 청구한 사안입니다. 일부 원고(C, G, M)는 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격이 자동으로 상실되었음을 주장하며 분담금 반환을 청구했고, 나머지 원고들은 조합 탈퇴 확약서 또는 환불 요청서를 제출하여 분담금 반환을 요구했습니다. 또한 원고들은 피고 조합의 허위·과장 광고 등으로 인한 불법행위 손해배상도 선택적으로 청구했습니다. 법원은 세대주 지위를 상실한 일부 원고들에게는 업무대행비를 공제한 분담금을 반환하라고 판결했으나, 나머지 원고들에게는 조합가입계약 및 총회 의결에 따른 환불 조건(신규 조합원 가입 또는 조합 사업수지 정상화)이 아직 충족되지 않았다며 분담금 반환 청구를 기각했습니다. 불법행위로 인한 손해배상 청구도 증거 부족으로 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M): N지역주택조합의 전신인 추진위원회 또는 피고 조합과 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납입한 사람들. 조합 탈퇴 또는 자격 상실을 이유로 납입금 반환 및 손해배상을 청구함.
• 피고 (N지역주택조합): 서울 광진구 일원에서 공동주택 신축사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합. 원고들의 납입금 반환 청구 및 손해배상 청구에 대한 피고.

분쟁 상황

원고들은 2016년경부터 2020년경까지 N지역주택조합 또는 그 추진위원회와 조합가입계약을 맺고 분담금을 납입했습니다. 이들 중 원고 C, G, M은 세대주 지위를 상실하여 조합원 자격이 자동 상실되었다고 주장하며 피고 조합에 납입금 반환을 요구했습니다. 나머지 원고들은 확약서나 환불 요청서를 제출하며 조합 탈퇴 후 납입금 반환을 청구했습니다. 피고 조합은 이사회 의결의 무효성, 원고들의 신의성실 원칙 위반, 환불 조건 및 이행기 미도래 등을 이유로 반환 의무가 없다고 다퉜습니다. 또한 원고들은 피고 조합이 허위·과장 광고를 통해 조합가입을 유도했다며 불법행위로 인한 손해배상도 함께 청구했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 조합원 자격 상실의 요건과 효력, 조합 탈퇴 시 납입금 반환 범위 및 이행기 도래 여부, 조합 이사회 및 총회 의결의 효력, 약관의 불공정성 여부, 그리고 허위·과장 광고 등으로 인한 불법행위 손해배상 책임 인정 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

1. 원고 C, G, M의 일부 승소: 피고는 원고 C에게 39,820,000원, 원고 G에게 136,050,000원, 원고 M에게 197,000,000원 및 각 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이들은 세대주 지위 상실로 조합원 자격을 잃었고, 납입금 중 업무대행비를 공제한 잔액을 돌려받을 수 있게 되었습니다.
2. 나머지 원고들(A, B, D, E, F, H, I, J, K, L)의 패소: 이들의 납입금 반환 청구와 불법행위 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다. 법원은 이들의 조합 탈퇴 효력은 인정했지만, 납입금 반환 이행기가 아직 도래하지 않았다고 판단했습니다.

