분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사세금 · 행정
원고 A는 C와 부동산을 교환하는 계약을 체결하면서, 교환 대상 토지 중 B동 전체 토지의 가액을 60억 원으로 상호 합의했습니다. 하지만 피고인 강남세무서장은 이 합의된 60억 원을 양도소득세 산정의 기준이 되는 '실지거래가액'으로 인정하지 않고, 별도의 기준으로 양도소득세를 부과했습니다. 이에 원고 A는 세무서의 부과 처분이 부당하다며 취소를 요구하는 소송을 제기했으나, 1심 법원과 항소심 법원 모두 원고의 주장을 받아들이지 않고 세무서의 손을 들어주었습니다.
원고 A는 C와 부동산을 서로 바꾸는 교환 계약을 맺었습니다. 이 과정에서 B동 전체 토지의 가치를 60억 원으로 서로 합의하여 정했습니다. 하지만 강남세무서장은 이 60억 원을 양도소득세 계산의 기준이 되는 실제 거래된 가격으로 인정하지 않고 다른 기준으로 양도소득세를 부과했습니다. 이에 원고 A는 세무서장이 부과한 2014년 귀속 양도소득세 약 7억 6천만 원 및 8억 7천만 원(가산세 포함)의 부과 처분이 잘못되었다며 그 취소를 요구하는 소송을 제기했습니다.
부동산 교환 계약에서 당사자들이 상호 합의하여 정한 가액이 양도소득세 산정의 기준이 되는 '실지거래가액'으로 인정될 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 그 가액이 감정평가나 시장가격 등 객관적인 금전가치 평가 과정을 거치지 않고 단순히 당사자 간의 합의로 정해졌을 경우, 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부가 문제 되었습니다.
법원은 원고 A의 항소를 기각하고, 강남세무서장이 원고에게 부과한 양도소득세 부과 처분은 정당하다고 판결했습니다. 따라서 원고는 강남세무서장이 부과한 양도소득세를 납부해야 합니다.
항소심 법원은 1심 법원의 판단이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각하고, 원고와 상대방 C가 부동산 교환 과정에서 합의하여 정한 B동 전체 토지의 가액 60억 원은 객관적인 금전가치 평가 없이 당사자 간 합의로 이루어진 '단순 교환'의 경우에 해당하여 '실지거래가액'으로 인정할 수 없다고 최종 결론 내렸습니다. 이로써 강남세무서장의 양도소득세 부과 처분은 유지되었습니다.
1. 실지거래가액의 정의: 양도소득세를 계산하는 데 있어 핵심 기준인 '실지거래가액'이란, 자산을 사고팔 때 실제로 오고 간 대금이나 대가로 약정된 금액을 말합니다. 이는 매매계약서와 같은 증빙 자료를 통해 객관적으로 확인할 수 있는 가액이어야 합니다. 2. 교환 계약에서의 실지거래가액 판단 기준 (대법원 판례): 대법원은 교환 계약의 경우, 교환 대상 물건 중 어느 한쪽의 가액을 감정가액이나 시장가격과 같은 '객관적 금전가치'로 정하고, 이를 기준으로 다른 물건의 가액과의 차액을 정산하는 절차를 거쳤을 때만 그 실지양도가액이 '확인'되는 것으로 보아야 한다고 판시하고 있습니다. 본 사건에서 원고가 C와 B동 토지 가액을 60억 원으로 정한 것은 공인중개사의 의견에 따른 것으로, 객관적 금전가치 평가 과정을 거쳤다고 보기 어렵다고 판단되었습니다. 3. 단순 교환의 경우: 위와 같은 객관적인 금전가치 평가 과정 없이, 단순히 당사자들끼리 합의해서 교환 대상 물건의 가액 차이만 정하고 그 차액을 지급하는 방식의 '단순 교환'의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 봅니다. 이는 대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 여러 판례에서 일관되게 적용되는 법리입니다. 본 사건의 교환 계약이 바로 이러한 '단순 교환'에 해당한다고 보아 60억 원의 합의 가액은 실지거래가액으로 인정되지 않았습니다. 4. 행정소송법 제8조 제2항 및 민사소송법 제420조: 이 법률 조항들은 항소심 재판부가 1심 판결의 사실 인정 및 법적 판단이 정당하다고 인정할 경우, 1심 판결문의 내용을 그대로 인용(끌어다 씀)하여 판결 이유로 삼을 수 있도록 하는 절차적 규정입니다. 본 사건의 항소심은 1심의 판단이 정당하다고 보아 해당 조항에 따라 1심 판결 이유를 인용했습니다.
부동산을 교환할 때는 양도소득세가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 특히, 교환 대상 부동산의 가치를 결정할 때 단순히 당사자 간의 합의만으로는 충분하지 않을 수 있습니다. 양도소득세 산정 시 '실지거래가액'으로 인정받으려면 교환 목적물의 가치가 감정평가나 시장가격 등 객관적인 방법으로 평가되어야 하며, 이를 기준으로 한 차액 정산 절차가 명확히 이루어져야 합니다. 공인중개사의 의견을 참고했더라도 그것만으로는 객관적 금전가치 평가로 인정받기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 교환 계약 당시의 상황과 가액 결정 과정에 대한 증빙 자료를 철저히 준비하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 객관적인 가액 평가를 거치는 것이 미래의 세금 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