결론

법원은 지역주택조합의 조합원 자격 상실을 둘러싼 분쟁에서 세대주 지위 상실을 통한 자격 상실은 유효하며 업무대행비를 공제한 분담금을 반환해야 한다고 판단했습니다. 그러나 임의 탈퇴의 경우, 조합 규약과 가입 계약서에 명시된 환불 조건(신규 조합원 모집 또는 사업수지 정상화)이 충족되지 않으면 이행기가 도래하지 않아 분담금 반환을 청구할 수 없다고 보았습니다. 또한 허위·과장 광고에 따른 불법행위 손해배상 청구는 증거 부족으로 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 지역주택조합원의 자격 및 설립 요건 (주택법 제11조 및 시행령 제21조 제1항)​: 지역주택조합을 설립하기 위해서는 조합규약에 조합원에게 부담이 되는 계약의 체결 등 주요 사항을 총회 의결사항으로 명시해야 하며, 조합원 자격은 원칙적으로 일정한 지역에 거주하는 '무주택 세대주'로 엄격히 제한됩니다. 이러한 규정은 조합원 보호 및 사업의 투명성을 위한 것입니다.
2. 조합 규약에 따른 법률관계: 지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 주택법령, 조합규약, 그리고 개별 조합가입계약에 따라 규율됩니다. 조합원은 사업 진행에 필요한 분담금을 납부할 의무를 지며, 적법하게 조합원 지위를 상실한 경우에도 규약 및 약정에 따른 반환 범위와 방법을 따라야 합니다.
3. 비법인사단과 총유재산 (민법 제275조 제1항, 제2항)​: 지역주택조합은 비법인사단으로서, 조합원들이 납입한 분담금은 조합의 총유재산에 해당합니다. 총유에 관한 사항은 비법인사단의 정관(조합의 경우 규약)에 따릅니다.
4. 조합원 탈퇴 및 자격 상실 시 납입금 반환 (피고 규약 제12조 제4항)​: 조합원 자격을 상실한 경우, 납입한 제 납입금에서 조합가입계약에서 정한 소정의 공동분담금 등을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하는 것이 원칙이나, 총회 의결로 공제할 공동분담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있습니다. 본 사안에서 세대주 지위 상실로 조합원 자격이 자동 상실된 원고들에게는 업무대행비가 공제되는 공동분담금에 포함되어 반환되었습니다. 그러나 다른 원고들의 경우 총회 의결로 정한 '조합 사업수지 정상화'라는 환급 시기가 도래하지 않아 반환이 유보되었습니다.
5. 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1호: '고객에게 부당하게 불리한 조항'은 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대방의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반하여 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 경우에 해당합니다. 법원은 지역주택조합 사업의 특성상 탈퇴 조합원에 대한 분담금 반환 시기를 제한하는 조항이 합리성과 타당성을 갖추고 있다고 보아 부당하게 불리한 약관으로 인정하지 않았습니다.
6. 불확정 기한의 도래: 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우, 그 사실이 발생한 때뿐만 아니라 그 사실의 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 합니다. 그러나 이 사건에서는 '조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점'이 객관적으로 불가능하게 되었다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 조합원은 '무주택 세대주' 자격이 엄격히 요구되므로, 세대주 자격을 상실하면 조합원 자격도 자동으로 상실될 수 있습니다. 이 경우 조합 규약에 따라 납입금 반환이 가능할 수 있습니다.
2. 조합 탈퇴를 통한 납입금 반환은 조합가입계약서와 조합 규약에 명시된 환불 조건 및 이행 시기를 면밀히 확인해야 합니다. 특히 '신규 조합원 모집 시' 또는 '사업수지 정상화 시'와 같이 불확실한 조건이 붙어있는 경우, 실제 환불까지 오랜 시간이 걸리거나 환불이 어려울 수도 있습니다.
3. 이사회 의결만으로 조합원 탈퇴 및 분담금 반환 조건이 확정되는 것은 아니며, 최종적으로는 총회 의결이나 조합 규약이 우선하여 적용될 수 있습니다.
4. 지역주택조합 가입 시에는 홍보 내용이 과장되었는지, 사업 진행에 중대한 장애 사유는 없는지 철저히 확인해야 합니다. 단순히 홍보성 언론 기사나 블로그 글만으로는 조합의 허위·과장 광고에 따른 불법행위를 입증하기 어려울 수 있습니다.
5. 약관의 규제에 관한 법률에 따라 부당하게 불리한 약관 조항의 무효를 주장하려면, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 고객에게 부당한 불이익을 주었음을 구체적으로 입증해야 합니다. 지역주택조합 사업의 특성상 탈퇴 조합원에게 즉시 분담금 반환이 어려운 것이 합리적일 수 있다는 점이 고려될 수 있습니다.